TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTARGIS

JUGE RÉDACTEUR : Madame Marielle FAUCHEUR

DU : 05 Juin 2025

RG : N° RG 21/00718 – N° Portalis DBYU-W-B7F-CL7J

MINUTE : 25/

Jugement du 05 Juin 2025

AFFAIRE : [B] veuve TYRELLC/ [K]

Au Nom Du Peuple Français

DEMANDEUR :

Madame [Y], [Z], [N] [B] veuve [E]

née le 22 Juillet 1937 à PARIS (10ème) (75010), demeurant 1710-1359 White Oaks Boulevard – OAKVILLE (ONTARIO) – CANADA

représentée par M^e Morgane GAURY, avocat postulant au barreau de MONTARGIS, M^e Georges SITBON, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [C], [F], [K]

né le 08 Décembre 1964 à SAINT OUEN, demeurant 6 Hameau Vallée des Sarrazins – 45210 FERRIERES EN GÂTINAIS

représenté par M^e Cécile BOURGON, avocat au barreau de MONTARGIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Elsa DAVID, Présidente

Assesseur : Monsieur Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, vice-président placé près de la première présidente de la cour d’appel d’Orléans

Assesseur : Madame Marielle FAUCHEUR, juge rapporteur

Greffier : Madame Céline MORILLE, Greffier

DÉBATS

Les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries en audience publique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné que la décision serait prononcée par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 mai 2025, puis elle a été prorogée au 05 Juin 2025 à compter de 14 heures.

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JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Montargis le 05 Juin 2025, en application des dispositions de l’article 451 du code de procédure civile, en présence de Madame Céline MORILLE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 août 2002, Madame [H] [S] veuve [O] a vendu à Monsieur [V] [K], son neveu, une maison à usage d’habitation située à Buis les Baronnes.

Le bail précise que le vendeur conserve un droit viager d’usage et d’habitation, et fixe la rente annuelle à la somme de 3.018,48 euros.

Le contrat prévoit également une clause résolutoire en cas d’inexécution des prestations décrites.

Madame [H] [S] veuve [O] a été placée sous curatelle confiée à l’UDAF par décision du tribunal d’instance de Montélimar, le 7 avril 2015.

Par courrier du 2 février 2018 l’UDAF a adressé un courrier à Monsieur [V] [K] lui rappelant ses obligations de paiement de la rente.

Madame [H] [S] veuve [O] est décédée le 4 mai 2018, laissant Madame [Y] [B] veuve [E] comme légataire universelle.

Par acte du 7 mai 2021, Madame [Y] [B] veuve [E] a fait délivrer une assignation à Monsieur [V] [K] devant le tribunal judiciaire de Montargis, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de viager.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, Madame [Y] [E] demande au tribunal de :

Prononcer la résolution de plein droit de la vente immobilière en viager litigieuse en date du 22 août 2002 pour défaut de règlement de la rente viagère ;Ordonner la publication au Bureau des Hypothèques de la décision à intervenir et concernant le nouveau et l’ancien propriétaire ainsi que la désignation du bien ;Juger que les versements éventuels de la rente viagère resteront acquis à titre de dommages et intérêts à Madame [Y] [E] ;Juger que les frais d’enregistrement et d’actes notariés exposés lors de la conclusion de l’acte du 22 août 2002, outre les impôts fonciers acquittés, resteront à la charge de Monsieur [K] ;Condamner Monsieur [V] [K] à payer à Madame [Y] [E] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application des articles 1102 et suivants du code civil et 1194 et 1977, Madame [Y] [E] soulève que Madame [O] présentait une altération de ses facultés mentales dès l’année 1995 et estime que sa sœur a été abusée par Monsieur [V] [K] alors qu’elle se trouvait en état de faiblesse. Elle considère par ailleurs que le chèque de 4.779,26 €, qu’il a fait le 8 mars 2018, et qui ne couvre pas l’arriéré, montre qu’il se reconnait débiteur de cette somme.

*

Monsieur [V] [K], représenté par son avocat, a déposé des écritures auxquelles il a déclaré se reporter et aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Déclarer Madame [Y] [E] mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

A titre subsidiaire, dans le cas où la résolution de la vente serait prononcée ;

Condamner Madame [Y] [E] à payer à Monsieur [V] [K] la somme de 53.820,21 € au titre du remboursement des arrérages et frais payés par Monsieur [V] [K] depuis la vente ;

Condamner Monsieur [V] [K] à payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [V] [K] aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande de résolution du contrat de vente, Monsieur [K] expose qu’il a réglé toutes les mensualités qu’il devait et que le versement qu’il a réalisé le 8 mars 2018 ne venait que combler son incapacité à prouver ses paiements. Il précise que la somme réclamée en 2016 puis en 2018 par l’UDAF n’est jamais expliquée ni justifiée, et qu’au décès de Madame [O], il avait bien réglé la totalité des échéances de la rente viagère.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2024, l’affaire est plaidée le 13 février 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 5 juin 2025.

Sur la demande de résolution du contrat viager

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette dernière disposition étant d’ordre public.

Il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’acte de vente passé entre Madame [Y] [E] et Monsieur [V] [K] le 20 aout 2002, une clause résolutoire prévoit qu’à défaut d’exécution d’une seule des prestations, et 30 jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le vendeur de son intention de se prévaloir du bénéfice de la clause, restée sans effet, la présente vente sera résolue de plein droit.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’alors que Madame [H] [S] veuve [O] est sous la curatelle renforcée de l’UDAF, celle-ci adresse à Monsieur [K] un courrier le 22 mars 2016, au travers duquel le curateur s’interroge sur le fait que les relevés de compte de Madame [O] ne font apparaitre les virements au titre de la rente viagère que depuis le mois d’octobre 2015.

Ce courrier, même s’il rappelle que le contrat de vente contient une clause résolutoire, ne peut être assimilé à une mise en demeure de payer, aucune demande de paiement n’étant formulée.

Le fait que les relevés de comptes CCP de Madame [O], ne fassent pas apparaître les règlements, ne remet pas en cause le paiement de Monsieur [V] [K] qui justifie avoir émis des chèques et établi que leurs montants ont été débités de son propre compte courant.

Le 2 février 2018 l’UDAF a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, Monsieur [V] [K] de payer la somme de 8.049,28 euros, au titre des rentes viagères non réglées et vise la clause résolutoire du contrat de vente de la maison.

Outre le fait que le curateur n’avait pas le pouvoir d’engager seule, la résolution d’un contrat de vente immobilière en lieu et place de la majeure protégée, la somme réclamée n’est justifiée par aucune pièce. Aucun état d’arriéré ou décompte n’est annexé à la mise en demeure, de sorte que la somme réclamée n’est pas justifiée par l’UDAF.

Pour fonder sa créance Madame [Y] [E] produit un relevé de compte, non daté mais qui a été émis postérieurement au mois de juin 2018. Celui-ci fait état de plusieurs rentes non réglées par Monsieur [K]. Il en ressort en effet qu’entre 2012 et 2015 plusieurs mensualités n’ont pas été réglées, pour un montant total de 4.024,64 euros.

Précision faite que depuis octobre 2015, le paiement est fait par virement, et que Monsieur [V] [K] justifie du virement mensuel de 251,54 € puis, 317,01 à compter du mois de février 2016.

Ainsi, le 2 février 2018, au moment de la mise en demeure visant la clause résolutoire, adressée par l’UDAF à Monsieur [V] [K], le quantum justifié de la créance détenue par Madame [O] s’élevait à 4.024,64 euros, le reste de la créance alléguée n’étant pas démontré.

L’UDAF qui demande à Monsieur [V] [K] de procéder au règlement dans le mois, à peine de mise en œuvre de la clause résolutoire, ne produit pas l’accusé de réception qui permettait de faire courir le délai de 30 jours dont le débiteur bénéficie contractuellement.

Par ailleurs, Monsieur [K] justifie avoir fait un chèque de 4.779,26 euros le 8 mars 2018, que Maître [L] [A] a officiellement reçu le 11 juin 2018.

Ainsi, Madame [E] ne démontre pas que les conditions de la clause résolutoire ont été réunies avant le paiement de Monsieur [K] et ne produit au demeurant aucune pièce de nature à établir que la clause a effectivement été mise en œuvre par la créancière.

Après le 8 mars 2018 et à la date de l’assignation du 7 mai 2021, Madame [O] ou sa légataire universelle, Madame [E], ne disposent plus de créance à l’égard de Monsieur [V] [K], et les conditions contractuelles de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Par conséquent, Madame [Y] [E] sera déboutée de sa demande de voir constater la résolution du contrat de vente viagère de la maison d’habitation située à Buis les Baronnes.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Y] [E], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [V] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE Madame [Y] [E] de sa demande de voir constater la résolution du contrat de vente viager de la maison à usage d’habitation située à Buis les Baronnes, conclu le 20 aout 2002 entre Madame [H] [S] veuve [O] et Monsieur [V] [K] ;

CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer à Monsieur [V] [K] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Y] [E] de sa demande en condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 juin 2025.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE