Expéditions le : Minute n° 25/00221

Grosse :

JUGEMENT DU : 04 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00942 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4J3

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pauline BERNARD, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Mai 2025 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2022, monsieur [T] [J] a donné à bail à monsieur [U] [I] et madame [F] [H] un appartement situé [Adresse 2]", pour un loyer mensuel de 1140,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte du 6 avril 2022, madame [Y] [G] s’est portée caution des engagements de monsieur [U] [I] et madame [F] [H] concernant ce dit bail.

Le 19 avril 2022 un état des lieux d’entrée a été réalisé.

Le 15 janvier 2025 un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, monsieur [T] [J] a fait assigner monsieur [U] [I], madame [F] [H] et madame [Y] [G] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy aux fins de :

Condamner in solidum monsieur [U] [I], madame [F] [H] et madame [Y] [G] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2 589,34 euros au titre des loyers impayés, la somme de 1 249,96 euros au titre des dégradations locatives, la somme de 175 euros au titre du constat des lieux de sortie, la somme de 767,86 euros au titre de la clause pénale insérée dans le bail, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens.

À l’audience du 21 mai 2025, monsieur [T] [J], représenté, maintient ses demandes en paiement pour impayés de loyers, dégradations locatives, au titre de la clause pénale, du constat d’état des lieux de sortie, de l’article 700 et des dépens.

Monsieur [U] [I] et madame [F] [H], régulièrement assignés, selon les dispositions de l’article 654 et 659 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Madame [Y] [G], régulièrement assignée, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, monsieur [U] [I], madame [F] [H] et madame [Y] [G] respectivement assignés en personne, par procès-verbal de recherches infructueuses et à l’étude de l’huissier ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant rendue en dernier ressort, il y a lieu de statuer par défaut en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 avril 2022 et du courrier en lettre recommandé daté du 1 décembre 2024 qu’il existe des arriérés de loyers.

Bien que monsieur [T] [J] ne fournisse pas un décompte actualisé faisant apparaitre les paiements réalisés par les locataires, la lecture du courrier daté du 1er décembre 2024 de même que de la missive du 15 janvier 2024 permettent d’identifier les éléments de la dette locative de manière constante et répétée :

loyer de novembre : 1 262,27 euros loyer de décembre (calculé au prorata de l’occupation du logement avant le départ des lieux du locataire) : 1 099,39 euros ajustement des loyers (avec feuille de calcul comprenant les détails de cet ajustement) : 227,58 euros

Ainsi, monsieur [T] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayé.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [U] [I] et madame [F] [H] à payer à monsieur [T] [J] la somme de 2589,24 euros au titre de la dette locative due au départ des locataires, le 27 décembre 2024.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 6 avril 2022 contient une clause intitulée « clause pénale » qui prévoit que le preneur accepte entièrement et définitivement d’avoir à payer au bailleur une somme égale à 20% des sommes dues sans que ce paiement puisse le dispenser du règlement des sommes impayées et du règlement intégral des frais nécessaires au recouvrement de ces sommes.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande relative aux réparations locatives :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret du 30 mars 2016 précise qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il précise que les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail.

L’article 1730 du code civil ajoute que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, il convient d’effectuer une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie concernant les frais de réparation dont fait état le demandeur.

Concernant la chasse d’eau, l’état des lieux d’entrée indique des sanitaires en bon état avec un robinet à remplacer. L’état des lieux de sortie permet de constater que la commande de chasse d’eau et le couvercle sont cassés. Monsieur [J] fournit une facture permettant de chiffrer les réparations s’élevant à 43,09 euros. Il convient donc de mettre à la charge des locataires ces frais de réparations, ces derniers ne rendant pas les lieux dans l’état où ils l’ont reçu.

Concernant le nettoyage des menuiseries et de l’intérieur du four, l’état des lieux d’entrée fait état d’un four décrit comme « ok » avec un joint abimé. Les menuiseries et huisseries des différentes pièces sont décrites comme étant en bon état. L’état des lieux de sortie décrit un four sale avec une jointure décollée. Dans l’état des lieux de sortie, la fenêtre de la chambre au fond du couloir est décrite comme sale, le coffret de volet roulant du séjour est décrit comme sale également, le cadre de fenêtre et le coffret dans la chambre proche du séjour sont décrits comme noircis et sales. Dans ces conditions le devis de nettoyage établi à 300 euros doit être mis à la charge des locataires.

Concernant le remplacement de l’étagère sous l’évier et la réparation du placage sous l’évier, dans l’état des lieux d’entrée les meubles de rangement de la cuisine sont décrits comme en bon état. Dans l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice relève l’existence d’une fuite d’eau et la photographie fait apparaitre une tache humide et colorée sous l’étagère de l’évier de même qu’un état d’usure important du fond du placard sous l’évier. Dans ces conditions il convient de mettre à la charge des locataires les frais liés à ces réparations avec des devis à 20,40 euros et 14,90 euros.

Concernant les deux portes de placards endommagées de même que le tiroir cassé, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune mention particulière à l’égard des portes de placard et tiroir des chambres et du couloir alors même que des mentions d’éléments abimés ont pu être ajoutées dans d’autres pièces. L’état des lieux de sortie fait état d’une porte de placard cassée dans la chambre au fond du couloir, d’une porte qui ne coulisse pas dans le couloir et d’un fond de tiroir retiré. Ainsi il convient de constater que deux portes de placard ne sont plus en état de fonctionnement initial de même que le tiroir et ainsi de mettre à la charge des locataires ces réparations à hauteur de 622,87 euros et 112,50 euros.

Concernant les ampoules de la chambre et le mitigeur de la cuisine, l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun problème sur ces éléments. L’état des lieux de sortie montre que 5 ampoules ne fonctionnent plus dans la chambre à partir du séjour et ne comporte aucune mention sur le mitigeur et une simple précision selon laquelle la robinetterie fonctionne. Dans ces conditions seules les ampoules pourront être mises à la charge du locataire, à savoir la somme de 25,80 euros.

Concernant le remplacement des charnières dans la salle de bain, l’état des lieux d’entrée évoque des huisseries en bon état alors que l’état des lieux de sortie mentionne une porte de placard cassée, la photo montrant une porte intacte mais dépourvue de charnières fonctionnelles. Dans ces conditions il convient de mettre à la charge des locataires le remplacement des charnières à 19,90 euros.

Concernant les piles du détecteur de fumée, l’état des lieux d’entrée fait état d’un détecteur installé dans la cuisine sans mention particulière alors que dans l’état des lieux de sortie le détecteur de fumée est indiqué comme décroché. Cette observation laisse entendre qu’un remplacement des piles était nécessaire. Dans ces conditions il convient de mettre à la charge des locataires le remplacement des piles à 5,60 euros.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [U] [I] et madame [F] [H] à payer à monsieur [T] [J] la somme de 1 165,06 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes à l’encontre de madame [Y] [G] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, madame [Y] [G] s’est portée caution pour le paiement des loyers, mais aussi des éventuels frais de réparations locatives, des impôts, taxes et potentiels frais de procédures dues par les locataires, pour une durée indéterminée.

Aucun commandement de payer n’a été initié dans cette procédure, aucun n’ayant donc été signifié à la caution.

Par conséquent, il convient de condamner madame [Y] [G] à payer les sommes de 2 589,24 euros au titre de la dette locative et de 1 165,06 euros au titre des réparations locatives au bailleur, celle-ci étant tenue solidairement avec les locataires.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner monsieur [U] [I], madame [F] [H] et madame [Y] [G] in solidum aux dépens de l’instance, l’engagement de la caution recouvrant également les frais de procédure.

Il convient de condamner in solidum monsieur [U] [I], madame [F] [H] et madame [Y] [G] à payer à monsieur [T] [J] la somme de 1 000 euros, comprenant les frais d’état des lieux de sortie, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE monsieur [U] [I] et madame [F] [H] à payer à monsieur [T] [J] la somme de 2 589,24 euros au titre des loyers arrêtés au 27 décembre 2024 ;

CONDAMNE monsieur [U] [I] et madame [F] [H] à payer à monsieur [T] [J] la somme de 1 165,06 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que madame [Y] [G] est tenue en sa qualité de caution, au paiement de chacune de ces 2 sommes, solidairement avec monsieur [U] [I] et madame [F] [H], et au besoin, l’y CONDAMNE,

REJETTE les demandes formulées en application de la clause pénale contractuelle ;

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [I], madame [F] [H] et madame [Y] [G] à payer à monsieur [T] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice ;

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [I], madame [F] [H] et madame [Y] [G] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente

François CHARTIN Manon FAIVRE