TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 10]

[Localité 8]

JUGEMENT DU 28 Février 2025

N° RG 24/00671 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KZEG

Jugement du 28 Février 2025

N° : 25/169

[M] [R]

[W] [F] épouse [R]

C/

[O] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e ORESVE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [M] [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

Mme [W] [F] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Gwendoline PERES, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2023, M. [M] [R] et Mme [W] [F], épouse [R], représentés par leur mandataire, la SAS GIBOIRE, ont consenti un bail d’habitation à M. [O] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros et d’une provision sur charges de 52 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 3 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.446 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [O] [K] le 31 octobre 2023.

Par assignation du 17 janvier 2024, les époux [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de M. [O] [K].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 décembre 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, les époux [R] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils ont entendu oralement se référer à leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées au défendeur. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, M. [M] [R] et Mme [W] [F], épouse [R], sollicitent du tribunal de :

• Débouter le défendeur de ses demandes,

• Condamner M. [O] [K] au paiement des sommes suivantes :

o 4.166,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024,

o 640,40 euros au titre des réparations locatives,

o 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les époux [R] rappellent que le locataire n’a pas réglé les loyers depuis le mois d’août 2023 et ce alors que le bail a été conclu le 30 juin 2023. Ils soulignent qu’il n’a pas régularisé la situation dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la durée de six semaines indiquée à tort dans celui-ci n’ayant d’autre effet que d’allonger le délai accordé au locataire pour régulariser la situation ce qui n’a pas été le cas. Ils précisent qu’il a quitté les lieux sans donner de préavis en avril 2024.

Ils précisent qu’un état des lieux de sortie du logement a été dressé contradictoirement le 16 avril 2024, M. [K] étant représenté par sa compagne, Mme [B] [Y] et que la comparaison avec l’état des lieux entrant a permis de mettre en évidence l’absence d’une porte et un défaut d’entretien général de l’appartement.

En réponse aux moyens en défense, M. [M] [R] et Mme [W] [F], épouse [R] considèrent que la clause d’indexation du loyer contenue dans le bail est suffisamment précise et sans ambiguïté justifiant la révision du loyer à compter du 1er janvier 2024.

Enfin, les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement et sollicitent le rejet de la demande reconventionnelle du locataire, le diagnostic de performance énergétique (DPE) étant bien annexé au bail signé par M. [O] [K].

A l’audience, M. [O] [K] a comparu représenté par son conseil. Il a entendu oralement se référer à ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux demandeurs.

Ainsi, au visa des articles 3-3, 7c, 17-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1104 et 1190 du Code civile, M. [O] [K] sollicite :

• De débouter les époux [R] de leur demande de condamnation au règlement du commandement de payer irrégulier,

• De constater que la demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire n’a plus lieu d’être dès lors qu’il a quitté les lieux,

• De juger que la clause d’indexation sur laquelle se fonde les époux [R] pour augmenter le loyer à compter du mois de janvier 2024 est nulle et inapplicable,

o En conséquence, débouter les époux [R] de leur demande au titre de l’indexation du loyer pour les mois de janvier à avril 2024,

o Juger que la somme sollicitée par les époux [R] au titre de l’arriéré de loyers ne peut excéder la somme de 4.113,06 euros,

• De débouter les époux [R] de leur demande au titre du remplacement de la porte à hauteur de 815 euros,

o En conséquence, débouter les époux [R] de leur demande de condamnation à hauteur de 633,97 euros au titre des dégradations locatives et de la taxe d’ordures ménagères,

o Condamner les époux [R] à verser à M. [K] la somme de 181,03 euros en restitution du solde du dépôt de garantie,

• Subsidiairement, limiter toute condamnation concernant le remplacement de la porte à la somme de 200 euros,

• De lui accorder un échéancier de paiement sur une durée de 24 mois en l’autorisant à se libérer de sa dette par 23 échéances mensuelles de 100 euros et le solde à la dernière échéance,

• De condamner les époux [R] à lui verser la somme de 500 euros au titre du préjudice subi en raison de l’absence de communication d’un DPE à jour,

• De juger que chaque partie conservera ses frais d’avocat et ses dépens en considération de l’équité,

• D’écarter l’exécution provisoire.

A titre de moyens en défense, M. [O] [K] soutient que le commandement de payer délivré le 31 octobre 2023 est irrégulier dès lors qu’il vise le délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023, ayant modifié la loi du 6 juillet 1989, alors que ce délai ne s’applique pas aux contrats de bail en cours. En tout état de cause, il soutient qu’ayant quitté les lieux, la demande de résiliation du bail est sans objet.

Par ailleurs, M. [K] reconnaît le principe de sa dette locative mais en conteste le quantum, sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, considérant que la clause d’indexation du loyer contenue dans le contrat de bail est manifestement incomplète, imprécise et ambiguë, si bien qu’elle est inapplicable en l’espèce. A ce titre, le locataire indique que la dette locative doit être réduite de la somme de 53,18 euros.

S’agissant des réparations locatives, M. [K] affirme qu’il revient aux bailleurs de démontrer que les dégradations sont survenues pendant la durée du bail. Or, selon lui, les époux [R] échouent à démontrer qu’une porte était effectivement présente lors de son entrée dans les lieux, si bien qu’il ne saurait être condamné à payer son remplacement. Le locataire sollicite, au contraire, la restitution du solde de son dépôt de garantie, à hauteur de 181,03 euros.

Enfin, le locataire, sur le fondement de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, sollicite l’allocation de dommages et intérêts, soutenant que le DPE du logement ne lui a pas été transmis.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

M. [O] [K] ayant quitté les lieux depuis le 16 avril 2024, les demandes de résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les époux [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juin 2024, M. [O] [K] leur devait la somme de 4.208,31 euros au titre de l’arriéré locatif, en ce compris 42,07 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2023, dont le justificatif est produit, et soustraction faite des frais de procédure.

Par ailleurs, les demandeurs versent aux débats l’avis de taxe d’ordure ménagères de l’année 2024, démontrant que M. [K] leur est redevable de la somme de 33,33 euros à ce titre.

Par courrier du 22 décembre 2023, la SAS GIBOIRE, mandataire des bailleurs, a informé M. [K] de la révision du loyer à compter du mois de janvier 2024, le loyer passant de 430 euros à 445,05 euros.

Le contrat de bail du 30 juin 2023 stipule, en effet, une clause de révision du loyer contenant la date de la révision, soit « 01.01 » ainsi que la date ou le trimestre de référence de l’indice de référence des loyers (IRL), soit « 02 trimestre 2022 ».

Il en résulte que le contrat de bail du 30 juin 2023 contient bien une clause de révision du loyer expresse et que la date convenue entre les parties est le 1er janvier de chaque année.

Dans ces conditions, M. [O] [K] sera condamné à payer la somme de 4.241,64 euros (= 4.208,31 + 33,33) aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.467,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; ».

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 3 juillet 2023, lors de l’entrée du locataire dans les lieux, fait état d’un logement alors globalement dans un état moyen, présentant quelques usures.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 16 avril 2024 fait état des désordres suivants :

— Le logement est globalement sale,

— Dans la cuisine : la porte est absente.

Au soutien de leur demande en paiement au titre des réparations locatives, les bailleurs produisent les factures suivantes pour une somme totale de 995 euros qu’ils estiment devoir être mises à la charge du locataire :

— Une facture de 180 euros émanant de la société LP NETTOYAGE relative au nettoyage du logement,

— Un devis de 815 euros émanant de [D] [U] relatif à la fourniture et la pose d’une nouvelle porte.

Les bailleurs entendent mettre à la charge du locataire le remplacement de la porte séparant la cuisine et le séjour du logement pour un montant de 815 euros. Il ressort, en effet, de l’état des lieux d’entrée du 3 juillet 2023 que les boiseries intérieures de la cuisine étaient en bon état tandis que l’état des lieux de sortie du 16 avril 2024 fait mention du mauvais état de ces boiseries, la porte étant manquante.

M. [O] [K] n’apporte aucun élément de nature à démontrer que la porte était déjà absente lors de son entrée dans les lieux et échoue donc à faire la preuve contraire des situations de fait constatées dans les états des lieux d’entrée et de sortie.

Par conséquent, la somme de 815 euros, réclamée au titre du remplacement de la porte, sera mise à la charge du locataire.

En l’absence de contestation, il restera également à la charge de M. [O] [K] les frais sollicités par les bailleurs au titre du nettoyage du logement, soit la somme de 180 euros.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner M. [O] [K] à verser la somme totale de 995 euros au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Il convient de déduire de cette somme celle de 430 euros correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire aux bailleurs au titre des réparations locatives s’élève à la somme de 565 euros (= 995 – 430).

M. [O] [K] sera donc condamné à verser la somme de 565 euros aux époux [R] au titre des réparations locatives, suite à son départ du logement situé au [Adresse 4] [Localité 13].

4. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de M. [O] [K] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

5/. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

En l’espèce, M. [K] prétend que les époux [R] n’ont pas fourni le diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la signature du bail. A cet égard, le locataire produit un exemplaire du contrat de bail dans lequel ne figure pas le DPE ainsi qu’une copie d’un échange de messages SMS, datés du 15 septembre sans que l’année ne soit précisée, dont il ressort que le destinataire, « Agent Immo », a indiqué « les diagnostics ne sont toujours pas faits ».

Les bailleurs produisent, quant à eux, un exemplaire du contrat de bail du 30 juin 2023 dont il ressort que le DPE est mentionné dans l’article XV « Annexes » du contrat, ce qui n’est pas contesté, et est effectivement annexé au contrat de bail. Aux termes de ce DPE établi le 23 mai 2023, soit antérieurement à la date de conclusion du bail, le logement est classé D.

Dans ces conditions, les époux [R] démontrent suffisamment l’exécution de leur obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique annexé au contrat de bail.

Par conséquent, M. [O] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

6.1 Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à la cause M. [O] [K], sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 31 octobre 2023 et de l’assignation du 17 janvier 2024.

En effet, l’assignation ayant été délivrée aux fins de constat de la résiliation du bail, le commandement de payer était un acte prescrit par la loi et doit donc, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, être mis à la charge du débiteur, peu important que l’acte ait été irrégulier puisque les conséquences de l’erreur qu’il comportait n’avait pas de conséquences pour le débiteur et peu important que cette demande soit devenue sans objet du fait du départ des lieux du débiteur.

6.2 Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande des époux [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

6.3 Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes de résiliation et d’expulsion sont devenues sans objet,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à M. [M] [R] et Mme [W] [F], épouse [R] la somme de 4.241,64 euros (quatre mille deux cent quarante-et-un euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à M. [M] [R] et Mme [W] [F], épouse [R] la somme de 565 euros (cinq cent soixante-cinq euros) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

AUTORISE M. [O] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DEBOUTE M. [O] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer aux demandeurs la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 31 octobre 2023 et de l’assignation du 17 janvier 2024.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge