TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00948 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EHWW

Minute : 110/25

Code NAC : 72A

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

[Z] [K]

C/

[W] [D]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à :

Madame [W] [D] (LRAR)

CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à :

Madame [Z] [K] (LRAR)

Le 29/09/2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [K]

née le 03 Novembre 1956 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour représentant le CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE, cabinet représenté par M^e Aziz HEDABOU à l’audience,

EXPOSE DU LITIGE

Après une tentative de conciliation ayant abouti à un constat de carence établi par une conciliatrice de justice le 24 juin 2024, [Z] [K] a saisi le tribunal judiciaire de Montauban en vue d’obtenir la condamnation d'[W] [H] [T] à lui payer la somme de 169,85 euros au titre de charges de copropriété pour un immeuble situé à Montauban vendu par Mme [H] [T] à Mme [K] le 8 novembre 2023, outre “prorata pour la période du 1er juillet 2023 au 7 novembre 2023”.

Après deux renvois ordonnés à la demande du conseil de Mme [H] [T], l’affaire a été examinée à l’audience du 2 juin 2025, en présence de Mme [K] et de Mme [H] [T], représentée par son conseil.

Mme [K] maintient ses demandes initiales.

Elle conteste le fait de devoir payer les charges de copropriété dues pour la période antérieure à la vente de l’immeuble, dont elle estime qu’elles incombent à Mme [H] [T].

Mme [H] [T] demande au tribunal, au visa des articles 5, 6-1 et 6-2 du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter Mme [K] de ses demandes ;

— condamner Mme [K] aux dépens.

Mme [H] [T] fait valoir que conformément aux textes applicables et à l’acte de vente, Mme [K] est redevable des sommes litigieuses.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 6-2 du décret 67-223 du 17 mars 1967 relatif aux immeubles en copropriété prévoit qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Selon l’article 14-1 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 6-3 du décret 67-223 du 17 mars 1967 précise que toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.

Ce dernier texte signifie que si l’acte de vente déroge aux règles du décret 67-223 du 17 mars 1967, les stipulations dérogatoires sont opposables à chacune des parties à la vente, en l’espèce à Mme [K] et à Mma [H] [T], mais pas au syndicat des copropriétaires.

Le compromis de vente et l’acte authentique portant réitération de la vente conclus entre Mme [H] [T] et Mme [K] comportent, après rappel des dispositions légales et réglementaires, une “convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve” selon laquelle :

— le vendeur règle :

— l’ensemble des provisions exigibles, qu’elles correspondent au budget provisionnel ou à des dépenses non comprises dans celui-ci, tels que des travaux votés antérieurement ;

— tout arriéré de provisions ou avances sur les charges exigibles antérieurement à l’acte de vente ;

— toute somme devenue exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires du fait de la vente ;

— les honoraires de mutation au vendeur indiqués dans l’état délivré par le syndic ;

— l’acquéreur rembourse le jour de l’acte le prorata des charges du trimestre en cours dont le paiement a été demandé en intégralité par le syndic au vendeur ;

— l’acquéreur supportera :

— les provisions du budget provisionnel exigibles postérieurement à l’entrée en jouissance et les provisions non comprises dans le budget provisionnel exigibles postérieurement à cette date ;

— toute somme qui deviendra exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

— les parties font leur affaire personnelle du règlement des sommes dues au titre des travaux incombant au vendeur mais réclamées à l’acquéreur par le syndic.

Par courrier du 20 décembre 2023 intitulé “Bilan annuel des charges”, le syndic a réclamé à Mme [K] la somme de 169,85 euros au titre de la différence entre le montant des dépenses pour charges courantes pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (1.090,16 euros) et les provisions versées pour cette même période (920,31 euros).

Il précise que la somme est exigible au 22 décembre 2023.

Il s’évince de ce document que l’exercice comptable de la copropriété débute le 1er juillet de l’année N et s’achève le 30 juin de l’année N+1 et que les sommes dues par les copropriétaires au titre de cet exercice sont exigibles au mois de décembre de l’année N+1 après approbation des comptes lors de l’assemblée générale annuelle, laquelle s’est manifestement tenue entre le 30 juin 2023 et le 20 décembre 2023.

En vertu de l’article 6-2 du décret du décret 67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic peut réclamer la différence entre les provisions et les dépenses au copropriétaire du lot au jour de l’approbation des comptes, soit Mme [H] [T] si cette approbation a eu lieu avant le 8 novembre 2023 et Mme [K] si cette approbation a eu lieu après le 8 novembre 2023.

Faute pour le tribunal de connaître la date d’approbation des comptes, il ne peut déterminer si le paiement de 169,85 euros pouvait être sollicité par le syndicat des copropriétaires auprès de Mme [K].

Quoi qu’il en soit, ainsi que précédemment indiqué, dans les rapports entre Mme [K] et Mme [H] [T], ce sont les stipulations de l’acte de vente qui s’appliquent.

Or, l’acte de vente prévoit que Mme [K] s’acquittera de toute somme qui deviendra exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires après le 8 novembre 2023.

Dès lors, la somme de 169,85 euros relative aux charges de la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 étant exigible au mois de décembre 2023, son paiement incombe à Mme [K].

Mme [K] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Mme [H] [T] à lui payer cette somme.

Mme [K] demande également que Mme [H] [T] soit condamnée au paiement des charges dues pour la période du 1er juillet 2023 au 7 novembre 2023.

Conformément aux stipulations contractuelles, il appartenait à Mme [H] [T] de régler les provisions sur charges appelées avant le 8 novembre 2023, soit les provisions sur charges des 1er, 2ème et 3ème trimestre, celles-ci étant appelées en juillet 2023, ainsi que le prorata de la provision sur charges du 4ème trimestre appelée en octobre 2023 pour la période du 1er octobre 2023 au 7 novembre 2023, tandis que Mme [K] devait régler le prorata de la provision sur charges du 4ème trimestre pour la période du 8 novembre 2023 au 31 décembre 2023.

Il résulte de l’état des comptes établi par la notaire le 8 novembre 2023 et signé par Mme [H] [T] et Mme [K], que Mme [H] [T] était à jour du paiement des provisions appelées au jour de la vente (soit celles des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres), que Mme [H] [T] avait réglé la somme de 316,41 euros pour la provision sur charges du 4ème trimestre et que Mme [K] lui a remboursé la somme de 139,48 euros au titre de la provision due pour la période du 8 novembre 2023 au 31 décembre 2023, étant observé que la somme proratisée effectivement due par Mme [K] était supérieure au vu du nombre de jours du trimestre.

Mme [H] [T] a donc réglé les sommes dues au titre des provisions sur charges exigibles au jour de la vente pour la période du 1er juillet 2023 au 7 novembre 2023.

La différence entre la provision et les dépenses pour cette période incombe à Mme [K] dès lors que son montant n’a été connu qu’après le 30 juin 2024 et lui a été réclamé le 13 décembre 2024, date à laquelle Mme [K] était propriétaire du lot.

Mme [K] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute [Z] [K] de ses demandes ;

Condamne [Z] [K] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La présidente