5AA Minute N°

N° RG 24/00370 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMGD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [M]

DEMANDEURS

Monsieur [A] [G]

né le 07 Avril 1943 à [Localité 4],

et

Madame [L] [G] NEE [B]

née le 09 Avril 1947 à [Localité 5],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [H] [F]

né le 30 Septembre 1977 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [I] [D]

née le 15 Octobre 1975,

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2020, Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G] ont donné à bail à Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] un logement situé [Adresse 2] (86), moyennant un loyer mensuel de 600 €.

Le 27 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 2 300 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G] ont fait assigner en référé Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une provision d’un montant de 5 000 € au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner solidairement les locataires à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 012 € et à indiquer qu’ils étaient opposés à l’octroi de délais de paiement. Les bailleurs ont rappelé que le loyer devait être payé le 5 du mois aux termes du contrat et que le loyer de septembre n’était pas payé à ce jour.

Madame [I] [D], citée à étude, n’a pas comparu.

Monsieur [H] [F] comparant en personne, a reconnu la dette, sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 235 euros payable vers le 12 ou 15 du mois. Il a exposé que leur demande de logement social avait été refusée, qu’ils souhaitaient rester dans le logement en apurant leur dette, et que celle-ci était née en raison de ce que Madame [I] [D] avait été en mi-temps thérapeutique suite à un cancer du sein avec la moitié d’un salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 27 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 28 février 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable, et sera due solidairement.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 012 € au 26 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement les locataires à verser au bailleur une provision de 3 012 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le détail des versements produit par les bailleurs montre un paiement du 30 août 2024 de 3000 € ainsi qu’un paiement du 3 septembre 2024 de 600 € et intitulé au moment du virement bancaire : “loyer août 2024".

Selon ces derniers, de tels versements ne satisferaient pas à l’obligation de reprendre le paiement du loyer courant puisque le loyer de septembre 2024, échu au jour de l’audience, n’aurait pas été acquitté.

Cependant, il convient de retenir que l’esprit du texte est que les locataires ne peuvent prétendre à des délais de paiement que s’ils ont manifesté leur bonne foi à travers la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Tel doit être considéré comme étant le cas s’agissant de locataires, non juristes, qui se sont acquittés de la moitié de la dette avant l’audience, ainsi que du paiement séparé d’un mois de loyer à deux jours de l’échéance, quand bien même celui-ci a été intitulé comme se rapportant au loyer précédent.

De plus, il sera relevé que les locataires ont correctement honoré le paiement de leurs loyers durant 2 ans et demi, et ont continué de faire des versements ponctuels à partir du moment où ils ont rencontré des difficultés financières.

Ils ont contracté un prêt de 3000 € pour rembourser plus rapidement leur dette, et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 235 € mensuels en sus du loyer courant pour apurer la dette, ce qui permettrait de rembourser celle-ci en une année.

La bonne foi des locataires apparaît ainsi établie, si bien qu’il sera fait droit à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, étant rappelé de surcroît que, en cas de non respect du plan, cette clause reprendra immédiatement ses effets.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner, in solidum, les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, ils seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme équitable de 600 € au titre de leurs frais d’avocats.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G] ;

CONSTATONS à la date du 28 février 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G] d’une part, bailleurs, et d’autre part, Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] preneurs, portant sur le logement situé [Adresse 2] (86) ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] à Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G] à une somme égale au montant du loyer mensuel de 600€ révisable dans les mêmes conditions que prévues au bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G] une provision de 3 012 € à valoir sur le montant des loyers et indemnités d’occupation échus non réglés à la date du 26 septembre 2024, incluant l’indemnité du mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 12 mensualités de 235 € puis par une 13ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] seront tenus, in solidum jusqu’à temps que, le cas échéant, l’un quitte le logement avant l’autre en le faisant officiellement connaître au bailleur et à la condition de pouvoir en justifier, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [A] [G] et Madame [L] [G] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [F] et Madame[I] [D] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS