COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

DEF

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COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/03760 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OOFV

Pôle Civil section 1

Date : 15 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [X]

né le 06 Janvier 1946 à [Localité 8] – ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [X] épouse [X]

née le 02 Février 1948 à [Localité 6] – MAROC, demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA COGESIM sise [Adresse 1], elle même représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 15 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 septembre 2023, [H] et [C] [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 19 août 2024, [H] et [C] [X] demandent au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de:

— prononcer la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— juger qu’en application de l’article 10 de la loi susvisée les époux [X] seront dispensés de participer au règlement par le syndicat des copropriétaires desdits frais irrépétibles et dépens

Au soutien de leurs demandes, ils exposent avoir été victimes d’un abus de majorité, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ayant refusé le remboursement des frais engagés par eux au titre de travaux effectués sur leurs parties privatives, n’a pas été prise dans l’intérêt collectif.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter [H] et [C] [X] de leur demande de nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023,

— condamner [H] et [C] [X] à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il conteste l’abus de majorité allégué.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 10 février 2025.

A l’issue de l’audience du 10 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, [H] et [C] [X] sollicitent l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ainsi rédigée :

“Décision à prendre selon courrier joint de Madame [X], propriétaire des lots n°26 et 9. Courrier joint à la convocation. Article 25 ou à défaut article 25-1. L’assemblée générale après avoir pris connaissance du courrier joint et en avoir débattu décide de ….

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires (hors syndic) assurance y afférents, d’un montant de 7.027.97 € TTC (rappeler le coût de revient total des travaux) seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges générales.

L’assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en ….trimestre(s), X%, soit …….euros exigibles le . X% soit …… euros exigibles le …………(voir nombre de trimestres).

Résolution refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 5095 tantièmes/10004 tantièmes.”

Le courrier joint à la convocation est rédigé dans les termes suivants : «Madame, Ayant consolidé nos parties privatives sur les conseils de Citya Gogesim, parties privatives dont il s’est avéré par la suite qu’elles ne pouvaient être dissociées de la consolidation des parties communes adjacente à notre cave, je demande que les sommes qui ont été versées et concernent ces parties communes soient prises en compte dans la réfection générale des caves et me soient donc remboursées par la copropriété. Ci-joint les factures réglées pour ces différents travaux…».

Ils exposent que la désagrégation des pierres constituant le soubassement de l’immeuble, conjuguée à l’érosion du ferraillage, ont amené les copropriétaires a adopté une résolution n°10 lors de l’assemblée générale du 3 novembre 2020, adoptant le devis présenté par la société IDLF pour un montant de 60.461,50 € TTC et correspondant à la reprise et au remplacement des «joints de la totalité des murs des caves des parties communes», ces travaux ayant été exécutés.

Ils précisent avoir fait appel à la même société pour la réalisation de travaux similaires dans leurs caves, parties privatives, pour un montant, selon facture du 7 juin 2021, de 7.027.97 € TTC.

Ils ajoutent que lors de l’assemblée générale du 2 juin 2022, un nouveau devis de la société IDLF d’un montant de 127.270,16 € TTC a été adopté à la majorité des copropriétaires au titre de travaux à l’intérieur des caves de tous les autres copropriétaires, s’agissant du «remplacement des joints de la totalité des murs dans les caves qui sont des parties communes», de sorte que ces travaux ont été pris en charge par la collectivité.

Ils soutiennent donc avoir été victimes d’un abus de majorité, dès lors que le remboursement du coût des travaux réalisées antérieurement à la décision prise le 2 juin 2022 leur a été refusé par la résolution querellée.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette interprétation des événements, soutenant principalement que les époux [X] ne peuvent solliciter le remboursement de travaux entrepris de leur propre initiative et sans concertation avec lui.

Il résulte en effet des pièces produites et des explications des parties que les époux [X] ne rapportent la preuve d’aucun abus de majorité commis par les copropriétaires ayant refusé la prise en charge par la collectivité de travaux engagés sur des parties privatives, étant par ailleurs relevé qu’ils avaient voté en faveur des travaux concernés par l’assemblée générale du 2 juin 2022, sans émettre de réserves quant à la prise en charge, par la collectivité, de travaux sur des parties privatives, travaux qu’ils avaient eux-mêmes engagés l’année précédente.

Le moyen de droit tiré de l’abus de majorité ne sera donc pas retenu.

La demande de nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023 sera dès lors rejetée.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[H] et [C] [X] qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner [H] et [C] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[H] et [C] [X] succombant en leurs prétentions, leur demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE [H] et [C] [X] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE [H] et [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [H] et [C] [X] aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE