TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00202 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EMZY

Minute : 358/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 10 Novembre 2025

[G] [J]

C/

[M] [F]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à Monsieur [G] [J] (LRAR)

Expédition délivrée à Monsieur [M] [F] (LRAR)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (LS)

Le 25.11.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le DIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [J]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé les 10 et 11 mars 2023, [G] [J] a donné à bail à [M] [F] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel, indexé, de 910 euros, outre une provision sur charges de 10 euros par mois, payables d’avance le 5 du mois.

Le 6 mars 2025, M. [J] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme de 3.680 euros au titre des loyers et charges du mois de novembre 2024 au mois de février 2025, visant la clause résolutoire, et une sommation de justifier de l’occupation du logement.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 10 mars 2025.

Par acte délivré le 16 mai 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 17 mai 2025, M. [J] a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :

— “constater la résiliation du contrat de location à vos torts”;

— ordonner l’expulsion de M. [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner M. [F] au paiement des sommes suivantes :

—  6.440 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 6 mai 2025 ;

— les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir “et avec intérêts” ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, indexée “tout comme le loyer, et avec intérêts de droit” ;

—  350 euros pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

—  350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été examinée à l’audience du 8 septembre 2025, en présence de M. [J] et de M. [F].

M. [J] maintient ses demandes initiales, en actualisant sa créance à la somme de 10.120 euros au mois de septembre 2025 inclus.

M. [F] sollicite des délais de paiement et son maintien dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties prévoit sa résiliation de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [J] a fait délivrer un commandement de payer le 6 mars 2025.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte produit à l’audience que M. [F] ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 7 mai 2025, ce qui entraîne la résiliation du bail de plein droit à cette date.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 7 mai 2025.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges échus jusqu’au jugement à intervenir puis une indemnité d’occupation à compter du jugement.

Or, à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus redevable des loyers et charges, mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation en contrepartie de son maintien dans le logement en dépit de la résiliation du bail.

La demande en paiement de loyers et d’indemnité d’occupation s’analyse donc en une demande en paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail puis d’une indemnité d’occupation à compter de celle-ci.

A compter de la résiliation du bail, M. [F] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, provision sur charges comprise, au jour de la résiliation, soit la somme de 920 euros par mois, sans indexation, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision au vu de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu du décompte, de ce qui précède et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, M. [F] sera condamné à payer à M. [J] les sommes suivantes :

—  3.680 euros au titre des loyers et provisions sur charges au jour du commandement de payer, mois de février 2025 inclus ;

—  2.018,06 euros au titre des loyers et provisions sur charges du 1er mars 2025 au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 mai 2025 ;

—  3.501,94 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 août 2025, avec intérêts à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

M. [F] formule une demande de délais de paiement ainsi qu’une demande de maintien dans les lieux, laquelle s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’en vigueur depuis le 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de ces textes, l’octroi de délais de paiement est subordonné à la reprise par le locataire du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et la suspension des effets de la clause résolutoire suppose l’octroi de délais de paiement.

Il ressort du décompte, non contesté par M. [F], que celui-ci n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’octobre 2024, dernière échéance réglée par le locataire.

M. [F] n’a donc pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues, il sera débouté de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner M. [F] de payer à M. [J] la somme totale de 150 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 26 janvier 2025 ;

Condamne [M] [F] à payer à [G] [J] les sommes suivantes :

—  750 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;

—  341,53 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 25 avril 2025, avec intérêts à compter de la présente décision ;

Déboute [G] [J] de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne [M] [F] à payer à [G] [J] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [M] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge