TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/10682

N° Portalis 352J-W-B7G-CXX7U

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

02 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PAGE 189

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0708

DÉFENDERESSE

Madame [M] [T] [K] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Carole YOUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0528

Décision du 29 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/10682 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXX7U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acts sous seing privé du 4 novembre 2015 Madame [M] [K] épouse [H] a donné à bail à la S.A.R.L. PAGE 189 un local à usage commercial avec logement d’habitation dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015, avec échéance au 31 décembre 2023, moyennant un loyer annuel initial en principal de 25.328 euros.

La destination est la suivante: activités de librairie, papeterie, affiches, galerie.

Par courrier du 7 décembre 2021, la S.A.R.L. PAGE 189 a demandé au gestionnaire du bien pris à bail, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER, des justificatifs concernant la facturation de certaines charges.

Par courriers électroniques du 25 mars 2022 et du 13 avril 2022, la société gestionnaire a transmis des justificatifs et fourni des explications sur la facturation.

Par courrier du 29 avril 2022, la S.A.R.L. PAGE 189 a sollicité des justificatifs complémentaires relatives aux charges d’eau, les taxes de balayage et les taxes d’ordures ménagères, et a soutenu que la révision du loyer devait s’opérer dans les formes prescrites pour la révision légale.

Par courrier électronique du 15 juin 2022, le gestionnaire du bien loué a indiqué en substance que la révision du loyer se fonde sur une clause d’échelle mobile.

Par courrier du 5 juillet 2022, la S.A.R.L. PAGE 189 a mis en demeure Madame [M] [K] épouse [H] de lui rembourser des trop-perçus de loyers et de dépôt de garantie, sauf à ce qu’il soit procédé à une compensation pour les loyers à venir.

Par exploit de commissaire de justice du 2 septembre 2022, la S.A.R.L. PAGE 189 a fait assigner Madame [M] [K] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de la voir condamner à rembourser des trop-perçus au titre de la dette locative et de dépôt de garantie.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 juin 2023, la S.A.R.L. PAGE 189 demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— condamner Madame [M] [K] épouse [H] à lui verser, en remboursement du trop-perçu de loyer, la somme de 15.667,96 euros, outre les intérêts au taux légal du trop-perçu à compter de chaque échéance de loyer;

— condamner Madame [M] [K] épouse [H] à lui verser, en remboursement du trop-perçu de dépôt de garantie, la somme de 837,90 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022, date de la mise en demeure;

— dire qu’au titre des charges, elle est redevable de la somme de 2.530,64 euros ;

— enjoindre Madame [M] [K] épouse [H] à justifier des charges d’eau pour les années 2018 à 2021;

— à défaut, juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme à ce titre;

— ordonner la compensation des sommes dues;

— condamner Madame [M] [K] épouse [H] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Madame [M] [K] épouse [H] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. PAGE 189 énonce :

— que si une révision triennale a été envisagée au contrat, il n’a nullement été précisé qu’elle serait automatique;

— que dans la mesure où aucune indexation du loyer ne pouvait intervenir, faute de respecter les formes prescrites pour la révision légale, le dépôt de garantie n’aurait pas dû être majoré;

— que toute demande relative à des charges antérieures au 3 septembre 2017 sera considérée comme prescrite, compte tenu de la prescription quinquennale applicable;

— que faute de justificatifs transmis par le bailleur, elle n’est redevable d’aucune somme au titre des charges d’eau.

Par conclusions récapitulatives du 1er mars 2023, Madame [M] [K] épouse [H] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la société Page 189 de toutes ses demandes;

— à titre reconventionnel, condamner la société Page 189 à lui régler la somme de 1.900,56 euros avec intérêts au taux légal, à compter de la notification des présentes conclusions au titre de l’arriéré de charges et loyers;

— condamner la société Page 189 a à lui régler la somme de 3.600 euros au titre de d’article 700 code de procédure civile;

— condamner la société Page 189 aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [M] [K] épouse [H] énonce :

— que le bail, le réglement de copropriété et les justificatifs (dont la régularisation intervenue pour les années 2017 et 2018) établissent la réalité des charges dues;

— que s’agissant des charges d’eau froide, le calcul a été fait par la société OPEN IMMOBILIER CONSEIL sur la base du relevé de dépenses générales pour l’année 2020; que les charges d’eau pour 2021 et 2022 n’ont pas encore été facturées; qu’ainsi les demandes de justificatifs des charges sont donc infondées ;

— que la bail contient une clause d’échelle mobile qui justifie l’augmentation du loyer et le réajustement du dépôt de garantie.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2023 l’instruction a été close et l’affaire a été définitivement fixée pour être plaidée à l’audience juge unique du 27 janvier 2025.L’audience de plaidoirie s’est tenue à ladite date.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le trop-perçu de loyers

L’article L.145-39 du code de commerce autorise les parties à insérer dans un bail commercial une clause d’échelle mobile, laquelle entraîne la variation annuelle automatique du loyer. La variation qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentions supérieures, pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En vertu de ce même texte, constitue une clause d’échelle mobile et non le simple rappel du principe de la révision triennale légale visée par les articles L. 145-37 et suivants du même code, la clause qui prévoit la révision annuelle du loyer à une certaine date en fonction d’un indice de référence et sur le fondement de laquelle le bailleur a procédé régulièrement à des hausses de loyer.

Il est constant que la clause d’un bail commercial organisant la révision du loyer selon une périodicité et un indice précis, mais sans faire état du caractère automatique de cette révision, peut recevoir la qualification de clause d’indexation automatique, ou clause d’échelle mobile, du fait de l’emploi du futur, de l’absence de référence à un formalisme préalable et de la précision d’un indice de référence dans sa rédaction.

En l’espèce, le bail consenti par Madame [M] [T] [K] épouse [H] à la S.A.R.L. PAGE 189 stipule que « de convention expresse, le loyer annuel de base variera proportionnellement à l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’Insee, et ce, à l’issue de chaque période triennale. À la date d’effet du bail, l’indice de base ILC du 3ème trimestre 2014 est de 108.52. »

Les parties sont liées par la clause figurant au bail qui prévoit une variation du loyer à une date précise, soit à l’issu de chaque période triennale, en fonction de la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux et dont le trimestre et l’année de référence sont précisés. L’automaticité de l’indexation est exprimée par le caractère impératif de l’emploi du futur, de sorte que la clause est claire et précise et prévoit une révision automatique des loyers tous les trois ans. La clause en cause doit donc s’analyser en une clause d’échelle mobile.

Le bailleur n’est donc pas soumis au formalisme requis au titre de la révision légale. En conséquence, la bailleresse justifie conventionnellement du droit de procéder automatiquement à des appels de loyers indexés à la fin de chaque période triennale par effet de la clause d’échelle mobile stipulée au bail.

La demande de la S.A.R.L. tendant à obtenir des remboursement de trop-perçu de loyer à hauteur de 15.667,96 euros sera donc rejetée.

Sur le trop-perçu de dépôt de garantie

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de lois aux parties.

L’article 5 du bail en date du 4 novembre 2015, à effet du 1er janvier 2015, stipule que « lors du réajustement de loyer, le dépôt de garantie sera diminué ou majoré dans les mêmes proportions pour qu’il reste toujours égal à la valeur de 6 mois de loyer en principal. »

En l’espèce, le loyer a été révisé à la fin de chaque période triennale en application de la clause d’échelle mobile insérée dans le contrat de bail. Ainsi, et suivant les stipulations de ce même bail, le dépôt de garantie a été réajusté à la suite de chaque révision du loyer.

Les sommes perçues par le bailleur au titre de complément de dépôt de garantie ne s’analysent pas comme des trop-perçu mais bien comme les réajustements proportionnels aux révisions du loyer et convenus contractuellement.

Dans ces conditions, la demande de la S.A.R.L. PAGE 189 de remboursement de trop-perçu de dépôt de garantie d’un montant de 837,96 euros sera rejetée.

Sur les charges d’eau froide

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il incombe donc au bailleur d’établir la réalité et le bien-fondé de sa créance.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 6.16 que "La société preneuse prend acte que sa consommation d’eau froide est intégrée dans les provisions de charges demandées avec le loyer. Le mandataire enverra au preneur chaque année la régularisation des charges de ses lots intégrant sa consommation d’eau froide. L’entretien de la borne fontaine sera supportée [sic] sera réparti conformément au règlement de répartition des charges de la copropriété avec la copropriété du [Adresse 2]".

Une clause du bail posant le principe d’une obligation de paiement des provisions au titre de la consommation d’eau froide, c’est à tort que le preneur conteste l’obligation de paiement des charges dans son principe, étant relevé que le preneur qui se plaint de défaut de justificatif au titre des charges d’eau froide ne sollicite aucun remboursement de provision à ce titre.

Les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 du code de procédure civile. Dans le cadre d’une instance en cours, lorsqu’une partie s’abstient de produire un élément de preuve, car par exemple il pourrait servir son adversaire, le juge peut lui enjoindre de le produire en prévoyant, s’il le juge utile, une astreinte.

En l’espèce, en l’absence de demande de remboursement de charges, et de facturation effective sur l’ensemble de la période considérée, la demande de production de pièces relatives aux charges d’eau pour les années 2018 à 2021 apparaît à ce stade non justifiée et sera donc rejetée.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, Madame [M] [K] épouse [H] affirme que la S.A.R.L. PAGE 189 est redevable au 23 février 2023 de 1.900,56 euros au titre de loyers et charges courantes et produit un décompte faisant apparaître ce défaut de règlement du locataire sur les derniers appels de loyers. La S.A.R.L. PAGE 189 ne justifie pas avoir effectué les règlements sollicités. Les moyens de la S.A.R.L. PAGE 189 tendant à la contestation des loyers révisés et des charges n’ayant pas prospéré, il convient de condamner la S.A.R.L. PAGE 189 à payer à Madame [M] [K] épouse [H] le somme de 1.900,56 euros au titre de loyers et charges impayés, dette locative arrêtée au 23 février 2023.

Sur les autres demandes

La S.A.R.L. PAGE 189, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à Madame [M] [K] épouse [H] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déboute la S.A.R.L. PAGE 189 de sa demande en remboursement du trop-perçu de loyers;

— Déboute la S.A.R.L. PAGE 189 de sa demande en remboursement du trop-perçu de dépôt de garantie;

— Rejette la demande formée par la S.A.R.L. PAGE 189 tendant à la production de pièces relatives aux charges d’eau pour les années 2018 à 2021;

— Condamne la S.A.R.L. PAGE 189 à payer à Madame [M] [K] épouse [H] la somme de 1.900,56 euros au titre de loyers et charges arrêtés au 23 février 2023;

— Condamne la S.A.R.L. PAGE 189 à payer à Madame [M] [K] épouse [H] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne la S.A.R.L. PAGE 189 aux entiers dépens;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 29 Avril 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON