TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/04123 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBA5X

N° MINUTE : 26/00109

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur, [E], [R], [Q], demeurant, [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Monsieur, [X], [R], [D], [M], demeurant, [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Stéphanie PANURGE

CCC à M^e Bertrand ADOLPHE

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 septembre 2010 d’une durée de trois ans renouvelable prenant effet le 1er octobre 2010, M., [E],, [R], [Q] a donné à bail à M., [X],, [R],, [D], [M] et Mme, [Y], [U], [M] née, [Z] un logement sis, [Adresse 3], [Localité 1] ,([Localité 2]) pour un loyer mensuel de 1 000 euros, charges comprises. (pièce en demande numérotée 2)

Par exploits de commissaire de justice remis les 29 mars 2022 et 27 mars 2025, M., [E],, [R], [Q] a fait délivrer à M., [X],, [R],, [D], [M] deux congés aux fins de vente à effet, pour le premier, au 30 septembre 2022 et, pour le second, le 30 septembre 2025. (pièces en demande numérotée 3 et en défense numérotée 6)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 16 septembre 2024, M., [E],, [R], [Q] a fait assigner M., [X],, [R],, [D], [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins d’expulsion et de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 9 décembre 2024 et plaidée en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 9 février 2026. Les conseils des parties ont été autorisés à déposer leur dossier de plaidoirie.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, M., [E],, [R], [Q], représenté par son avocat, sollicite de :

juger ses demandes recevables et bien fondées,juger qu’il dispose de la pleine propriété du bien litigieux,juger qu’en sa qualité de propriétaire-bailleur, il a valablement pu délivrer congé au défendeur,juger que le défendeur s’est volontairement abstenu de lui communiquer ses justificatifs de ressources,juger qu’en l’absence de justificatifs de ressources, le défendeur échoue à justifier sa qualité de locataire « protégé »,juger qu’il justifie du respect des exigences de fond et de forme au congé délivré le 29 mars 2022 au défendeur,juger que le congé délivré le 29 mars 2022 au défendeur est régulier et valable,juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2022,juger que le maintien illicite du défendeur dans les lieux litigieux lui cause un trouble manifestement illicite,juger que la demande de délai d’un an formulé en défense est mal fondée,juger que le défendeur a déjà bénéficié d’un délai suffisant entre le congé délivrée du 29 mars 2022 et l’assignation, juger que les délais procéduraux octroient déjà des délais supplémentaires au défendeur,juger que le défendeur échoue à justifier de la recherche d’un nouveau logement suite à la réception du congé délivré le 29 mars 2022,juger que le défendeur est de mauvaise foi,juger que le second congé délivré le 27 mars 2025 est surabondant du fait de la résiliation du bail intervenue le 30 septembre 2022,rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes formulées en défense,ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 000 euros, soit le coût du montant du loyer, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 30 septembre 2022, à parfaire au jour de la décision à intervenir,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 066 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 2022 : 649 euros, 2023 : 695 euros, 2024 : 722 euros et 2025 : 735 euros,débouter le défendeur de sa demande visant à juger que les demandes formulées sont sans objets en raison de la délivrance d’un nouveau congé pour vendre prenant effet le 30 septembre 2025,débouter le défendeur de sa demande de délai pour quitter les lieux,débouter le défendeur de sa demande de sursis à statuer pour justifier de ses ressources,si par extraordinaire, la juridiction de céans devait considérer comme nul le premier congé, le second congé délivré le 27 mars 2025 est valable de sorte qu’il sollicite de la juridiction de :

juger que le congé délivré le 27 mars 2025 au défendeur est valide,juger que la date d’échéance a été fixée le 30 septembre 2025,juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025,juger qu’en faisant obstacle aux visites, le défendeur empêche la vente des lieux litigieux,juger que l’attitude illégale du défendeur lui cause un préjudice financier,ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner le défendeur à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts,ordonner au défendeur de laisser les visites des lieux litigieux se réaliser afin de permettre sa vente, sous astreinte de 500 euros par refus de visite dûment constaté,condamner le défendeur à lui verser la somme de 1 000 euros, soit le coût du montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2025, à parfaire au jour de la décision à intervenir,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 066 euros au titre des TEOM 2022 : 649 euros, 2023 : 695 euros, 2024 : 722 euros et 2025 : 735 euros,en tout état de cause,

condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du congé délivré le 29 mars 2022.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le bail est soumis aux dispositions de l’article 15 modifié de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu’il dispose de la pleine propriété des lieux litigieux, que le congé délivré le 29 mars 2022 est conforme aux exigences de fond et de forme légales applicables, que le défendeur a gardé le silence dans les deux premiers mois du congé soit jusqu’au 29 mai 2022, que le prix de vente demeure inférieur au prix du marché pratiqué dans le secteur pour ce type de bien, que le défendeur ne s’est jamais plaint d’un quelconque désordre, que les désordres évoqués sont d’ordre esthétique et relève d’un défaut d’entretien des lieux, que le défendeur n’a pas justifié de ses ressources durant la période de préavis de sorte qu’il n’a pas été mesure d’apprécier sa qualité de locataire « protégé », que les revenus du défendeur n’ont été déclarés que postérieurement à l’assignation, qu’aucune reconduction tacite n’est intervenue et que le nouveau congé délivré le 27 mars 2025 est uniquement surabondant. En outre, il expose que le défendeur a bénéficié d’un temps suffisant pour se reloger et qu’il lui cause un préjudice financier important du fait de son obstruction aux visites organisées pour empêcher la vente des lieux litigieux. Enfin, son préjudice résulte également du fait qu’il n’a pu vendre le bien litigieux et donc financer la maison qu’il souhaite construire en France hexagonale.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées datées du 15 janvier 2026, M., [X],, [R],, [D], [M], représenté par avocat, demande de :

à titre liminaire,

juger que les demandes formulées par M., [Q] sont sans objets en raison de la délivrance d’un nouveau congé pour vente prenant effet le 30 septembre 2025,juger que les demandes subsidiaires de M., [Q] sont irrecevables pour défaut d’intérêt né et actuel à agir en justice,à titre principal,

juger que le congé est irrégulier et frauduleux en ce qu’il est considéré comme locataire « protégé », que M., [Q] ne pouvait pas lui délivrer congé sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et qu’il ne permet pas d’acquérir le logement dans des conditions raisonnables,juger que M., [Q] a manqué à son obligation de lui notifier les nouvelles conditions de vente et le prix plus avantageux du bien,juger que le congé donné est irrégulier, nul et nul d’effet,juger que le bail a été renouvelé,rejeter la demande tendant à obtenir sa condamnation au paiement des TEOM puisque non fondée,rejeter la demande tendant à obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts,à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction venait à considérer que le congé est valable et que les éléments produits insuffisants pour établir la qualité de locataire « protégé »,

surseoir à statuer dans l’attente de la réception des avis d’imposition, éléments essentiels à l’appréciation de sa situation,à titre infiniment subsidiaire,

lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux,en tout état de cause,

condamner M., [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir, pour sa part, que le demandeur reconnait la validité du bail litigieux en ce qu’il ressort du second congé pour vente délivré le 27 mars 2025 que le bail a été reconduit par tacite reconduction pour finir le 30 septembre 2025, que l’intérêt d’un bailleur à solliciter en justice la validation d’un congé et l’expulsion du locataire ne peut exister qu’en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la date d’effet dudit congé, que le congé est nul pour absence d’offre de relogement et frauduleux puisqu’il l’empêche l’acquisition des lieux litigieux dans des conditions raisonnables, que le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 1 000 euros, charges comprises et qu’aucune faute de sa part et aucun préjudice ne sont établis. Il indique, au surplus, qu’il est dans l’incapacité de justifier de ses ressources puisque malgré ses démarches auprès de l’administration fiscale, il n’a pas reçu ses avis d’imposition postérieurs à l’année 2021, lesquels sont nécessaires à l’examen de sa situation de locataire « protégé », que des délais pour quitter les lieux sont justifiés par son âge avancé, ses faibles revenus et l’enfant à charge et que le demandeur ne justifie d’aucune difficulté personnelle ou économique.

Pour un plus amples exposés des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile,

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré le 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les « demandes » de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Sur la recevabilité des demandes

Sur les demandes principales

Conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En l’espèce, M., [Q] demande au juge de valider le premier congé pour vente délivré par voie de commissaire de justice ; il soutient qu’aucune reconduction tacite n’a pu intervenir, le bail étant résilié depuis le 30 septembre 2022 suivant congé pour vente délivré le 29 mars 2022. Il expose par ailleurs qu’il est expressément prévu au contrat de bail que ce dernier ne sera renouvelé à son terme par tacite reconduction qu’à défaut de dénonciation par l’une ou l’autre des parties et que la délivrance d’un second congé pour vente n’est que surabondant et est consécutive à l’obstination du défendeur à se maintenir dans les lieux.

Le défendeur fait savoir qu’il considère que le congé pour vente datant du 27 mars 2025 contient implicitement la preuve que le contrat de bail a été reconduit tacitement, et nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, la coexistence de deux congés aux effets incompatibles traduit une incohérence manifeste de la position du bailleur qui est de nature à entretenir une incertitude préjudiciable pour le locataire.

Toutefois, il sera constaté que :

En demande et de manière réitérée depuis l’assignation du 16 septembre 2024, M., [S] sollicite du juge, à titre principal, qu’il juge valide le premier congé pour vendre, Que le second congé pour vente a été délivré en cours d’instance.

Il convient donc, dans un premier temps, d’examiner la validité du premier congé pour vendre avant de savoir si le bail a pu être renouvelé par tacite reconduction.

En effet, vu la délivrance du premier congé pour vente le 29 mars 2022, vu l’assignation et les conclusions échangées par les parties depuis la première audience devant le juge de céans le 9 décembre 2024, il ne saurait être prétendu que le second congé pour vente délivré le 27 mars 2025 est de nature à semer un doute sur l’éventuelle reconduction tacite du bail d’habitation pour en tirer comme conséquence l’irrecevabilité des demandes principales, étant relevé au surplus que le demandeur a rappelé au défendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à son conseil reçue le 14 avril 2024, soit quelques jours après la délivrance du second congé pour vente, que les lieux litigieux devait être libérés depuis le 1er octobre 2022 (pièce en demande numérotée 13).

En conséquence, les demandes principales formulées par M., [Q] sont recevables.

Sur les demandes subsidiaires

Selon les termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

M., [M] soulève l’irrecevabilité des demandes subsidiaires formulées par M., [Q] au motif que l’intérêt d’un bailleur à solliciter en justice la validation d’un congé et l’expulsion du locataire ne peut exister qu’en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la date d’effet dudit congé.

En l’espèce, force est de constater qu’à la date de la présente décision, M., [M] n’a pas quitté les lieux ; dans ces conditions, M., [Q] a tout à fait intérêt à agir de sorte qu’il est recevable en l’ensemble de ses demandes, principales et subsidiaires.

Sur la validité du congé pour vente délivré le 29 mars 2022

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. […]

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le statut de locataire « protégé »

M., [M] soulève la nullité du congé de 2022 en ce que M., [Q] ne lui a pas proposé un relogement, eu égard à sa qualité de locataire « protégé » en ce qu’il avait 71 ans au jour de la délivrance du congé et disposait d’un revenu fiscal de référence inférieur au plafond de ressources 2022 pour l’attribution d’un logement locatif conventionné fixé à 33 949 euros, étant relevé qu’il supportait la charge d’un enfant mineur.

M., [Q] soutient que M., [M] s’est volontairement abstenu de communiquer toute information quant à ses ressources de sorte qu’il n’a pas été en mesure d’apprécier son éventuelle qualité de locataire « protégé ».

Tout d’abord, le défendeur ne démontre pas la connaissance par le demandeur de sa situation financière avant délivrance la du congé pour vente. A ce propos, il sera utilement rappelé qu’il est constant que l’article 15 III susvisé n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire « protégé » une offre de relogement en même temps qu’il lui délivre le congé et qu’il suffit que l’offre de re relogement soit faite pendant la période de préavis.

Force est de constater que M., [M] ne justifie pas avoir communiqué en temps utile à la personne de son bailleur les pièces nécessaires à l’appréciation de sa situation financière ; étant relevé que la contestation de la validité du bail sur ce motif n’est intervenue que le 7 septembre 2022, soit seulement vingt-trois jours avant la prise d’effet du congé fixé le 30 septembre 2022, et que les déclarations de revenus adressées aux finances publiques produites datent du 15 décembre 2024, soit postérieurement à la prise d’effet dudit congé.

Dans ces conditions, M., [Q] n’a effectivement pas été en capacité d’apprécier l’éventuelle qualité de locataire « protégé » de M., [M].

M., [M] demande, dans le cadre de la présente instance, un sursis à statuer au motif qu’il se trouve dans l’incapacité de justifier de ses revenus passés et actuels. Il indique, en effet, que depuis l’année 2021, il n’a reçu aucun avis d’imposition et qu’en dépit de ses demandes de régularisation auprès de l’administration fiscale, il reste en attente des éléments. Pour autant, vu l’antériorité du litige et l’absence de preuve de ce qu’il aurait effectué des demandes en ce sens à l’administration fiscale restées sans réponse, les déclarations de revenus entreprises datant du 15 décembre 2024, soit plus de deux ans au jour de la prise d’effet du congé pour vente (pièce en défense numérotée 3), il convient de le débouter de sa demande.

Au surplus, il est établi et non contesté que M., [M] était âgé de plus de soixante-cinq ans au jour de la délivrance du congé du 29 mars 2022 (pièce en défense numérotée 1). Toutefois, bien qu’il ne justifie pas, dans le cadre de la présente instance, de manière officielle que ses ressources à cette même date étaient inférieures au plafond de ressources en vigueur en 2022 pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, il sera relevé qu’il a déclaré au titre de l’année 2021, un revenu imposable de 42 480 euros et au titre de l’année 2022, un revenu imposable de 50 480 euros de sorte que la présente juridiction peut légitimement en déduire qu’il est peu probable que son revenu soit inférieur au plafond fixé à 33 949 euros (pièce en défense numérotée 3).

Le moyen est dès lors inopérant.

Sur les conditions de la vente

M., [M] soulève par ailleurs, la nullité du congé en ce qu’il ne précise pas les modalités de paiement du prix, précisément si la vente est proposée sous conditions suspensives ou résolutoires, d’une part, et que le prix de vente proposé de 350 000 euros net vendeur est déraisonnable au regard de l’état du bien litigieux, étant dit que le prix de vente est supérieur au prix de vente fixé par agence immobilière.

En réplique, M., [Q] expose que le prix de vente est parfaitement justifié compte tenu du prix du marché pratiqué dans le secteur pour ce type de bien, que la publication de l’offre de vente par l’agence immobilière FNAIM a été réalisée avant estimation et que les désordres relevés en défense sont d’ordre esthétique uniquement et résulte d’un défaut d’entretien des lieux par M., [M].

Sans rechercher l’origine et les conséquences des désordres tels que résultant du constat dressé par commissaire de justice le 19 avril 2022, au regard des pièces produites, il apparait que le prix de vente de 350 000 euros n’est pas excessif en ce que des biens situés dans la même rue, à savoir au numéros, [Adresse 4], [Localité 1] ,([Localité 2]), présentant des similarités quant au bien litigieux notamment de superficie de terrain, ont été vendus entre 361 700 euros et 456 850 euros au cours de l’année 2021 (pièce 11 en demande).

De plus, il sera relevé d’une part que le congé pour vente reprend l’ensemble des dispositions légales, à savoir le prix net vendeur et ses conditions de la vente de la pleine-propriété du bien, décrit précisément par le congé, et excluant d’éventuelles honoraires de négociations : 350 000 euros. D’autre part, l’existence d’éventuelles conditions suspensives ou résolutoires dans un compromis de vente, une promesse de vente ou une promesse d’achat, s’agissant de contrats préparatoires à l’acte notarié de vente, résulte de négociations contractuelles entre des parties ; les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne sauraient être interprétées comme rendant nécessaire, dès le congé pour vente, que l’ensemble des conditions de la vente devant être ultérieurement inscrites dans un acte notarié résumant un échange de consentement en vue d’une vente soit spécifié dès ce stade, sans ajouter des conditions légales au texte.

Il s’ensuit que le moyen sera écarté.

Par conséquent, en considération de ces éléments, il sera constaté que le congé délivré le 29 mars 2022 prenant effet le 30 septembre 2022 est valide.

Sur l’expulsion sous astreinte

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon les articles L. 412-2 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M., [Q] sollicite l’expulsion sous astreinte de M., [M] et s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux eu égard à la mauvaise foi dont il fait preuve et qu’il a bénéficié d’un délai largement suffisant entre le congé pour vente et l’assignation.

M., [M] demande un délai d’un an pour quitter les lieux relevant son âge avancé, la conjoncture locative particulièrement difficile sur le département de la Réunion, l’enfant à charge et sa situation financière et ce d’autant que le demandeur ne justifie d’aucune difficulté personnelle ou économique résultant de l’occupation du bien.

Il sera constaté que M., [M] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 1er octobre 2022 et qu’en dehors de ses allégations, il ne justifie pas que sa situation personnelle et financière soit un frein à l’obtention d’un autre logement. Il s’ensuit qu’il sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Si l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le défendeur de quitter les lieux. En effet, la condamnation par ailleurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur, satisfaisait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. M., [Q] sera débouté de cette demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 1er octobre 2022, M., [M] cause un préjudice à M., [Q] qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, soit la somme de 1 000 euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie […] 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. […] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M., [Q] sollicite la condamnation de M., [M] au paiement de la somme de 2 066 euros au titre des TEOM impayées soit en 2022 : 649 euros, en 2023 : 695 euros, en 2024 : 722 euros et en 2025 : 735 euros, et produit les avis de taxe foncière des années correspondantes (pièces en demande numérotée 14 à 16 et 20).

M., [M] conteste le principe de la dette en ce que selon les termes du bail, le loyer fixé à 1 000 euros comprenait les taxes.

Or, il résulte des dispositions susvisées que, dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire est tenu du paiement des charges récupérables et que le bailleur peut procéder à une régularisation de charges concernant les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de M., [M] depuis le 1er octobre 2022 est démontré, tout comme le fait que M., [Q] s’acquitte des TEOM pour un bien dont il n’a pas la libre disposition.

En considération de ces éléments, la créance justifiée de M., [Q] au titre des TEOM 2022 à 2025 est égale à 2 801 euros (649 + 695 + 722 + 735).

Il convient dès lors de condamner M., [M] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de justice et l’exécution provisoire

N° RG 24/04123 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBA5X – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 20 Mars 2026

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens. Ainsi, il y a lieu de condamner M., [M], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront le coût du congé pour vente délivré le 29 mars 2022.

Pour ce même motif, le défendeur sera débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M., [M] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevables l’ensemble des demandes formulées par M., [E],, [R], [Q] ;

DEBOUTE M., [X],, [R],, [D], [M] de sa demande de sursis à statuer ;

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par M., [E],, [R], [Q] à M., [X],, [R],, [D], [M] le 29 mars 2022 avec effet le 30 septembre 2022 portant sur le logement à usage d’habitation sis, [Adresse 3], [Localité 1] ,([Localité 2]) ;

ORDONNE, en conséquence, à M., [X],, [R],, [D], [M] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

DEBOUTE M., [X],, [R],, [D], [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai d’un mois suivant la signification du jugement, l’expulsion de M., [X],, [R],, [D], [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE par M., [E],, [R], [Q] de sa demande d’astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M., [X],, [R],, [D], [M] à la somme mensuelle de 1 000 (mille) euros, avec condamnation de ce dernier à verser à M., [E],, [R], [Q] cette indemnité mensuelle d’occupation du 1er octobre 2022 jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

CONDAMNE M., [X],, [R],, [D], [M] à payer à M., [E],, [R], [Q] la somme de 2 801 (deux mille huit cent un) euros au titre des taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022, 2023, 2024 et 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE M., [X],, [R],, [D], [M] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [X],, [R],, [D], [M] à payer à M., [E],, [R], [Q] la somme de 1 000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [X],, [R],, [D], [M] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du congé pour vente du 29 mars 2022 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION