DOSSIER : N° RG 24/00543 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCBS

Copie exécutoire à

M^e Jean luc BARRAL

expédition à

M^e Karine GARDIER

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. IN'[E] SUD OUEST, anciennement dénommée CILEO HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine GARDIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jean luc BARRAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 7 mai 2015 la SA IN'[E] SUD OUEST a donné à bail à M. [Y] [T] et Mme [I] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel initial de 795 euros outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros ainsi qu’une place de stationnement moyennant un loyer mensuel initial de 20 euros et de 40 euros pour la mise à disposition d’annexes.

À la suite du départ de Mme [I] [N] un avenant au contrat de bail a été établi prévoyant que M. [Y] [T] serait désormais le seul locataire prenant effet au 10 octobre 2019.

Des loyers étant demeurés impayés la SA IN'[E] SUD OUEST a fait délivrer le 12 décembre 2023 à M. [Y] [T] un commandement de payer la somme totale de 5 027,71 euros.

En l’absence de règlement des loyers, la SA IN'[E] SUD OUEST l’ a fait assigner devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé selon exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2024. Elle demande la résiliation du bail et son expulsion ainsi que sa condamnation à lui verser à titre de provision la somme de 6 522,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation échus arrêtée au 6 mars 2024, outre 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Elle demande également de rappeler l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance.

Il résulte du diagnostic social et financier du 29 août 2024 que le locataire a signalé plusieurs dégradations dans le logement sans que des travaux soient faits, qu’il a interrompu les paiements afin de faire pression sur le bailleur, qu’il a repris le paiement du loyer et verse une somme supplémentaire pour la dette locative, que son état de santé se dégrade et qu’un rendez-vous avec la médecine du travail est prévu, qu’il doit être relogé.

Lors de l’audience du 17 septembre 2024 l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties à l’audience du 8 octobre puis du 5 novembre 2024 pour être plaidée à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de cette audience la SA IN'[E] SUD OUEST, représentée par son avocat qui a plaidé, conclut comme suit :

VU l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

VU le contrat de bail d’habitation en date du 7 MAI 2015,

VU le commandement de payer visant Ia clause résolutoire, signifié le 12 DECEMBRE 2023,

VU Ia signification du commandement de payer a Ia CCAPEX,

VU les pièces produites

DECLARER Ia demande de Ia Société IN'[E] SUD OUEST, anciennement dénommée CILEO HABITAT, recevable et bien fondée et, en conséquence,

CONSTATER que par le jeu de Ia clause résolutoire qui figure dans le contrat de bail d’habitation du 7 MAI 2015, le bail consenti par Ia Société CILEO HABITAT, désormais dénommée IN'[E] SUD OUEST, à Monsieur [Y] [T] est résilié de plein droit depuis le 12 FEVRIER 2024, et que Monsieur [Y] [T] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis cette date.

EN CONSEQUENCE,

ORDONNER l’expulsion, dans la huitaine de Ia signification de l’ordonnance à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs.

AUTORISER Ia Société IN'[E] SUD OUEST à l’expulser des lieux en faisant procéder, si nécessaire, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

FAIRE CONSTATER et estimer les réparations locatives par un Commissaire de Justice, qui sera commis à cet effet, assisté, le cas échéant, d’un technicien.

SEQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles, pour sureté des loyers échus et charges locatives.

FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [T] à compter du 12 FEVRIER 2024, au montant des derniers loyers et charges, indexation comprise, jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux dont s’agit, ainsi que de tous occupants de son chef.

CONDAMNER Monsieur [Y] [T] à payer à la Société lN'[E] SUD OUEST ladite indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux dont s’agit, ainsi que tous occupants de son chef.

CONDAMNER Monsieur [Y] [T] à payer à la Société lN'[E] SUD OUEST, anciennement dénommée CILEO HABITAT, par provision, la somme de 4.765,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés é la date du 4 NOVEMBRE 2024.

DEBOUTER Monsieur [T] de l‘intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [Y] [T] à payer à la Société lN‘[E] SUD OUEST la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer.

En défense, M. [Y] [T], également représenté par son avocat, demande :

Voir le Juge des référés allouer par provision à Monsieur [T] une provision de 10.000 euros à valoir sur son préjudice définitif au titre de son préjudice de jouissance.

Voir le Juge des Référés se déclarer incompétent pour statuer sur la résiliation du bail dont s’agit.

Le voir reconventionnellement, sur la base de l’article 145 du Code de Procédure Civile,

désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :

les parties et leurs conseils préalablement convoqués et âpres leur avoir soumis un avant projet;

Examiner les lieux sis [Adresse 3];

Décrire les dommage allégués par les parties;

En indiquer la ou les provenances et le cas échéant les responsabilités;

En indiquer les remèdes à y apporter et les chiffrer;

OU SI MIEUX N’AIME :

Fixer comme date butoir de réalisation des travaux de réparation, tant en sous œuvre (micro pieux) qu’en façade et en intérieurs, a six mois de la signification de la décision à venir, ce sous astreinte de 1.000 euros par mois de retard;

fixer sur la base des éléments échangés entre parties, une indemnité provisionnelle de perte de jouissance qui ne pourra être inférieure à un tiers du loyers, soit (984,46/3) 328,15euros par mois;

dire que cette indemnité courra à compter du mois de novembre 2021 inclus, date des premières réclamations et jusqu’à réception des travaux et levée des éventuelles réserves;

constater que les sommes dues à ce titre et les loyers dus se compensent de plein droit;

Voir subsidiairement le Juge des Référés accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [T] pour s’acquitter de 1'éventuel solde de sa dette et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’à apurement.

Voir le Juge des Référés condamner IN'[E] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé relative à la demande de paiement des loyers et d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est en outre constant qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige. Par ailleurs Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

En l’espèce, le défendeur soulève des contestations dont il convient d’examiner le caractère sérieux.

Il expose qu’à compter du mois de novembre 2021 des fissures sont apparues sur les murs puis des infiltrations par la toiture, que ces fissures se sont aggravées progressivement, que sa consommation d’électricité a augmentée, que deux expertises amiables sont intervenues mais qu’à ce jour le problème n’est toujours pas réglé, qu’il a néanmoins repris le paiement des loyers avant l’audience.

A l’appui de sa demande M. [Y] [T] produit notamment :

— des photos,

— un rapport SARETEC en date du 7 mai 2024 précisant que la SA IN'[E] SUD OUEST fait le nécessaire pour envisager après toutes les investigations nécessaires la meilleure solution réparatrice,

— un devis CDF 34 qui précise que « suite aux tests réalisés, la surconsommation est due en majorité à la rangée chauffage, sans dysfonctionnement des appareils. La température de l’habitation n’est pas adaptée en vue de la consommation d’énergie des chauffages »,

— des factures d’électricité,

— un courrier de [Y] [T] à la SA IN'[E] SUD OUEST en date du 16 février 2024.

En défense, la SA IN'[E] SUD OUEST fait valoir qu’elle est immédiatement intervenue lorsque M. [T] l’a informée des infiltrations qu’il subissait, qu’elle rencontre les plus grandes difficultés à fixer des rendez-vous avec M. [T] qui ne répond pas aux messages, qu’elle a fait réaliser un diagnostic technique le 1er décembre 2022, que début mars 2023 elle a fait intervenir la société MIDI RAVALEMENT pour procéder au traitement des fissures, que concomitamment elle a mandaté le cabinet FLT pour poser des jauges sur les fissures, que les indices sont régulièrement relevés.

A l’appui de sa demande elle produit notamment :

— un commandement de payer du 12 décembre 2023,

— un décompte actualisé justifiant du règlement de 5 000 euros par la SA IN'[E] SUD OUEST le 8 octobre 2024,

— un diagnostic technique INGEC du 1er décembre 2022 relatif à l’analyse de la structure suite à une fissuration du mur porteur + principe de renforcement qui précise que le bâtiment ne risque pas d’effondrement mais que des mouvements de la structure sont en cours et que toute aggravation doit être signalée par le locataire au propriétaire, que l’origine des mouvements doit être déterminée pour traiter la cause,

— des échanges de mails,

— une facture MIDI RAVALEMENT pour le traitement de fissures en façade du 27 mars 2023,

— des relevés des jauges «Saugnac »,

— un bon de commande du 3 juillet 2024 concernant la recherche de fuite toiture et réparation,

— un diagnostic géotechnique EGSA du 9 septembre 2024.

Au vu de ces éléments s’agissant de la demande relative au paiement des loyers et aux fins d’expulsion et des demandes reconventionnelles au titre des délais de paiement et d’un préjudice de jouissance, il convient de dire qu’il existe des contestations qui doivent être considérées comme sérieuses et qui ne relèvent pas des attributions du juge des référés.

Par conséquent, il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 232 du même code indique que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 263 du Code de procédure civile dispose quant à lui que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, il ressort du diagnostic géotechnique du 9 septembre 2024 établi par le cabinet EGSA que les désordres observés sont principalement liés à la sensibilité des terrains d’assise au phénomène de dessiccation – imbibition et à l’eau et qu’une reprise en sous-œuvre généralisée des fondations de la villa par l’intermédiaire de micro pieux est préconisée. La SA IN'[E] SUD OUEST justifie également avoir accepté le 20 novembre 2024 le devis du cabinet INGEC concernant sa mission de maîtrise d’œuvre structure du projet de renforcement et indique consulter les entreprises spécialisées pour obtenir des devis et des calendriers d’intervention afin de faire réaliser les travaux préconisés précisant que 3 maisons sont concernées.

Dès lors, compte tenu des investigations en cours et de celles déjà réalisées sur l’origine des désordres et les remèdes M. [Y] [T] sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de condamnation de réalisation des travaux sous astreinte

Il résulte du rapport géotechnique EGSA que la reprise en sous œuvre généralisée de la villa par l’intermédiaire de micropieux est préconisée, toutefois, il est mentionné que cette solution est conditionnée par la réalisation d’un diagnostic structurel afin d’assurer un bon liaisonnement et un bon transfert des charges entre les fondations existantes et les micropieux, que des travaux de comportement structurel seront vraisemblablement nécessaires et qu’il est conseillé de procéder aux travaux de réfection des enduits de façade et d’embellissement au moins un an après la reprise en sous-œuvre (ou la stabilisation des déplacements mesurés par l’instrumentation), de manière à ce que les déformations nécessaires à la transmission des efforts dans le sous-œuvre se soient produites.

Par conséquent, la demande de condamnation à réaliser les travaux de réparation tant en sous-œuvre qu’en façade et en extérieur dans un délai de six mois sous astreinte apparaît irréaliste compte tenu des préconisations techniques.

Dès lors, M. [Y] [T] sera débouté de cette demande ainsi que de la demande subséquente d’indemnité provisionnelle de perte de jouissance durant la durée de ces travaux.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA IN'[E] SUD OUEST, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé au regard de la contestation sérieuse ;

DEBOUTONS M. [Y] [T] de sa demande d’expertise judiciaire et de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte ;

DEBOUTONS M. [Y] [T] et la SA IN'[E] SUD OUEST du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la SA IN'[E] SUD OUEST aux dépens ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS