TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Fabrice VELASCO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Dominique DEMEYRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SIQ

N° MINUTE :

6/2024

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [F] [X]

demeurant [Adresse 3]

ayant pour mandataire de gestion locative la société PROGESTRA, Société par Actions Simplifiées dont le siège social est situé au [Adresse 2]

représenté par Maître Dominique DEMEYRE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1291

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [C] [U] [W]

demeurant [Adresse 1]

assisté de Maître Fabrice VELASCO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1199 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-009895 du 19/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SIQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2007, Mme [V] [X] aux droits de laquelle vient M. [F] [X] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [C] [U] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,02 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2010, le bail a été renouvelé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2322,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [C] [U] [W] le 8 février 2024.

Par assignation du 13 mars 2024, M. [F] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [C] [U] [W], ordonner que la la somme de 340 euros versée au titre du dépôt de garantie soit acquise au bailleur et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes avec capitalisation des intérêts :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-4800,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,avec intérêts courant à chaque échéance

-480 euros au titre de la clause pénale,

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 août 2024, M. [F] [X] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 août 2024, s’élève désormais à 6923,71 euros. M. [F] [X] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Y] [C] [U] [W] reconnaît le montant de la dette et indique avoir repris des versements sans pouvoir indiquer leur montant.

M. [Y] [C] [U] [W] sollicite un délai de trois ans pour règler la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [C] [U] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré un décompte actualisé afin de d’établir le caractère effectif des règlements invoqués par le défendeur.

Par note enregistrée au greffe le 11 septembre 2024, le conseil de M. [X] a indiqué que les règlements annoncés par le défendeur à l’audience n’apparaissent pas dans le décompte. Le conseil de M. [U] [W] n’a pas produit de note en délibéré.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2322,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [Y] [C] [U] [W] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, de sorte qu’il ne peut être ordonné la suspension de la clause résolutoire. Il ne démontre pas en outre que ses revenus lui permettraient d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [F] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 août 2024, M. [Y] [C] [U] [W] lui devait la somme de 6786,10 euros, soustraction faite des frais de procedure (137,61euros).

M. [Y] [C] [U] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 2322,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2477,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il sera dit que la la somme de 340 euros versée au titre du dépôt de garantie sera acquise au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 480,55 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [X] ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

[…]

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

[…]

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [Y] [C] [U] [W] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de M. [F] [X] tendant à son application seront donc rejetées.

5.Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [C] [U] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [F] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2007 renouvelé le 1er décembre 2010 entre Mme [V] [X] aux droits de laquelle vient M. [F] [X], d’une part, et M. [Y] [C] [U] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 20 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [C] [U] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Y] [C] [U] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [W] au paiement à M. [F] [X] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 480,55 euros (quatre cent quatre-vingts euros et cinquante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [W] à payer à M. [F] [X] la somme de 6786,10 euros (six mille sept cent quatre-vingt six euros et dix centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 2322,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2477,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, avec capitalisation des intérêts

DIT que la somme de 340 euros versée au titre du dépôt de garantie sera acquise au bailleur et déduite de la dette locative, par compensation,

DÉBOUTE M. [F] [X] de sa demande au titre de la clause pénale,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [W] à payer à M. [F] [X] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023 et celui de l’assignation du 13 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge