TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00081 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D3Z6

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25, demeurant 5 rue Louis Loucheur – 25041 BESANCON CEDEX

représenté par M^e Marie-christine VERNEREY, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [U] [W], née le 25 septembre 1985 demeurant 24 rue de la Libération – 25350 MANDEURE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 28 Mai 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 novembre 2016, l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 a donné en location à Madame [U] [W] un logement sis à MANDEURE (25350) – 24 RUE DE LA LIBÉRATION.

À la suite d’impayés, le bailleur a fait délivrer à sa locataire le 11 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3531,34 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 février 2025, l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 a fait assigner Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

déclarer régulière et recevable sa demande à l’encontre du défendeur ;

constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre ; ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

la condamner au paiement d’une provision de 6667,83 euros au titre des impayés au 19 février 2025, à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été versé en cas de continuation du bail, avec indexation annuelle, soit 2247,30 euros, à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

la condamner en tous les dépens, y compris le commandement visant la clause résolutoire et sa notification à la CCAPEX.

À l’audience du 28 mai 2025, l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions sauf à actualiser sa créance à la somme de 13410,09 euros, et s’en rapporte à son assignation et ses pièces. Il déclare n’avoir pas reçu de règlement de sa locataire depuis juillet 2024 et n’avoir pas été informé d’une procédure de surendettement au bénéfice de cette dernière.

Madame [U] [W], assignée à étude, n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu à la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 25 février 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs a par ailleurs été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 27 février 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 28 mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de location du 9 novembre 2016 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à Madame [U] [W] le 11 décembre 2024 pour la somme en principal de 3531,34 euros, est demeuré infructueux, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois expressément accordé à l’acte et qui a expiré le 11 février 2025).

La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 12 février 2025.

En conséquence, sans droit ni titre sur le logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Sur le supplément de loyer de solidarité

En application de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Selon l’article L441-9 du même code, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est recevable du supplément de loyer. Le locataire est alors tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

L’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 produit le double d’une mise en demeure du 12 novembre 2024, mais ne justifie pas de son envoi à Madame [U] [W] en recommandé avec avis de réception et dès lors de son caractère infructueux et de la possibilité de liquider provisoirement le supplément de loyer.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Il sera considéré que l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25, qui a saisi le juge des référés, a entendu implicitement solliciter une provision à ce titre.

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

En conséquence, Madame [U] [W], qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, sera condamnée à payer à l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 707,59 euros à décembre 2024, avec indexation dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du 12 février 2025 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation

L’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 justifie du principe et du quantum de sa créance en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location du 9 novembre 2016 ;

le commandement de payer du 11 décembre 2024 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 6501,47 euros au 19 février 2025.

Il convient cependant de déduire un montant total de 1554,95 euros correspondant au surloyer et les frais de dossier SLS facturés en janvier 2025.

Madame [U] [W], défaillante à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

En conséquence, la demande de provision doit être accueillie à hauteur de 4946,52 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 19 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [W] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la CCAPEX.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 ;

CONSTATONS que le bail du 9 novembre 2016 liant Madame [U] [W] à l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25, portant sur le logement sis à MANDEURE (25350) – 24 RUE DE LA LIBERATION, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 12 février 2025 ;

En conséquence, ORDONNONS à Madame [U] [W] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré le logement DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, soit 727,59 euros (sept cent sept euros et cinquante-neuf centimes) à décembre 2024, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [U] [W] à l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25, au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 12 février 2025 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNONS Madame [U] [W] à payer à l’OPH DU DÉPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 la somme de 4946,52 euros (quatre mille neuf cent quarante-six euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 19 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [U] [W] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 décembre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 30 juin 2025 à MONTBÉLIARD, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,