TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 25 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00006 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JCR2

N° MINUTE : 2025/26

DEMANDERESSE

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 382 506 079, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDERESSE

Madame [X] [W] [V] [G] [K] [U]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 5] -CAMEROUN, demeurant [Adresse 13])

non comparante

PARTIE SAISIE

EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC -SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DES NON RESIDENTS, dont les bureaux sont situés [Adresse 16]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER INSCRIT

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 25 février 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 25 Mars 2025.

Suivant acte reçu par Me [M], notaire à [Localité 14] le 04 janvier 2000 et publié le 11 janvier 2000 (volume 2000 P n° 283), Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 5] (Cameroun) est propriétaire de droits ou biens dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 4] à [Localité 15], cadastré section DY, lieudit “[Adresse 3]” numéro [Cadastre 1], pour une contenance de 00 ha 01a 76 ca en l’occurrence les lots suivants :

“ BATIMENT A :

Au premier étage – escalier B et C (ce demier depuis supprimé)

Lot numéro cent quatre (104) :

Un logement composé de : entrée, deux pièces principales, une pièce secondaire, un escalier (dont la suppression est prévue) et un balcon.

Droit de passage au profit du lot n°110

Et les deux cent deux millièmes (202/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Avec :

— Les deux cent quarante-huit millièmes (248/1000èmes) des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment A,

— Les deux cent quatre-vingt-douze millièmes (292/1000èmes) des charges d’entretien, de réparation et de construction de l’escalier B,

— Les six cent vingt millièmes (620/l000èmeS) des charges d’entretien, de réparation et de construction de 1”escalier C,

BATIMENT B :

Premier étage – escalier B et C (ce demier depuis supprimé)

Lot numéro cent dix (110) :

Une salle d’eau et un water-closet

Droit de passage sur le lot n°104

Et les quinze millièmes (15/l000èmes) de la propriété du Sol et des parties communes générales.

Avec:

— Les dix-huit millièmes (18/1000èmes) des charges d’entretien, de réparation et de

reconstruction du bâtiment A.

— Les cinq cent cinquante-six millièmes (556/1000èmeS) des charges d’entretien, de

réparation et de construction du bâtiment B.

— Les vingt-deux millièmes (22/l000èmeS) des charges d’entrctien, de réparation et de

construction de l’escalier B.

— Les quarante-six millièmes (46/1000èmes) des charges d’entretien, de réparation et de

construction de l’escalier B.

Par jugement réputé contradictoire prononcé le 31 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Tours a, notamment, :

. condamné Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 5] (Cameroun) à payer à la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (également désignée ci-après C.E.G.C.) la somme de cent soixante huit mille deux cent quinze euros et cinquante deux centimes (168 215,52 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021,

. condamné la même aux dépens avec distraction,

. débouté la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (SA CEGC) de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles et des frais d’inscription d’hypothèque.

Le 19 octobre 2022, le greffe de la Cour d’appel d'[Localité 11] a délivré un certificat de non appel de cette décision signifiée le 18 juillet précédent.

En exécution de ce titre et après avoir inscrit une hypothèque judiciaire, la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a fait diligenter une saisie sur les lots de copropriété appartenant à sa débitrice

Suivant acte extra judiciaire délivré le 06 octobre 2023 par Maître [Y] [Z], commissaire de Justice associée de la Selarl Sks, elle a fait donner à Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] commandement valant saisie de ces biens ou droits immobiliers en recouvrement de la somme de 191 732,53 euros arrêtée au 07 septembre 2023.

Ce commandement a été publié le 23 novembre 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1 sous la référence : volume 2023 S n° 50.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 19 janvier 2024 et placée le 24 janvier suivant. Au visa des articles L. 311-2 et L. 311-6, R. 322-4 et 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution, la S.A. C.E.G.C. demande au Juge de l’exécution de :

“. dire que les conditions préalables à la saisie immobilière sont réunies,

. statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

. fixer (s)a créance (…) à la somme de 191.732,53 € (cent quatre-vingt-onze mille sept cent trente-deux euros et cinquante-trois centimes) telle qu’elle figure au commandement de payer du 6 octobre 2023, outre les intérêts à échoir et les frais de saisie immobilière,

En cas de vente amiable :

. s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et après justification des diligences éventuelles des débiteurs pour y parvenir,

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant aux conditions particulières de la vente,

. dire que le prix ainsi que toutes les sommes acquittées par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, seront consignées entre les mains de monsieur le bâtonnier séquestre, séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente,

. taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation par le créancier poursuivant et dire qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

. rappeler que les frais de saisie immobilière et l’émolument revenant à l’avocat poursuivant en application de l’article A 444-191 v du code de commerce sont à la charge de l’acquéreur en sus du prix de la vente,

. fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois à compter du jugement d’orientation à intervenir,

En cas de vente forcée

. fixer le montant de la mise à prix à 60.000 € (soixante mille euros),

. fixer la date de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononce’ de la décision,

. fixer les modalités de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl. Sks J .Sabard – J [Z], commissaires de justice, situés à [Localité 14], ou de tel autre commissaire de justice qu’il (lui) plaira (…), lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 6] publique,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.”

Par acte extra judiciaire délivré le 22 janvier 2024, la procédure a été dénoncée au créancier inscrit : le Trésor public/ Sip de [Localité 10] qui le 20 février suivant a déclaré sa créance pour la somme de 20 120 euros arrêtée au 26 janvier 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 24 janvier 2024.

A l’audience du 14 mai suivant, la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Par jugement réputé contradictoire en date du 25 juin 2024, une réouverture des débats a été ordonnée de façon à permettre au créancier de justifier de la signification de l’assignation selon les règles de la convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale.

à produire le commandement et l’assignation visés par le Ministère public, une copie de la lettre recommandée avec avis de réception visée par l’article 686 du Code de procédure civile ainsi que les justificatifs prévus par l’article 687 du Code de procédure civile

Par conclusions transmises le 22 novembre 2024, la S.A. Compagnie européenne de garanties et cautions a invité le Juge de l’exécution :

“Vu les pièces,

Vu les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles R. 322-4 et R. 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution, (à) :

. (la) recevoir (…) en ses présentes écritures et y faisant droit,

. dire que les conditions préalables à la saisie immobilière sont réunies,

. statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

. fixer la créance (…) à la somme de 191.732,53 € (cent quatre-vingt-onze mille sept cent trente-deux euros et cinquante-trois centimes) telle qu’elle figure au commandement de payer du 6 octobre 2023, outre les intérêts à échoir et les frais de saisie immobilière,

En cas de vente amiable :

. s’ assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de lasituation du bien, des conditions économiques du marché et après justification des diligences éventuelles des débiteurs pour y parvenir,

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant aux conditions particulières de la vente,

. dire que le prix ainsi que toutes les sommes acquittées par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, seront consignées entre les mains de monsieur le bâtonnier séquestre, séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente,

. taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation par le créancier poursuivant et dire qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

. rappeler que les frais de saisie immobilière et l’émolument revenant à l’avocat poursuivant en application de l’article a 444-191 v du code de commerce sont à la charge de l’acquéreur en sus du prix de la vente,

. fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois à compter du jugement d’orientation à intervenir.

En cas de vente forcée :

. fixer le montant de la mise à prix à 60.000 € (soixante mille euros),

. fixer la date de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision,

. fixer les modalités de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl sks j.sabard – j.[Z], commissaires de justice, situés à tours,, ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à madame ou monsieur le juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 6] publique,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”.

A l’audience du 26 novembre 2024, la société Compagnie européenne de garanties et cautions a remis les pièces et explications réclamées et maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 janvier 2025, cette juridiction a, notamment ordonné un sursis à statuer ainsi qu’une réouverture des débats à l’audience d’orientation du mardi 25 mars 2025, invité la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à justifier de la signification des conclusions transmises le 22 novembre 2024, produire le commandement et l’assignation visés par le Ministère public, produire une copie du justificatif d’envoi de la lettre recommandée avec avis de réception du 06 octobre 2023 ainsi que les justificatifs prévus par l’article 687 du Code de procédure civile , réservé les dépens.

Par conclusions transmises le 20 février 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.A. Compagnie européenne de garanties et cautions invite le Juge de l’exécution :

“Vu les pièces,

Vu les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles R. 322-4 et R. 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution, (à) :

. (la) recevoir (…) en ses présentes écritures et y faisant droit,

. dire que les conditions préalables à la saisie immobilière sont réunies,

. statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

. fixer la créance (…) à la somme de 191.732,53 € (cent quatre-vingt-onze mille sept cent trente-deux euros et cinquante-trois centimes) telle qu’elle figure au commandement de payer du 6 octobre 2023, outre les intérêts à échoir et les frais de saisie immobilière,

En cas de vente amiable :

. s’ assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de lasituation du bien, des conditions économiques du marché et après justification des diligences éventuelles des débiteurs pour y parvenir,

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant aux conditions particulières de la vente,

. dire que le prix ainsi que toutes les sommes acquittées par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, seront consignées entre les mains de monsieur le bâtonnier séquestre, séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente,

. taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation par le créancier poursuivant et dire qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

. rappeler que les frais de saisie immobilière et l’émolument revenant à l’avocat poursuivant en application de l’article a 444-191 v du code de commerce sont à la charge de l’acquéreur en sus du prix de la vente,

. fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois à compter du jugement d’orientation à intervenir.

En cas de vente forcée :

. fixer le montant de la mise à prix à 60.000 € (soixante mille euros),

. fixer la date de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision,

. fixer les modalités de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl SKS J.SABARD – J.[Z], commissaires de justice, situés à [Localité 14], ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Madame ou Monsieur Le Juge de l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 6] publique,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”.

Ces écritures ont été signifiées à Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U].

A l’audience du 25 mars 2025, le créancier poursuivant qui a indiqué ne pas avoir pu obtenir de justificatif de la remise de l’assignation par les autorités togolaises, a réitéré sa demande en autorisation de procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] qui n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

SUR QUOI

Attendu que Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] étant domiciliée au Togo, l’assignation lui a été signifiée selon les modalités prévues par la convention judiciaire bilatérale du 23 mars 1976 et les articles 684 à 687 du Code de procédure civile applicables en l’espèce ;

Attendu que le créancier poursuivant a communiqué les pièces réclamées dont il s’évince que conformément aux dispositions de l’article 685 du Code de procédure civile, le commissaire de justice instrumentaire a transmis deux copies de l’acte au procureur de la République de [Localité 14] le 19 janvier 2024 ; qu’il a été communiqué le justificatif de l’accomplissement de la formalité prévue par l’article 686 du Code de procédure civile soit l’envoi le jour même par lettre recommandée avec avis de réception d’une copie certifiée conforme de l’acte à notifier mais qu’en revanche, à ce jour, l’avis de réception n’est toujours pas parvenu au commissaire de justice instrumentaire et qu’à la lecture d’un courrier daté du 19 février 2025 émanant de ses services, le Ministère public n’a pu donner aucune information sur le sort de l’assignation qui a été transmise au service de l’entraide judiciaire internationale le 22 janvier 2024 ; qu’en revanche, conformément aux dispositions de l’article 688 du Code de procédure civile, un délai de six mois est désormais expiré de sorte que les demandes peuvent être examinées ;

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Qu’en l’espèce, satisfaisant ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 6 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant produit une décision judiciaire ayant force exécutoire et prononçant une condamnation pécuniaire à l’encontre de Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] ;

Qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours au débiteur et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Sur la demande de poursuite de la procédure de vente forcée

Attendu qu’en l’absence de contestations ou de demandes incidentes, il convient d’ordonner la poursuite de la procédure selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision ;

Qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de cent quatre vingt onze mille sept cent trente deux mille euros et cinquante trois centimes (191 732,53 euros) arrêtée au 07 septembre 2023 ;

Sur la demande en taxation des frais de vente

Attendu qu’en l’espèce, les dispositions de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas applicable, cette demande qui apparaît prématurée, sera rejetée car comme le prévoit l’article R 322-42 du même code, les frais de poursuite sont taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

Sur les demandes relatives aux dépens

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le jugement en date du 25 juin 2024,

— Vu le jugement en date du 14 janvier 2025,

— Vu le commandement délivré le 6 octobre 2023 et publié le 23 novembre 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1 sous la référence volume 2023 S n° 50,

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

— DIT que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée de l’immeuble de droits ou biens appartenant à Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] soit les lots de copropriété n° 104 et 110 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 4] à [Localité 15], cadastré section DY, lieudit “[Adresse 3]” numéro [Cadastre 1], pour une contenance de 00 ha 01a 76 ca ;

— DIT que le montant retenu pour la créance de la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à l’égard de à Mme [X], [W], [V], [G] [K] [U] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de cent quatre vingt onze mille sept cent trente deux mille euros et cinquante trois centimes (191 732,53 euros) arrêtée au 07 septembre 2023 ;

— RAPPELLE que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ORDONNE la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi ;

— FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 24 juin 2025 à 14 heures 30.

— RAPPELLE que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente à soixante mille (60 000) euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

— DÉSIGNE la S.E.L.A.R.L. SKS, commissaire de justice à [Localité 14] ([Localité 8] et [Localité 9]), pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 6] Publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux ;

— DIT que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une visite d’un expert chargé d’établir les diagnostics amiante, plomb, énergétique, d’état des risques naturels et technologiques, parasitaires et métrage Loi Carrez ;

— DIT que la présente décision devra être signifiée aux occupants des lieux au moins trois jours avant les visites ;

— DIT que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ;

— DIT que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

— DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe;

Jugement prononcé le 25 Mars 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET