AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/00671 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWEG

Minute JCP n° 26/134

PARTIE DEMANDERESSE :

Société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Mme [B] [M], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir de représentation écrit

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [G] [E]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 18 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la [Localité 4] EMH par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2020, l’EPIC Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat Territoire, aux droits duquel vient la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 1] HABITAT (ci-après la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT) a donné à bail à Monsieur [G] [E] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 5]) , entrée n° 7, 3ème étage, logement n° 400 moyennant un loyer mensuel révisable de 312,26 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 190,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [E] un commandement de payer la somme de 841,62 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, signifié par dépôt à étude, la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 23 juin 2025 et donc de la résiliation de plein droit du bail conclu le 2 septembre 2020 ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [E] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;

— l’autorisation de faire procéder, en tant que besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ;

— la condamnation, à titre provisionnel, de Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 1413,08 euros, au titre des loyers et charges échus au 8 juillet 2025 (loyer du mois de juillet 2025 non compris), avec intérêts aux taux légal à compter de la date de la mise en demeure ;

— la condamnation de Monsieur [G] [E] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 567,88 euros à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à la libération des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, ladite indemnité étant payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges et révisable conformément aux augmentations légales ;

— qu’il soit dit qu’elle pourrait régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle l’aurait fait si le bail n’avait pas été résilié ;

— la condamnation de Monsieur [G] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT était représentée par sa chargée de recouvrement duement munie d’un pouvoir ; Monsieur [G] [E], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative était désormais de 2 453,68 euros au 16 décembre 2025, Monsieur [G] [E] n’ayant procédé à aucun règlement depuis le mois de décembre 2024, et que Monsieur [G] [E] n’avait pas produit de justificatif d’assurance contre les risques locatifs. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la Caisse d’allocations familiales (CAF) par courrier réceptionné le 13 mars 2024, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée faite dans les délais imposés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MOSELLE par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

L’action de la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 2 septembre 2020 contient une clause résolutoire (paragraphe 6 : « Résiliation pour faute du locataire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 22 avril 2025, pour la somme en principal de 841,62 euros; il était en outre sollicité de Monsieur [G] [E] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

Si la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a pu indiquer à l’audience que Monsieur [G] [E] n’avait pas produit de justificatif d’assurance contre les risques locatifs, il y a lieu de constater que dans son assignation, elle n’a fondé sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire que sur le défaut de paiement de l’arriéré locatif (elle demande de "CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire [étaient] réunies à la date du 23 juin 2025" soit dans le délai de deux mois après la signification du commandement de payer, délai applicable lorsque c’est le défaut de régularisation de l’arriéré locatif qui entraîne la résiliation de plein droit du contrat de bail).

S’agissant du commandement de payer, il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 22 juin 2025 à minuit du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

L’expulsion de Monsieur [G] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

La [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [E] restait devoir, la somme de 2 453,68 euros à la date du 16 décembre 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de décembre non incluse).

Monsieur [G] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. .

Il y a donc lieu de le condamner, à titre provisionnel, à payer à la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 2 453,68 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 16 décembre 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de décembre 2025 non comprise) avec intérêts au taux légal sur la somme de 841,62 euros à compter du commandement de payer du 22 avril 2025, sur la somme de 571,46 euros à compter de l’assignation du 28 juillet 2025 et sur la somme de 1 040,60 euros à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [G] [E] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 567,88 euros, conformément à la demande de la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, ladite indemnité révisable mais la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT ne pouvant pas procéder à la régularisation des charges et à l’ajustement de la facture d’eau.

Sur les demandes accessoires:

.

Monsieur [G] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il sera également condamné à payer à la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

statuant, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 22 juin 2025 à minuit du bail conclu le 2 septembre 2020 entre l’EPIC Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat Territoire, aux droits duquel vient la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, et Monsieur [G] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], entrée n° 7, 3ème étage, logement n° 400, du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à verser à la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2 453,68 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 16 décembre 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de décembre 2025 non comprise) avec intérêts au taux légal sur la somme de 841,62 euros à compter du 22 avril 2025, sur la somme de 571,46 euros à compter du 28 juillet 2025 et sur la somme 1 040,60 euros à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer à la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 567,88 euros, ladite indemnité étant révisable mais la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT ne pouvant pas procéder à la régularisation des charges et à l’ajustement de la facture d’eau ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à verser à la [Localité 4] EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 12 février 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,