MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 24/01212 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWQ4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [S]

né le 13 Août 1991 à MALESTROIT (56140), demeurant 20, rue Abbé de la Vallière – 56910 CARENTOIR

Comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Z]

né le 26 Février 1977 à BIR ALI BENKHELIFA (TUNISIE), demeurant 50, rue de la République – 76210 BOLBEC

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 17 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous-seing privé en date du 25 septembre 2012 avec prise d’effet le 26 septembre 2012, Monsieur [J] [M], auquel des droits vient désormais Monsieur [Y] [S], a donné à bail à Monsieur [T] [Z] un appartement situé 50 rue de la République, 1er étage gauche à Bolbec (76210) pour un loyer initial de 380 euros outre 7 euros de charges.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [Y] [S] a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 3 juillet 2024 pour un montant de 2 598,87 € d’arriérés de loyers arrêtés à juin 2024, hors coût de l’acte.

Par acte en date du 8 novembre 2024, Monsieur [Y] [S] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [Z] et celle de tous biens et occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer :

* la somme de 3 949,70 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 avec les intérêts de droit,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation jusqu’à parfaite libération des lieux,

* une somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

A l’audience du 17 février 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur [Y] [S], comparaît en personne et maintient les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance. Il actualise la dette locative et précise que Monsieur [Z] avait un dossier de surendettement en cours mais qu’il ne réglait pas ses loyers. Le loyer courant n’aurait pas été repris mais l’APL est toujours versé.

Monsieur [Z], comparant en personne, fait valoir qu’il va recommencer à travailler à temps complet début mars car il est à mi-temps depuis deux mois. Il rappelle être dans le logement depuis 2012. Il précise ne pas avoir pu régler le loyer du fait de problème. Il demande des délais de paiement à raison de 100€ par mois en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

— sur la recevabilité de la demande en résiliation :

Monsieur [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2024, soit 6 semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 2 598,87 € a été signifié à Monsieur [Z] le 3 juillet 2024 représentant les loyers et charges arrêtés au mois de juin 2024.

Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 25 septembre 2012 et dont le dernier renouvellement date du 21 septembre 2021, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, les dispositions légales concernant le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Monsieur [Z] bénéficiait d’une procédure de surendettement consistant en des mesures imposées par la commission de surendettement de la banque de France à compter du 6 septembre 2023 qui prévoyaient en un moratoire de 24 mois afin de lui permettre de trouver du travail. Durant cette période, le débiteur était tenu de payer ses charges courantes, ce qu’il n’a pas fait manifestement puisque la dette locative s’est accrue et le mandataire du bailleur, l’agence Immo de France, lui a dénoncé le plan par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 mai 2024 de sorte que le plan de surendettement est devenu caduc.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 24 avril 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution des locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 5 février 2025 que le défendeur doit une somme de 4 039,95 €.

En conséquence, Monsieur [Z] est condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [S] ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant et les seuls versements qui apparaissent sont les virements APL par la CAF.

Le paiement du loyer courant à la date de l’audience, n’a pas été repris. Il n’est, par conséquent, pas possible de lui accorder des délais de paiement sur la base de l’article précité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [Z] ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement alors qu’il n’a effectué aucun règlement et que le loyer courant n’est même pas réglé.

Par conséquent, sa demande de délais est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Le défendeur, partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le défendeur est condamné à verser à Monsieur [S] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Y] [S] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 septembre 2012 concernant un appartement situé 50 rue de la République, 1er étage gauche à Bolbec (76210) (76620) donné en location à Monsieur [T] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 24 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [T] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés 50 rue de la République, 1er étage gauche à Bolbec (76210) (76700) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Y] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant de la dernière mensualité du loyer en cours avant la résiliation légale et avec intérêts au taux légal jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [Y] [S] la somme de 4 039,95 € (quatre mille trente-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [T] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024, de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 8 novembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [Y] [S] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 28 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE