TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE MONTARGIS

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Du 21 Août 2025

N° du dossier : N° RG 25/00056 – N° Portalis DBYU-W-B7J-C4VD

N° de la minute : 25/

Rendu par mise à disposition au greffe le vingt et un Août deux mil vingt cinq, par, Elsa DAVID, Présidente du tribunal judiciaire de MONTARGIS, statuant selon la procédure accélérée au fond assistée de Céline MORILLE, greffier.

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA GARDE ayant son siège social 59 Boulevard John Kennedy – 45200 MONTARGIS, pris en la personne de la SELARL AJ ASSOCIES administrateurs provisoires désignés par ordonnance de madame la présidente du Tribunal judiciaire de Montargis du 18 septembre 2018 renouvelée par ordonnance du 2 octobre 2024, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 423 719 178 00265, ayant son siège social 90 Boulevard Flandrin 75016 PARIS prise en son agence d’ORLEANS située 3 Rue Croix de Bois 45000 ORLEANS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

AVOCAT : M^e Laura PREVERT, avocat au barreau de MONTARGIS

DEMANDEUR – D’UNE PART

ET :

Monsieur [T] [K]

né le 28 Juillet 1980 à LUANDA (ANGOLA)

demeurant 11 rue des Maraîchers – 77170 BRIE COMTE ROBERT

Non comparant, non représenté

Madame [B] [K]

née le 31 Juillet 1984 à KINSHASA (Congo)

demeurant 11 rue des Maraîchers – 77170 BRIE COMTE ROBERT

Non comparante, non représentée

DÉFENDEURS – D’AUTRE PART

Après avoir entendu le représentant du demandeur à notre audience du 05 Juin 2025 , avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

FAITS PRETENTIONS PROCEDURE :

Par acte du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée la Garde, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond [T] et [B] [K], copropriétaires de la résidence la Garde située 57 boulevard Kennedy à Montargis (45200), devant le tribunal judiciaire de Montargis aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de :

la somme de 27.584,90 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer du 14 octobre 2024 pour la somme de 26.265,45 euros et de l’assignation pour le surplus au titre des charges impayées du 31 décembre 2019 au 1er avril 2025 et des travaux,la somme de 132 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les dépens,

A l’audience du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence la Garde, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

Cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, [T] et [B] [K] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 art.9, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des pièces du dossier et notamment du relevé de propriété produit aux débats que [T] et [B] [K] sont propriétaires de biens formant les lots 20 B et 72 B, dépendant de la copropriété de la résidence dénommée la Garde.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée la Garde justifie de sa demande en produisant

le relevé de propriété,le règlement de copropriété,les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date du 2 avril 2020 au 9 octobre 2024,une mise en demeure du 14 octobre 2024,un relevé de compte.

Au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, [T] et [B] [K] sont redevables d’une somme de 27.584,90 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 14 octobre 2024.

[T] et [B] [K] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 27.584,90 euros.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s’applique selon l’annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l’espèce.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,Relance après mise en demeure,Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé,Frais de constitution d’hypothèque,Frais de mainlevée d’hypothèque,Dépôt d’une requête en injonction de payer,Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée la Garde sollicite le remboursement des frais de recouvrement à hauteur de 132 euros.

[T] et [B] [K] sont redevables de la somme de 132 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il en résulte que le demandeur doit justifier de la mauvaise foi du défendeur et du préjudice causé indépendamment du retard.

Ni la mauvaise foi du défendeur, ni l’existence d’un préjudice causé indépendamment du retard ne sont établis, par conséquent il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Ainsi, faute de preuve d’un préjudice causé indépendamment du retard, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être écartée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

[T] et [B] [K] supporteront la charge des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Condamne solidairement [T] et [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la Garde :

la somme de 27.584,90 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer du 14 octobre 2024 pour la somme de 26.265,45 euros et de l’assignation pour le surplus au titre des charges impayées du 31 décembre 2019 au 1er avril 2025 et des travaux,la somme de 132 euros au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence la Garde de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne [T] et [B] [K] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 21 août 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE