COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 11

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

5

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

5

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 22/04733 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N5MH

Pôle Civil section 3

Date : 26 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. [8], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Ludivine JOSEPH, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

Syndicat [7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence marie FOURRIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. [12], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.P. [9], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. [13], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Aude MORALES

Juges Assesseurs : Sophie BEN HAMIDA et Corinne JANACKOVIC

Greffier lors des débats : Cassandra CLAIRET

Greffier lors du délibéré : Tlidja MESSAOUDI

DEBATS : en audience publique du 03 Septembre 2024 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 05 Novembre 2024, délibéré prorogé au 26 Novembre 2024 en raison d’une absence au sein de la chambre

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Novembre 2024

*****

EXPOSE DU LITIGE

Constituée le 21 février 2017, la société civile immobilière [8] a pour objet social « l’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers ».

Elle s’est associée avec une autre société pour constituer une société civile d’attribution, la société [10], le 7 février 2018.

La société [10] a construit un ensemble immobilier à destination professionnelle composé de hangars, bureaux et d’emplacements de parking dont quatre lots ont été attribués à la SCI [8].

L’office notarial de [Localité 6] a établi un acte de liquidation partage de la société [10]

ATTRIBUTION le 16 février 2021 et la société [8] a souhaité vendre la partie rez-de-chaussée de l’immeuble correspondant au hangar en octobre 2020.

Suivant mandat de vente du 21 octobre 2020, la société civile immobilière [8] a confié la vente de ce hangar à l’agence immobilière, [13] à [Localité 11].

Cette agence immobilière a trouvé un acquéreur, la [7], qui a émis une proposition d’achat au prix de 490.000 € HT soit 588.000 € TTC.

La vente était conclue le 20 juillet 2021 au prix de 490 000 € HT sans être soumise à la TVA.

Estimant qu’elle a vendu à la [7] un bien immobilier pour le prix HT et non TTC, selon acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, la SCI [8] a fait assigner la [7], la SAS [12] et la SCP [9] ainsi que la SARL [13] pour qu’ils soient condamnés in solidum au paiement de la somme de 98 000 € correspondant au préjudice subi outre au paiement de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 18 mars 2024, la SCI [8] maintient l’intégralité des demandes formulées dans son assignation, en sollicitant :

JUGER que les notaires, la SAS [12] et la SCP [9], et l’agence immobilière, la

SARL [13] sont tenues d’un devoir d’information et de conseil notamment

sur les incidences fiscales de l’acte de vente

JUGER que les notaires, la SAS [12] et la SCP [9], et l’agence immobilière, la

SARL [13] ont commis une erreur de droit en n’assujettissant pas l’acte de

vente litigieux à la TVA

EN CONSÉQUENCE

CONDAMNER la SAS [12], la SCP [9], la SARL [13] et la [7] à verser à la SCI [8] la somme de 98.000 € au titre du préjudice subi.

LES CONDAMNER au paiement de la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Elle soutient essentiellement :

– la responsabilité des notaires rédacteurs de l’acte qui ont commis une erreur en n’ayant pas assujetti le contrat de vente à la TVA, alors qu’ils étaient informés que la société était assujettie à l’IS et ce sans information, alors que le choix des parties était de faire supporter le poids de la TVA à l’acheteur, soit la [7],

– la responsabilité de l’agence immobilière qui est tenue d’une obligation d’information et de conseil et aurait dû alors qu’elle était présente à la signature de l’acte et n’a pas transmis les informations concernant la TVA aux gérants, donner toute information utile,

– le préjudice en résultant s’est répercuté sur le prix avec un manque à gagner de 98 000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 22 avril 2024 , la SAS [12] et la SCP [9], notaires, demandent au tribunal de:

JUGER que l'[12] n’a pas commis de faute

JUGER que la SCI [8] ne justifie d’aucun préjudice en relation directe de causalité

LE DEBOUTER de ses demandes.

DEBOUTER la [7] de sa demande en garantie

LA CONDAMNER à payer à l'[12] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du

CPC

LA CONDAMNER aux entiers dépens

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ils soutiennent d’une part l’absence d’assujettissement à la TVA au regard de déclarations du vendeur et d’autre part, l’absence de préjudice en faisant valoir que le préjudice invoqué n’est ni réel ni certain pour être hypothétique dans la mesure où rien ne permet de soutenir qu’un redressement interviendra dans le délai de prescription alors qu’elle a perçu le prix attendu soit la somme de 490 000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 18 avril 2024 , la SARL [13] demandent de :

DEBOUTER la SCI [8] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la SCI [8] à payer à la SARL [13] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI [8] à payer à la SARL [13] aux entiers dépens.

ECARTER l’exécuter provisoire.

Elle soutient que :

— c’est à tort que la SCI [8] prétend qu’elle serait assujettie à la TVA dans la mesure où il ne s’agissait pas d’une opération économique mais patrimoniale,

— si l’administration fiscale devait engager un redressement, la prescription serait acquise le 31 décembre 2024,

— elle n’a pas commis de faute que ce soit contractuelle ou délictuelle alors que la proposition d’achat visait le prix HT et TTC et si l’acte a été signé HT elle ne peut l’imputer à l’agent immobilier,

— Elle a expressément accepté le prix de 490 000 € et ne subit aucun préjudice en l’absence de tout redressement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 25 avril 2024 , la [7] demande de :

À TITRE PRINCIPAL

JUGER que la taxe sur la valeur ajoutée n’était pas applicable à la vente en cause ;

EN CONSÉQUENCE :

DEBOUTER la société [8] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que la [7] n’a commis aucune faute ;

EN CONSÉQUENCE :

DEBOUTER la société [8] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

JUGER que les notaires, la SAS [12] et la SCP [9], et l’agence immobilière, la SARL [13] sont tenues d’un devoir d’information et de conseils, notamment sur les incidences fiscales de l’acte de vente ;

EN CONSÉQUENCE :

CONDAMNER la SAS [12], la SCP [9], la SARL [13]

à relever et garantir envers la SCI [8] de toute condamnation, et spécialement des causes de l’assignation à savoir :

— la somme de 98.000 € au titre du préjudice subi.

— la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles LES CONDAMNER

— les entiers dépens ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SAS [12], la SCP [9], la SARL [13]

à la somme de 6.000,00 euro sur le fondement des dispositions de l’article 700 CPC ;

REFUSER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER la [8], la SAS [12], la SCP [9], la SARL [13]

CONSEILS, aux dépens.

Elle soutient :

— l’absence d’application de la TVA à la vente comme le reprend expressément l’acte de vente, puisque la SCI [8] a déclaré intervenir dans un but purement patrimonial et qu’elle n’est pas assujetti à la TVA, ce qui ne peut soumettre cette vente à la TVA,

— il ne peut être reproché aucune faute à la [7] et aucun préjudice certain et existant n’est démontré.

— Si une condamnation devait être prononcée elle devrait être garantie par les notaires et l’agent immobilier,

Le tribunal se référera aux écritures susvisées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties.

MOTIVATION

La demanderesse soutient que le court délai entre les différentes opérations à savoir l’achat, la construction, la livraison et les démarches pour vendre certains lots sont des éléments concordants qui caractérisent une démarche de commercialisation foncière, qui au regard de l’acte passé ne pourrait selon l’administration fiscale qu’être requalifiée en opération de marchands de biens et donc que la cession en cause ne pouvait être qu’assujettie à la TVA , tenant notamment l’assujettissement à l’IS de la SCI [8] ainsi que le fait qu’elle dispose d’un numéro de TVA intracommunautaire.

Il ne ressort pas des pièces produites qu’elle ait opté pour l’IS.

Il importe de constater d’ores et déjà que malgré les affirmations de la SCI [8], l’administration fiscale n’a entamé aucun contrôle à ce titre et n’a donc pas amorcé une procédure de redressement fiscal.

Le mandat de vente conclut le 21 octobre 2021 retenait un prix HT de 490 000 € et mentionnait que le régime fiscal de la mutation était celui de la TVA.

Le courriel de l’étude [12] du 10 février 2021, émanant donc du notaire en charge de la vente, vient préciser : «je vous saurais gré de bien vouloir m’indiquer pourquoi le prix de vente est un prix TTC, en effet, vous n’êtes pas assujetti à la TVA, et la vente ne peut être soumise à la TVA. » , le notaire demandant une réponse à ces titres pour avancer dans le projet d’acte.

Tant le compromis de vente du 20 mars 2021 que l’acte de vente du 20 juillet 2021 prévoit ainsi que « le vendeur et l’acquéreur indiquent ne pas agir aux présentes en qualité d’assujettis en tant que tels à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 du code général des impôts. » si bien que la SCI [8] a attesté ne pas être soumise à cette taxe et disposait d’une délai du 20 mars au 20 juillet pour solliciter toutes explications ensuite du courriel sus visé du 20 février 2021 ou pour demander toute modification à ce titre.

Il ne ressort pas de la compétence du tribunal judiciaire mais du tribunal administratif de trancher la question de savoir si cette vente était ou non assujettie à la TVA en l’absence de tentative de redressement de l’administration fiscale.

Ce d’autant que la SCI [8], qui se définit elle-même comme un professionnel de l’immobilier pour soutenir notamment l’assujettissement de la TVA à la vente, a donc attesté aux termes de l’acte de vente que cet acte de vente là ne répondait pas aux conditions d’assujettissement à cette taxe alors qu’elle avait préalablement été interpellée par le notaire, sur cette question par mail déjà rappelé du 10 février 2021, interrogeant sur les éléments qui devraient conduire à soumettre cette vente à la TVA.

En conséquence, outre le fait qu’il n’est pas démontré que contrairement à la position retenue par le notaire, l’acte aurait dû être soumis à la TVA, il n’est pas plus démontré que l’administration fiscale aurait tenté un contrôle ou une demande d’explication et de surcroît qu’ un redressement fiscal ait abouti.

Les fautes invoquées ne sont donc pas caractérisées et le préjudice est purement hypothétique en l’absence de toutes démarches de l’administration fiscale qui viendraient contredire la position du notaire ayant officié.

Les demandes ne peuvent donc qu’être rejetées.

LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais engagés dans la présente action si bien qu’il leur sera à chacun alloué la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [8] supportera la charge des dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, après audience publique,

REJETTE les demandes en paiement de la somme de 98 000 € de la SCI [8] dirigées à l’encontre de la [7], la SAS [12] et la SCP [9] ainsi que la SARL [13].

CONDAMNE la SCI [8] à payer à la [7] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI [8] à payer à la SAS [12] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI [8] à payer à la SCP [9] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI [8] à payer à la SARL [13] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI [8] aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

Madame Tlidja MESSAOUDI Madame Aude MORALES