TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01602

N° Portalis DBX4-W-B7I-S3BX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 25 Mars 2025

[B] [U]

[C] [D] épouse [U]

C/

[L] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [U],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [C] [D] épouse [U],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M],

demeurant [Adresse 11]

[Localité 4]

Représenté par Maître Hélène GARRIGUE-BOYER, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [L] [M] un appartement à usage d’habitation (porte 127, Bâtiment G) et une place de parking (n°46 ) situés [Adresse 10]) par contrat du 21 avril 2017, moyennant un loyer initial de 546 euros et une provision pour charges de 84 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 janvier 2024 pour un montant en principal de 2.200,48 euros.

Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé le 27 mars 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [M] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner à leur régler à titre provisionnel la somme de 3.843,45 €, mensualité de mars 2024 incluse, somme représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner à leur régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges , à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

— le condamner au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises.

Après renvoi, à l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] , représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 676,36€ au 10 septembre 2024.

Monsieur [L] [M] a comparu, représenté par son conseil, a soutenu que la dette était éteinte et a donc demandé de débouter les demandeurs de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

Par ordonnance avant dire droit en date du 13 novembre 2024, le juge des référés a :

— DECLARE recevable la demande en constatation de la clause résolutoire formée par Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 avril 2017 conclu entre Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] d’une part et Monsieur [L] [M] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte 127, Bâtiment G) et une place de parking (n°46 ) situés [Adresse 9] à [Adresse 13] [Localité 1], étaient réunies à la date du 18 mars 2024 ;

— ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 24 janvier 2025 à 10 h 30 ;

— INVITE pour cette date Monsieur [L] [M] à faire valoir ses observations quant aux conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et au montant de sa dette ;

— DIT surseoir à statuer sur toutes les autres demandes ;

— DIT que la notification de la décision vaudrait convocation des parties et de leur conseil à l’audience du 24 janvier 2025 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, salle Marianne, [Adresse 5] ;

RESERVE l’article 700 et les dépens.

A l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] , représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2301,48 € selon décompte du 22 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Ils ont en outre précisé que le loyer courant n’avait pas été payé.

Monsieur [L] [M] a comparu représenté par son conseil , a demandé d’ordonner la suspension de la clause résolutoire, n’a pas contesté la dette locative, a sollicité des délais de paiement à raison de 4 mensualités sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Il a par ailleurs précisé qu’il avait pris rendez vous avec l’agence Foncia pour organiser son départ des locaux litigieux.

Il a aussi demandé de laisser à chacune des parties le montant de ses frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Le conseil des demandeurs s’en est rapporté à justice quant à la demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2008,55 € en date du 22 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, et frais de poursuites déduits.

Monsieur [L] [M] qui n’a pas contesté la dette sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2008,55 euros.

II. SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE et LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [M] ne justifie pas que le loyer courant, soit celui de janvier 2025, a été réglé avant l’audience.

En conséquence, la demande de suspension de la clause résolutoire Monsieur [M] n’est pas recevable et Monsieur [M] sera débouté de cette demande.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Monsieur [L] [M] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Cependant, compte tenu de la situation respective des parties, Monsieur [M] sera autorisé à s’acquitter de la somme due selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U], Monsieur [L] [M] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé de ce siège en date du 13 novembre 2024 ayant :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 avril 2017 conclu entre Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] d’une part et Monsieur [L] [M] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte 127, Bâtiment G) et une place de parking (n°46 ) situés [Adresse 9] à [Adresse 13] [Localité 1], étaient réunies à la date du 18 mars 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [M] de sa demande de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [M] à verser à Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] à titre provisionnel la somme de 2008,55 euros, selon décompte en date du 22 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [L] [M] à s’acquitter de cette somme en 3 mensualités de 502€ chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 mars 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [M] à verser à Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,