TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58813 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQT4

N° : 5

Assignation du :

22 Décembre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 avril 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société PRIVILEGE GESTION, SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS – #P0058

DEFENDEURS

Monsieur [V] [E]

[Localité 3],

[Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4],

ETATS UNIS

non constitué

Madame [X] [E]

[Localité 3],

[Adresse 5] [Localité 5],

ETATS UNIS

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

L’immeuble situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. et Mme [E] sont propriétaires indivis des lots n°32 et 33 situés au 6ème étage de l’immeuble. Ils bénéficient de la jouissance privative d’une terrasse dont l’entretien est à la charge de la copropriété conformément au règlement de copropriété.

Par acte du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a assigné M. et Mme [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— condamner in solidum les défendeurs, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, à :

* faire installer des trappes de visite sur les aménagements qu’ils ont réalisés sur la toiture ;

* rehausser les garde-corps conformément aux prescriptions de l’architecte de l’immeuble ;

* réhabiliter le portillon d’accès avec la terrasse de MM. [B] ;

* laisser libre accès à la société ITEC afin que celle-ci puisse procéder sans délai à l’entretien de la toiture-terrasse ;

— condamner in solidum M. et Mme [E] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens ;

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Les défendeurs, régulièrement assignés, ne sont pas représentés à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite réside dans la violation flagrante de la norme, qu’elle soit légale ou contractuelle.

Aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1], « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc. provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires ».

L’article 13 du règlement de copropriété prévoit que « les propriétaires des lots trente-deux, trente-trois […] pourront […] créer une toiture terrasse au-dessus du plafond haut du sixième étage avec accès privatif pour chacun des lots susvisés, à charge pour eux d’obtenir les autorisations administratives nécessaires, faire parvenir l’ascenseur jusqu’au sixième étage […]. Après cette transformation de la toiture actuelle de l’immeuble en toiture-terrasse, son entretien ultérieur et sa réfection éventuelle seront à la charge de la copropriété qui bénéficiera, pour ce faire, d’un droit d’accès aux différentes terrasses à travers les lots privatifs sus-visés ».

Aux termes de l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».

En application de ces dispositions et des stipulations du règlement de copropriété, l’impossibilité pour la copropriété de procéder à l’entretien des parties communes ou à leur réfection éventuelle, fût-elle le fait d’un copropriétaire disposant d’une jouissance privative, est constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Or, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du rapport établi le 25 décembre 2023 par l’architecte de l’immeuble, que M. et Mme [E] ont réalisé des aménagements sur leur toiture-terrasse (partie commune à usage privatif) en posant des lames de bois sur les dalles gravillonnées et ce, sans créer de regards d’accès permettant de vérifier les évacuations d’eaux pluviales de la terrasse et de procéder à son entretien régulier.

L’architecte précise que ces regards d’accès « simples à réaliser », « sont impératifs pour vérifier le bon écoulement des évacuations d’eaux pluviales ».

Dans ses rapports de 2023, 2024 et 2025, la société ITEC, chargée de l’entretien annuel des toitures-terrasses, a confirmé que toute intervention d’entretien était rendue impossible en raison de la présence du platelage en bois. Elle a préconisé la réalisation de trappes d’accès.

Le rapport de l’architecte de l’immeuble a par ailleurs constaté la non-conformité de la hauteur des garde-corps sur une partie de la terrasse à la suite de la pose du caillebotis en bois.

Enfin, l’architecte constate que les différentes terrasses sont délimitées par des garde-corps métalliques équipés pour chaque terrasse d’un portillon d’accès destiné à permettre l’entretien des étanchéités, et que le portillon de la terrasse de M. [D] est « condamné à l’ouverture par le caillebotis bois sur terrasse de Mr M. [E] 2».

Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé, les aménagements réalisés par M. et Mme [E] faisant obstacle à l’entretien de leur terrasse, en contrariété avec le règlement de copropriété, et constituant en outre un risque pour la sécurité des personnes s’agissant de la hauteur des garde-corps. Il doit également être relevé que l’absence d’entretien de la toiture-terrasse crée un risque de dommage pour l’ensemble des copropriétaires, en cas d’infiltrations ou d’engorgement des évacuations.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir sollicité en vain les défendeurs afin qu’ils procèdent aux mesures de remise en état préconisées par l’architecte de la copropriété. Une mise en demeure leur a été adressée le 24 avril 2025.

La demande principale tendant à ce qu’il soit enjoint aux défendeurs de faire installer des trappes de visites sur les aménagements qu’ils ont réalisés sur la toiture, rehausser les garde-corps conformément aux prescriptions de l’architecte de l’immeuble, réhabiliter le portillon d’accès avec la terrasse de MM. [B] et laisser libre accès à la société ITEC afin que celle-ci puisse procéder sans délai à l’entretien de la toiture-terrasse est donc fondée et sera accueillie dans les conditions précisées au dispositif, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois, afin de laisser à M. et Mme [E] le temps de réaliser lesdits travaux.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront tenus in solidum aux dépens.

Ils seront par suite condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

L’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute ne peut être ordonnée, sa signification étant nécessaire pour faire courir l’astreinte.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum M. [V] [E] et Mme [X] [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois, à :

— faire installer des trappes de visites sur les aménagements qu’ils ont réalisés sur la toiture-terrasse ;

— rehausser les garde-corps conformément aux prescriptions de l’architecte de l’immeuble ;

— réhabiliter le portillon d’accès avec la terrasse de MM. [B] ;

— laisser libre accès à la société ITEC afin que celle-ci puisse procéder sans délai à l’entretien de la toiture-terrasse ;

Condamnons in solidum M. [V] [E] et Mme [X] [E] aux dépens ;

Condamnons in solidum M. [V] [E] et Mme [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 15 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY