N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00802

N° Portalis DBWM-W-B7J-CQMG

N.A.C. : 30E

JUGEMENT N°

PROCEDURE À JOUR FIXE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

AUDIENCE DU 20 Mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Stéphanie MANRY de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

S.A.S. LE CELTIC

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphanie MANRY de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [R] [C]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

Monsieur [I] [R] [K] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

— =-=-=-=-=-=-=

Président : Chloé FLEURENT, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : lors des débats et du prononcé : Karine FALGON.

DEBATS :

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 09 janvier 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 9 février 2021, Messieurs [I] et [Q] [C] ont donné à bail commercial, pour la période du 09 février 2021 au 08 février 2030, à Messieurs [J] [M] et [Z] [E] [N], des locaux commerciaux destinés à une activité d’hôtellerie-hébergement situés a l’angle du [Adresse 5] et [Adresse 2] (cadastré Section AR n° [Cadastre 1]), à [Localité 4] ([Localité 5]).

Par actes de commissaire de justice du 29 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [J] [M] et à [Z] Monsieur [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En réponse par actes de commissaire de justice en date des 07 et 10 juin 2024, la SAS LE CELTIC, à laquelle se sont adjoints Messieurs [M] et [E] [N] en qualité « d’intervenants volontaires » a fait assigner Monsieur [I] [C] et Monsieur [Q] [C] devant le juge des référés de ce tribunal (N° RG 24/00057) auquel elle a demandé notamment de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail du 08 avril 2024 visée par le commandement de payer du 29 février 2024,

— condamner Monsieur [I] [C] et Monsieur [Q] [C] à lui produire une situation rectificative des loyers dus correspondant à la période réelle d’exploitation soit à partir du 1er septembre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— lui accorder un délai de six mois à compter de la production du décompte rectificatif par les bailleurs pour s’acquitter du règlement de l’arriéré de loyers,

— désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de visiter l’immeuble donné à bail, et notamment dresser un état descriptif et qualitatif afin de déterminer la nature exacte des travaux réalisés par le locataire et en chiffrer le coût total, et proposer un apurement des comptes entre les parties,

— à défaut, condamner Monsieur [I] [C] et Monsieur [Q] [C] à faire dresser à leurs frais un état des lieux de l’établissement par un commissaire de justice sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— condamner Monsieur [I] [C] et Monsieur [Q] [C] à lui payer à titre de provision la somme de 15.000 euros,

Parallèlement par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [I] [C] et Monsieur [Q] [C] ont également fait assigner Monsieur [J] [M] et Monsieur [Z] [E] [N] devant le juge des référés de ce tribunal (N° RG 24/00092) auquel ils ont demandé notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail du 09 février 2021 à la date du 29 mars 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [M] et Monsieur [Z] [E] [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement et remise des clefs,

— condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Monsieur [Z] [E] [N] à leur payer et porter, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

*61.826,77 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêt au taux légal à compter du 29 février 2024,

*1.500 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, charges et taxes en sus, jusqu’à parfait délaissement et remise des clefs,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge des référés a rendu deux ordonnances le 14 mai 2025.

Dans son ordonnance N° RG 24/00057, le juge des référés a :

*dit la SAS le Celtic irrecevable en ses demandes,

*reçu Messieurs [M] et [E] [N] en leur intervention volontaire,

* rejeté la demande de jonction,

*a débouté les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes visant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

* a débouté les demandeurs de leur demande d’établissement sous astreinte d’une « situation rectificative du décompte des loyers » et de condamnation des bailleurs à une somme de 15.000 € à titre de provision ainsi qu’à l’établissement d’un état des lieux.

*a débouté les demandeurs de leur demande d’organisation d’une mesure d’expertise.

*a condamné les demandeurs à payer une indemnité de 1200 € aux concluants, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et dans son ordonnance N° RG 24/00092, il a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SAS le Celtic,

— rejeté la demande de jonction,

— débouté Messieurs [M] et [E] [N] de leur demande d’établissement d’une « situation rectificative du décompte des loyers » et de condamnation des bailleurs à une indemnité provisionnelle de 15.000 €,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté la résiliation du bail commercial à effet du 29 mars 2024,

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance l’expulsion Messieurs [J] [M] et [E] [N],

— condamné solidairement les mêmes à payer au concluant une indemnité provisionnelle de 1500 € par mois, charges et taxes en sus à compter du mois d’avril 2024 au titre de l’indemnité d’occupation, outre indexation.

— condamné solidairement les mêmes à payer au concluant une indemnité provisionnelle de 61 826,77 € au titre des loyers et charges arrêtées au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024

La SAS le Celtic et Monsieur [M] ont interjeté appel de ces deux ordonnances de référé (RG 24/00057 et RG 24/00092).

Par ailleurs, par requête visée par le greffe le 17 juillet 2025, la SAS le Celtic et Monsieur [M] ont sollicité du Président du tribunal judiciaire de MONTLUCON l’autorisation d’assigner à jour fixe Messieurs [I] et [Q] [C].

Par ordonnance du 17 juillet 2025, le Président du tribunal judiciaire de MONTLUCON les a autorisés à assigner Messieurs [I] et [Q] [C] à l’audience du 5 septembre 2025.

C’est ainsi que par acte du 28 juillet 2025, la SAS le Celtic et Monsieur [M] ont assigné Monsieur [Q] [C] devant le tribunal judiciaire de MONTLUÇON à l’audience du 5 septembre 2025. Ce dernier était absent mais son domicile a été confirmé par le gardien et son nom figurait sur l’interphone ; une copie de l’acte a été déposée à l’étude et un avis de passage et copie de l’acte ont été laissés à son domicile.

Par acte du 7 août 2025, la SAS le Celtic et Monsieur [M] ont également assigné Monsieur [I] [C] à l’audience du 5 septembre 2025 devant le tribunal judiciaire de MONTLUÇON. Un procès-verbal fondé sur l’article 659 du code de procédure civile a été dressé, aucune personne ne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’étant au domicile, le nom et prénom du requis ne figurant nulle part, le voisin déclarant ne pas connaitre Monsieur [I] [C] et les autres recherches étant restées vaines.

Dans leur assignation à jour fixe, la SAS le Celtic et Monsieur [M] demandent au tribunal judiciaire de MONTLUCON de :

A titre principal,

— juger que la Société SAS LE CELTIC vient aux droits de Messieurs [J] [M] et [Z] [E] [N] et qu’elle est titulaire du bail des locaux commerciaux situé [Adresse 6] et [Adresse 7], [Localité 6] [Adresse 8]

— condamner Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] à payer et porter à la Société SAS le CELTIC et à défaut à Monsieur [M] [J] la somme de 40.568,74€, outre charges (MEMOIRE), à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance, en réparation du préjudice financier subi, somme correspondant aux loyers du 01/07/2021 au 31/08/2023, somme qui devra se compenser avec toute somme qui serait due au titre des loyers commerciaux sur la période du 01/07/2021 au 31/08/2023 ;

— condamner Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] à payer et porter à la Société SAS le CELTIC et à défaut à Monsieur [M] [J] les sommes déboursées au titre de travaux incombant aux bailleurs : 33.580€ HT + 17.500€ HT + 9.000€ HT = 60.080€ HT (SOMME A PARFAIRE), somme devant être assortie d’intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] à payer et porter à la Société le CELTIC et à Monsieur [M] [J] la somme de 3.600€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire,

— ordonner, avant dire-droit, aux frais seulement avancés des demandeurs, une mesure d’expertise judiciaire, avec notamment pour mission d’établir la nature et les montants des travaux réalisés par la Société LE CELTIC, donner un avis sur le point de savoir, poste par poste, s’ils relèvent de la charge du bailleur ou du preneur et de réaliser les comptes entre les parties.

— ordonner le sursis à statuer sur le fond du litige, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, avec renvoi à la mise en état de cette affaire suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

— réserver les dépens.

Ce dossier a fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties avant d’être finalement retenu et plaidé à l’audience du 9 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon conclusions notifiées le 9 janvier 2026, Monsieur [J] [M] et la SAS LE CELTIC sollicitent du tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] de leur fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel ;

— JUGER que la Société SAS LE CELTIC vient aux droits de Messieurs [J] [M] et [Z] [E] [N] et L’IDENTIFIER comme preneur du bail commercial des locaux situé [Adresse 6] et [Adresse 7], [Localité 7] [Adresse 9], cadastré Section AR n° [Cadastre 1] (acte authentique du 09/02/2021) ;

— CONDAMNER Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] à payer et porter à la Société SAS le CELTIC et à défaut à Monsieur [M] [J] la somme de 52.433,50€ à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance, en réparation du préjudice financier subi, somme correspondant aux loyers, charges, pénalités de retard (somme injustifiée), taxes enlèvement d’ordures ménagères 2021 à 2023 (sommes injustifiées), du 01/07/2021 au 31/08/2023 ;

— ORDONNER la compensation de cette somme avec toute somme qui serait due au titre des loyers commerciaux prévus par le bail commercial du 09/02/2021 sur la période du 01/07/2021 au 31/08/2023 ;

— CONDAMNER Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] à payer et porter à la Société SAS le CELTIC les sommes déboursées au titre des travaux incombant aux consorts [C] : 33.580€ HT + 17.500€ HT + 5.591,52€ HT = 56.671,52€ HT, somme devant être assortie d’intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sur le fondement contractuel et à défaut sur le fondement de l’enrichissement injustifié ;

— DEBOUTER Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] de leurs demandes reconventionnelles visant à obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résolution de plein droit du bail du 09/02/2021, à la date du 29/03/2024, l’expulsion de Monsieur [M] [J], avec obligation de quitter les lieux sous astreinte et sa condamnation à payer 61.826,77€, avec intérêts au taux légal à compter du 29/02/24, outre 1.500 € par mois au titre d’une indemnité d’occupation (avec indexation), charges et taxes en sus ;

— CONDAMNER Monsieur [Q] [R] [C] et Monsieur [I] [R] [K] [C] à payer et porter à la Société le CELTIC et à Monsieur [M] [J] la somme de 3.600€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2025 Monsieur [I] [R] [K] [C] et Monsieur [Q] [R] [C] demandent au tribunal de :

— Juger la SAS le Celtic irrecevable ;

— Subsidiairement juger Monsieur [J] [M] irrecevable ;

— En tout cas mal débouter la SAS le Celtic et Monsieur [J] [M] de toutes leurs demandes principales ou subsidiaires à leur encontre ;

Faisant droit à la demande reconventionnelle des concluants :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail du 09/02/2021, à la date du 29 mars 2024 ;

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement et remise des clés.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] à leur payer et porter les sommes suivantes :

▪ 61.826, 77 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition

de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 ;

▪ 1.500 € par mois au titre d’une indemnité d’occupation, charges et taxes en sus,

jusqu’à parfait délaissement et remise des clés ;

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner in solidum la SAS le Celtic, Messieurs [J] [M] et [Z] [E] [N] à leur payer et porter la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SAS le Celtic, et Monsieur [J] [M] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé plus complet des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 444 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, il ressort qu’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 8] sur appel des deux ordonnances de référé précitées (RG 24/00057 et RG 24/00092) doit être rendu prochainement. En effet, le délibéré initialement prévu le 4 mars 2026 est prorogé au 1er avril 2026.

Pour une bonne administration de la justice, il est important que le tribunal et les parties prennent connaissance de cet arrêt.

Par conséquent, la réouverture des débats sera ordonnée afin de recueillir les observations des parties sur l’arrêt à venir.

PAR CES MOTIFS

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE le dossier à l’audience de plaidoirie du 3 avril 2026 ;

RESERVE l’ensemble des demandes.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits la présente décision a été signée par la présidente et sa greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Chloé FLEURENT