COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 21/04439 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NLY7

Pôle Civil section 2

Date : 02 Avril 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. RO.NI. immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 429 976 442, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

représentée par M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 435 166 285,dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualités

représentée par Maître Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 05 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

La SCI RO NI était propriétaire de la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 3] » d’une surface de 2319 m², sise [Adresse 4] à Montpellier (34).

Dans le cadre d’un projet de réalisation d’un ensemble immobilier, une première promesse unilatérale de vente de cette parcelle a été conclue par acte notarié du 11 septembre 2019, entre la SCI RO NI et la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER MEDITERRANEE.

La caducité de cette promesse est intervenue.

Par acte notairé du 22 avril 2020, la SCI RO NI a conclu une seconde promesse unilatérale de vente au profit de la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL portant sur la parcelle ON numéro [Cadastre 1], sous conditions essentielle et déterminante de l’acquisition d’autres parcelles limitrophes (ON numéro [Cadastre 2] et ON numéro [Cadastre 3]), conditions suspensives, et moyennant le prix de 2.868.000 euros TTC.

Par courrier du 12 novembre 2020, Monsieur [Z] [D] pour la SCI RO NI a sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 27 novembre 2020, la société VINCI IMMOBILIER a fait valoir la caducité de la promesse unilatérale de vente, en l’absence d’achat de la parcelle ON numéro [Cadastre 2].

Par courrier de son notaire du 3 mars 2021, la SCI RO NI mettait en demeure la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL de lui régler les échéances de l’indemnité d’immobilisation du 30 juin et 30 septembre 2020 dans un délai de 15 jours.

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2021, la SCI RO NI a fait assigner la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de 325.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle et subsidiairement au titre du préjudice subi en raison de la perte des loyers, de 10.000 euros au titre du préjudice matériel, de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, la SCI RO NI sollicite du tribunal de :

CONDAMNER la société VINCI au paiement de la somme de 325.800 euros à la SCI

[I] au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle et subsidiairement au titre du préjudice subi en raison de la perte des loyers.

CONDAMNER la société VINCI au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice matériel de la SCI [I] durant les 3 années de négociation,

CONDAMNER la société VINCI au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 1224 du code civil, elle indique que les modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation ont été convenues par les parties, et que la somme de 21.600 euros a été versée à la signature de l’acte, et la somme de 7.200 euros le 30 juillet 2020, que par la suite aucun document n’a pas été produit pour justifier de la caducité de la promesse de vente.

Elle précise que le paiement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas conditionné à la réalisation de la condition essentielle et déterminante mentionnée à l’acte notarié.

Au visa de l’article 1112 du code civil, elle fait valoir la mauvaise foi du bénéficiaire de la promesse qui ne l’a pas informé et a stoppé les paiements.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 aout 2025, la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL sollicite du tribunal de :

REJETER l’ensemble des demandes formées par la SCI [I],

JUGER de la caducité de la promesse unilatérale de vente du 22 avril 2020,

CONDAMNER la SCI [I] à la restitution de la somme de 28 000€ versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

REJETTER les demandes de la SCI [I] au titre de la rupture abusive des pourparlers.

CONDAMNER la SCI [I] au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, aux visas des articles 1304 et 1186 du code civil, elle distingue la condition essentielle et déterminante correspondant à la vente de la parcelle ON n°[Cadastre 2] qui n’a pas abouti, des conditions suspensives portées au contrat.

Aux visas des article 1112 et 1240 du code civil, elle conteste tout comportement fautif dans la rupture des pourparlers.

*

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

*

La clôture différée a été fixée au 26 janvier 2026 par ordonnance du 16 septembre 2025, et l’audience fixée au 5 février 2026.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, ont déposé leurs conclusions et pièces et été informés de la mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. […]

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

L’article 1304-6 du même code rappelle que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. [..]

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Selon l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

En l’espèce,

Sur la condition essentielle et déterminante

La promesse unilatérale de vente du 22 avril 2020, prévoit en page 7 la clause « CONDITION ESSENTIELLE ET DETERMINANTE » qui mentionne :

« le BENEFICIAIRE rappelle que pour réaliser l’opération projetée, il lui est indispensable d’acquérir concomitamment, outre le BIEN objet des présentes, les parcelles voisines cadastrées ON [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Cette acquisition concomitante constitue pour le BENEFICIAIRE une condition essentielle et déterminante de l’acceptation de la présente promesse, sans laquelle il n’aurait pas contracté. La nouvelle promesse de vente concernant la parcelle ON N°[Cadastre 3] a été signée le 9 mars 2020. La promesse de vente de la parcelle ON N°[Cadastre 2] est en discussion. En conséquence, la non réalisation par acte authentique de l’une quelconque des ventes des parcelles cadastrées ON [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1] au profit du BENEFICIAIRE entrainera automatiquement l’anéantissement des autres. Cette condition étant stipulée au profit du bénéficiaire, lui seul pourra décider d’y renoncer et procéder à l’acquisition du bien objet des présentes s’il le souhaite. »

La société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL indique que la vente de la parcelle ON n°[Cadastre 2] n’a pas pu aboutir, mais n’apporte aucun justificatif, à part son courrier adressé suite à mise en demeure de la SCI RO NI, dans lequel elle indique « n’ayant pu réussir à finaliser les accords avec le propriétaire de la parcelle ON [Cadastre 2], ni obtenir une autorisation de la SERM de développer le projet sur 2 des 3 parcelles dans l’attente des documents définitifs liés à l’hydraulique, nous n’avons pas déposé le permis de construire à la date envisagée du 30/09/2020. Ainsi nos accords sont aujourd’hui caducs ».

En l’absence de justificatifs s’agissant de l’arrêt des pourparlers pour la vente de la parcelle ON n°[Cadastre 2], la défaillance de la condition essentielle et déterminante de la promesse unilatérale de vente n’est pas démontrée.

Il n’y a donc pas lieu de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente notariée du 22 avril 2020, du fait de la défaillance de sa condition essentielle et déterminante.

Sur les conditions suspensives et l’indemnité d’immobilisation

Il y a lieu de se référer à l’article 6.2 INDEMNITE D’IMMOBILISATION de la promesse unilatérale de vente qui indique « le BENEFICIAIRE et le PROMETTANT conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 354.600 euros. Il est expressément convenu que cette indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du BIEN pendant sa durée. [..] Cette indemnité d’immobilisation serait due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE en cas de non réalisation de la vente du fait de ce dernier, toutes les conditions suspensives fixées aux présentes étant réalisées »

Il ressort de ce même article des modalités de paiement de cette indemnité de 354.600 euros, qui se décomposent en paiement de la somme de 225.000 euros et de la somme de 129.600 euros, correspondant à plusieurs phases de l’avancée du projet avant la signature de l’acte authentique de vente.

Sur la somme 225.000 euros

S’agissant de cette somme, la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL s’est engagée à la payer, selon les termes de l’acte notarié « dans les 6 jours du dépôt de la demande de permis de construire, soit au plus tard le 6 octobre 2020. Le bénéficiaire s’engage à justifier de ce dépôt auprès du Promettant le jour même par la remise par mail d’une copie du récépissé de dépôt en mairie. A défaut de règlement de cette somme dans le délai convenu, la présente promesse sera caduque, sans frais, sans formalités et sans indemnités de part et d’autres».

Dans son courrier du 12 novembre 2020 adressé au défendeur, la SCI RO NI constate que le permis de construire n’a pas été déposé dans les délais, et que la somme de 225.000 euros n’a pas été réglée, elle s’interroge ainsi :« il convient donc aujourd’hui de savoir si on continue cette promesse de vente ou si elle devient caduque ? ».

Il ressort du courrier en réponse de la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL qu’elle reconnait « nous n’avons pas déposé le permis de construire à la date envisagée du 30/09/2020. Ainsi nos accords sont aujourd’hui caducs ».

Il convient donc de constater des termes de l’acte notarié que la caducité est intervenue au 6 octobre 2020, eu égard à la décision unilatérale d’arrêt du projet par la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, résultant de l’absence de dépôt de permis de construire dans les délais, et d’absence de paiement de la somme de 225.000 euros.

La caducité étant la sanction prévue à l’acte, en cas de non-paiement de cette somme dans les délais, il n’y pas lieu de condamner la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL à régler ce montant.

Sur la somme de 129.600 euros

Aux termes de l’acte notarié du 22 avril 2020, la somme de129.600 euros est payable en « plusieurs termes jusqu’à la signature de l’acte authentique de réalisation des présentes, soit : 21.600 € réglé dès avant ce (sic), hors la comptabilité du notaire soussigné, directement au Promettant qui le reconnait et en consent quittance au bénéficiaire

21.600 € le 30 juin 202021.600 € le 30 septembre 202021.600 € le 30 décembre 202021.600 € le 31 mars 202121.600 € le 15 juin 2021 S’agissant de cette somme de 140.000 € (sic) correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation, les soussignés sont expressément convenus que chaque terme versé au titre de son règlement demeurera définitivement acquis au promettant si l’acte de vente n’est pas signé et ce quelle qu’en soit la raison (sauf l’attitude fautive du promettant), c’est-à-dire y compris en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives convenues aux présentes ».

Il n’est pas contesté que la somme de 7200 euros a été versée le 30 juillet 2020, au titre de cette indemnité, que la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL a donc versé la somme totale de 28.800 euros, avant de stopper tout règlement.

Il vient d’être constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente à la date du 6 octobre 2020, de sorte que les termes prévus postérieurement à cette date ne sont pas dus.

Il résulte de la clause qu’elle mentionne que les termes de cette partie d’indemnité d’immobilisation versés seront définitivement acquis au promettant quelque soit les raisons pour lesquelles l’acte de vente n’est pas signé.

Elle s’applique donc également à l’absence de vente du fait de l’absence de diligences du bénéficiaire ayant entrainé la caducité de la promesse unilatérale.

Ainsi, la caducité ayant pour effet l’anéantissement de la promesse unilatérale de vente pour l’avenir à partir de la date du 6 octobre 2020 et la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL ayant stoppé ses règlements le 30 juillet 2020, elle sera condamnée au paiement de la somme totale de 36.000 euros (14.400 + 21.600) au titre de l’indemnité d’immobilisation jusqu’au 30 septembre 2020.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la rupture brutale des pourparlers

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce,

La SCI RO NI sollicite la condamnation du défendeur à lui régler la somme de 325.800 euros au titre de la perte des loyers commerciaux, et 10.000 euros au titre du préjudice matériel subi pendant la durée des négociations.

La SCI RO NI justifie de pourparlers initiés par courrier au mois de novembre 2018, mais ne produit aucun élément s’agissant des baux commerciaux, qui sont seulement listés en page 10 de l’acte notarié. Il convient de relever que la pièce 12 mentionnée à ses écritures, n’est pas listée au bordereau de pièce et n’est pas produite au tribunal.

En conséquence, en l’absence d’éléments justificatifs, la demande d’indemnisation au titre de la perte des loyers commerciaux sera rejetée.

La société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL ne verse aux débats aucun élément permettant de déterminer les raisons pour lesquelles elle s’est rétractée. Elle ne justifie pas non plus de la non-réalisation d’une des conditions suspensives mentionnées à la promesse unilatérale de vente.

Enfin, il apparait que son courrier du 27 novembre 2020 a été envoyé en réponse au courrier du promettant du 12 novembre 2020.

Ainsi, l’arrêt du paiement des termes de l’indemnité d’immobilisation prévus à la promesse unilatérale de vente, sans explications et sans en avertir le promettant démontre l’absence de bonne foi de la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL dans l’exécution du contrat et non dans la rupture abusive des pourparlers.

Cependant, la SCI RO NI ne justifie pas d’un préjudice distinct de l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en restitution de la somme de 28.000 euros

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

En l’espèce,

Il convient de se référer à la clause de la promesse de vente précédemment citée :

« S’agissant de cette somme de 140.000 € (sic) correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation, les soussignés sont expressément convenus que chaque terme versé au titre de son règlement demeurera définitivement acquis au promettant si l’acte de vente n’est pas signé et ce quelle qu’en soit la raison (sauf l’attitude fautive du promettant), c’est-à-dire y compris en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives convenues aux présentes ».

Il a été jugé qu’elle s’applique également à l’absence de vente du fait de la caducité de la promesse unilatérale.

En conséquence, la somme déjà versée par la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL antérieurement à la caducité du contrat est définitivement acquise à la SCI RO. NI.

La demande reconventionnelle en restitution de la somme de 28.000 euros, correspondant à des indemnités antérieures à la caducité de la promesse unilatérale de vente de la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL sera donc rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL sera condamnée à payer la somme de 5.000 euros à la SCI RO. NI.

La société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’apparait pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer à la SCI RO. NI. la somme de 36.000 euros (TRENTE SIX MILLE EUROS) au titre de l’indemnité d’immobilisation jusqu’au 30 septembre 2020, conformément à la promesse de vente unilatérale notariée du 22 avril 2020 portant sur la parcelle sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] (34) cadastrée section ON numéro [Cadastre 1],

DEBOUTE la SCI RO. NI. de ses autres demandes,

DEBOUTE la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL aux dépens,

CONDAMNE la société en nom collectif VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer à la SCI RO. NI. la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.