Tribunal Judiciaire de Montpellier, Pole civil section 2, 3 juillet 2025, n° 23/05456

TJ Montpellier 3 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Mise en œuvre de la garantie loyers impayés
La cour a constaté que l'agence n'a pas prouvé avoir informé la bailleur de la résiliation de la garantie, et que celle-ci n'était pas au courant de cette résiliation.
Rejeté
Absence de souscription et mise en œuvre de la garantie
La cour a rejeté l'exception d'irrecevabilité, considérant que la bailleur n'avait pas été informée de la résiliation de l'assurance.
Rejeté
Préjudice moral causé par la gestion défaillante
La cour a noté que le préjudice moral n'a pas été suffisamment justifié par la bailleur.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné l'agence aux dépens et a accordé des frais irrépétibles à la bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, pole civil sect. 2, 3 juil. 2025, n° 23/05456
Numéro(s) :	23/05456
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mélanie ROUX-GERMANEAUDominique PETIT-SCHMITTER
Cabinet(s) :	SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL
Parties :	SAS ERA LANGUEDOC IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

[Localité 3]

— Pôle Civil section 2 -

TOTAL COPIES

COPIE REVÊTUE

Formule Exécutoire

Avocat

COPIE CERTIFIÉE

CONFORME :

Avocat

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 23/05456 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OTFF

DATE : 03 Juillet 2025

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 22 mai 2025

Nous, Magali ESTEVE, vice présidente , Juge de la mise en état, assistée de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, greffier lors de la mise à disposition avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 03 Juillet 2025,

DEMANDERESSE

Madame [R] [Y]

née le 23 Octobre 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Camille CALAUDI, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Mélanie ROUX avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

SAS ERA LANGUEDOC IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 451996847, dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège,

représentée par Maître Claire EVEZARD de la SELARL DEMERSSEMAN-EVEZARD , avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Dominique PETIT- SCHMITTER de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL- J2P avocat plaidant au barreau D’AIX EN PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte de vente du 21 octobre 2011, Madame [R] [Y] a acquis au sein d’un ensemble immobilier à construire dénommé «[Adresse 6]», l’appartement 22 de type T3 (lot n°411), bâtiment H, accompagné d’un garage (lot n°96), situés à [Localité 7] (34).

Madame [R] [Y] a signé avec l’agence immobilière ERA LANGUEDOC IMMOBILIER un mandat de gérer la location de ce bien, comprenant la garantie loyers impayés, en date du 5 novembre 2013, pour une durée de trois ans, renouvelable annuellement par tacite reconduction.

Le bien a fait l’objet d’un contrat de location à compter du 9 mai 2014.

Madame [R] [Y] a fait délivrer par acte d’huissier de justice du 2 novembre 2022 un congé aux fins de vente au locataire, qui a quitté les lieux sans justifier de sa nouvelle adresse, en laissant un arriéré locatif.

Par courriel du mois de mars 2023, puis courrier de son conseil du 4 aout 2023, Madame [R] [Y] a sollicité de l’agence immobilière ERA LANGUEDOC IMMOBILIER, la mise en œuvre de la garantie des loyers impayés.

En l’absence de paiement, Madame [R] [Y] a assigné la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER, par assignation délivrée le 6 décembre 2023 devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

CONDAMNER la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER, située situé [Adresse 2], à verser à Madame [R] [Y] les sommes suivantes :

— La somme de 11 129,09 euros TTC outre les intérêts de retard au taux légal ;

— La somme de 522,99 euros TTC au titre des prélèvements réalisés indûment par l’agence pour l’assurance « loyers impayés » ;

— La somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER l’agence ERA LANGUEDOC IMMOBILIER, située situé [Adresse 2], à verser à Madame [R] [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER sollicite du juge de la mise en état de

Déclarer Madame [Y] irrecevable en ses demandes qui sont prescrites en ce qu’elles sont fondées sur le reproche à l’encontre de la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER relatif à l’absence de souscription et de mise en œuvre de garantie « loyers impayés », ainsi que le règlement des cotisations d’assurance du 28 mai 2014 au 29 novembre 2016,

en conséquence,

Rejeter lesdites demandes sans examen au fond,

Limiter les demandes de Madame [R] [Y] exclusivement en ce qu’elle reproche à la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER de n’avoir « engagé aucune procédure contre le locataire, et ce malgré des impayés récurrents depuis 2019 »

A titre subsidiaire,

Déclarer Madame [R] [Y] irrecevable en sa demande qui est prescrite en ce qu’elle est fondée sur le reproche à l’encontre de la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER relatif au règlement des cotisations d’assurance du 28 mai 2014 au 29 novembre 2016 pour un montant total de 522,99 €,

En tout état de cause

Condamner Madame [R] [Y] à payer à la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de procédure.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 2224 du code de procédure civile, elle estime que l’assurance loyers impayés a été souscrite et résiliée en décembre 2016, que la bailleresse en a été informée du fait de l’absence de paiement des cotisations à partir de cette date, et que le délai de 5 ans relatif à la prescription a expiré, s’agissant de toute action relevant de l’assurance loyers impayés, et des perceptions de fonds à ce titre.

*****

Selon conclusions d’incident notifiées le 15 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [R] [Y] sollicite du juge de la mise en état de

DECLARER que les demandes formulées par Madame [R] [Y] dans son assignation délivrée à la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER, le 6 décembre 2023, ne sont pas prescrites ;

DEBOUTER, en conséquence, la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER, située situé [Adresse 2], à verser à Madame [R] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions,

Elle indique que la résiliation de l’assurance loyers impayés n’est pas démontrée, qu’elle n’en a eu connaissance qu’au mois de février 2023.

Elle précise que l’agence immobilière reconnait une résiliation réalisée sans son accord, que la seule absence du paiement de la cotisation ne peut suffire à l’informer de la résiliation du contrat.

Elle explique qu’elle soulève également d’autres fautes de gestion commises par l’agence immobilière, s’agissant de la gestion des impayés de loyer, qui ont débuté en 2019.

Elle indique qu’il n’est pas démontré que l’assurance a été souscrite.

Elle reconnait ne plus avoir versé de cotisation d’assurance à partir de 2016, précise que l’agence aurait dû l’en avertir.

Elle souligne qu’elle engage la responsabilité de l’agence sur plusieurs fautes de l’agence, dès 2019 et en 2023.

A l’audience d’incident du 22 mai 2025, les parties ont été entendues en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces et l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la prescription des actions relatives à la garantie loyers impayés

L’article 789 1° du Code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce,

Le mandat de gérer n°619 signé le 5 novembre 2013 entre les parties comporte au verso le paragraphe « GARANTIE LOYERS IMPAYES » pour lequel est coché la case « OUI », qui mentionne son coût « 1,95% TTC du montant du loyer quittancé (loyer + charges), dans le cadre d’un contrat groupe LOYER IMPAYES – DETERIORATIONS IMMOBILIERES souscrit auprès de la compagnie SOLLY-AZAR (notice jointe en annexe) »

Il convient donc de se reporter à la notice produite par l’agence immobilière (pièce 2), qui est celle du groupe Suffren Assurances Associés, ayant repris le contrat groupe.

En page 7 est explicitée la mise en œuvre de la garantie, qui consiste à réclamer le paiement au locataire, avec gradation des moyens selon le délai écoulé (lettre simple, lettre recommandée, commandement de payer).

Ainsi, la mise en œuvre de cette garantie nécessite d’engager au préalable des démarches pour solliciter le paiement des loyers, qui correspondent donc aux démarches en « recouvrement » sollicitées par le bailleur dans ses courriels.

Il ressort de ces derniers, et notamment de ceux en date du 25 avril 2020 et du 5 janvier 2021, que Madame [R] [Y] sollicite de l’agence immobilière la mise en œuvre de la garantie « loyers impayés ».

Enfin, ERA LANGUEDOC IMMOBILIER reconnait la résiliation de cette garantie à partir du mois de décembre 2016, mais ne produit aucun document permettant de constater qu’elle en a informé le bailleur.

Elle indique que cette résiliation se déduit de l’absence de paiement des échéances, mais ne produit pas les comptes de gestion, ni les avis d’échéances, et ne justifie pas avoir obtenu l’accord du bailleur pour la fin de cette garantie, alors que le contrat mentionnait sa souscription. Elle ne justifie pas non plus d’un avenant au mandat de gestion.

Ainsi les courriels envoyés par Madame [R] [Y] en 2020 et 2021 démontrent qu’elle n’avait pas connaissance de la résiliation de la garantie « loyers impayés ». Celui du 6 mars 2023 constitue le point de départ de la prise de connaissance de l’absence de garanties à ce titre, de sorte que l’assignation ayant été délivrée le 6 décembre 2023, les actions ne sont pas prescrites.

L’exception d’irrecevabilité portant sur la prescription des actions en paiement relatives à la garantie « loyers impayés » que ce soit pour les arriérés de loyers et charges ou pour le remboursement des cotisations, sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER sera condamnée aux dépens de l’incident;

Sur les frais irrépétibles

la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER sera condamnée à payer à Madame [R] [Y], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER de son exception d’irrecevabilité résultant de la prescription des demandes de Madame [R] [Y] au titre de la garantie des loyers impayés

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires

CONDAMNONS la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER aux dépens de l’incident,

CONDAMNONS la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER à payer à Madame [R] [Y] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 3 février 2026 avec

injonction de conclure sur le fond pour la société ERA LANGUEDOC IMMOBILIER réponse éventuelle de Madame [R] [Y]

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE