COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

N° RG 22/01010 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NRRE

Pôle Civil section 2

Date : 23 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [T]

née le 07 Janvier 1996 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François BERNON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. CABINET [O], immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 897458402, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alice DEMAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Mai 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 16 septembre 2025 et prorogé au 23 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [T] et la SAS CABINET [O] ont été en contact pour l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (34), propriété d’un couple dont l’homme avait été déclaré en liquidation judiciaire le 22 juin 2018 par le tribunal judiciaire de Colmar qui avait désigné la SAS [U] comme mandataire judiciaire.

La SELAS [U] a mandaté la SAS CABINET [O] pour procéder à la vente du bien immobilier.

Par ordonnance du 09 juillet 2021, le juge commissaire du tribunal de Colmar a autorisé la vente du bien à Madame [Z] [T] au prix de 110.000 euros.

Le 24 août 2021, Madame [Z] [T] a réglé la somme de 10.000 euros à la SAS CABINET [O].

Par courrier électronique du 09 septembre 2021, Madame [Z] [T] a indiqué au notaire qu’elle se retirait de la vente, après qu’il l’ait informé le même jour de l’impossibilité d’utiliser le bien comme résidence principale.

Par courrier daté du 17 septembre 2021, Madame [Z] [T] a sollicité auprès de laSAS CABINET [O], la restitution de la somme versée.

Par courrier officiel et recommandé reçu le 25 octobre 2021, Madame [Z] [T] a sollicité auprès de la SELAS [U], par l’intermédiaire de son conseil, la restitution des fonds versés. Par la même voie, elle a sollicité par courrier daté du 05 novembre 2021, la restitution des fonds versés à la SAS CABINET [O], demande qui a été rejetée par courrier du 26 novembre 2021.

Par courrier recommandé daté du 1er décembre 2021, le conseil de Madame [Z] [T] a mis en demeure la SAS de restituer les fonds, en vain.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 février 2022, Madame [Z] [T] a fait assigner en paiement la SAS CABINET [O] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 01 février 2024, Madame [Z] [T] sollicite notamment :

— à titre principal, la condamnation de la SAS CABINET [O] à lui payer la somme de 10.000 euros, en restitution de l’action illicite d’intermédiaire en transaction immobilière,

— à titre subsidiaire, la même condamnation sur le fondement de la répétition de l’indu,

— en tout état de cause, sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour négligence fautive voire dolosive et résistance abusive,

— le rejet de l’ensemble des demandes de la SAS CABINET [O],

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2025, la SAS CABINET [O] sollicite quant à elle :

— le rejet des demandes adverses,

— reconventionnellement et en tout état de cause, la condamnation de Madame [Z] [T] à lui payer la some de 10.000 euros en réparation de son préjudice d’image,

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 06 mai 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 13 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 prorogé au 23 septembre 2025

MOTIFS

Sur la demande en paiement

L’article 1e de la loi Hoguet du 02 janvier 1970 dispose que les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; ou encore la gestion immobilière.

L’article 3 précise que les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle.

Madame [Z] [T] sollicite la restitution de la somme de 10.000 euros qu’elle a versé à la SAS CABINET [O].

En l’espèce, dans la requête en vente de gré à gré du bien immobilier adressé au tribunal judiciaire de Colmar par la SELAS [U] ET ASSOCIES, elle écrit avoir sollicité le cabinet [O] pour une estimation du bien et que « ce cabinet, connaissant déjà le bien l’ayant proposé à un de ses repreneurs, a indiqué à l’exposant être en mesure de trouver un acheteur potentiel » et fait état du compte-rendu des visites. Il résulte également de l’attestation de la mère de Madame [Z] [T] que Madame [C] [O] a réalisé les deux visites du bien et s’est rendue à leur domicile pour faire signer l’offre. Cela n’est pas contesté par la société défenderesse.

Le courrier du 08 février 2021 rédigé par la SAS [O] démontre également qu’elle s’est renseignée auprès du gestionnaire et des autres propriétaires concernant l’état d’entretien du bâtiment et les travaux prévisibles. Elle indique notamment : « je pense qu’il faudrait prendre position assez rapidement avant que PROMEO publie vastement son désengagement, ce qui augmenterait naturellement la valeur des biens. Votre offre de 110.000 euros nets mandataire et cellec-ci a été exceptionnellement retenue par le mandataire qui a prévu de déposer sa requête à votre profit, si vous maintenez votre intérêt ». Le courrier se conclut par : « Bien entendu mon équipe et moi-même restons à votre écoute pour toute explication qui vous semblerait nécessaire. Dans l’espoir de concrétiser rapidement ce dossier ». Par mail du 07 avril 2021, Madame [C] [O] écrit à la demanderesse : « Bjr, j’ai informé l’étude [B], à [Localité 5] de la cession appt [Localité 4] en votre faveur. […] Le mandataire Me [U] est également informé, la requête auprès du juge va être déposée rapidement, je vous conseille de voir vos banquiers pour le prêt ». Enfin, aux termes d’un courrier daté du 28 juillet 2021 émanant de la SAS [O], il est écrit à Madame [Z] [T] : « Nous ne pouvons assurer le bon déroulement de la procédure, étant en possession des clés de l’appartement que nous ne pouvons, en l’absence de garantie sérieuse de l’issue de votre offre, confier à des tiers aux fins de finaliser la cession. ».

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces pièces, que la SAS [O] a procédé aux visites du bien immobilier puisqu’elle écrit être en possession des clés, l’a informé quant aux conditions d’entretien du bâtiment et de l’appartement, a prodigué des conseils à Madame [Z] [T] quant aux termes et au délai de son offre, recueilli et transmis cette offre au mandataire et fait l’intermédiaire avec le notaire. Ces activités sont précisément celles d’un agent immobilier et des opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à l’achat d’immeubles bâtis, activités pour lesquelles la SAS [O] a donc l’obligation légale d’être en possession d’une carte professionnelle, ce dont il n’est nullement justifié. Les statuts de la société ne sont pas de nature à démontrer l’inverse, pas plus que le fait qu’elle n’intervienne pas pour les acquéreurs puisqu’elle intervient pour les mandataires, qui sont les représentants des vendeurs. La SAS [O] ne verse par ailleurs aucune pièce relative à la relation contractuelle qui l’unit au mandataire [U] et doit fixer les conditions tant de sa mission que de la rémunération de celle-ci.

Par ailleurs, il résulte de l’article 6 de la loi précitée qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. L’article 16 dit qu’il est puni de deux ans d’emprisonnement et de 30.000 euros d’amende notamment le fait d’exiger ou d’accepter des sommes d’argent, biens, effets, ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l’article 6.

Or, il résulte notamment du courrier daté du 28 juillet 2021 que la SAS CABINET [O] a exigé le paiement de ses honoraires avant toute conclusion de la vente, et non que la demanderesse a accepté de prendre en charge cette somme, dont la société reconnaît d’ailleurs qu’elle ne lui était pas imputable à elle, mais bien à la SAS [U]. Madame [Z] [T] a procédé au paiement de ces honoraires d’un montant de 10.000 euros, selon une facture adressée à « ETUDE [U] ASSOCIES » en règlement notamment des missions suivantes : « gestion des contraintes du bail et libération des lieux, étude de valeur du bien sur la base de l’acte d’acquisition, offre de reprise dans le cadre de la procédure collective », qui confirment une nouvelle fois l’activité d’intermédiation immobilière soumise à la loi Hoguet exercée par la SAS.

Par conséquent, la SAS CABINET [O] a concrètement exercé des missions qui relèvent de la loi Hoguet, sans toutefois être titulaire d’une carte professionnelle, pourtant imposée par la loi. Au surplus, cette même loi interdit toute rémunération de l’intermédiaire avant la conclusion de la vente, ce que la société a pourtant exigé de Madame [Z] [T], alors même qu’elle reconnaît dans ses écritures que la réelle débitrice de cette somme était la SAS [U], sa cocontractante. La SAS CABINET [O] sera donc condamnée à restituer la somme de 10.000 euros à Madame [Z] [T].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La résistance abusive représente la contrainte, pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder aux prétentions du demandeur.

Madame [Z] [T] qui sera accueillie dans les demandes qu’elle formule dans le cadre du présent litige, justifie d’une résistance abusive de la défenderesse, l’ayant contrainte à saisir le présent tribunal.

La SAS CABINET [O] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice d’image

En l’état de sa condamnation en paiement, la SAS CABINET [O] ne pourra qu’être déboutée de sa demande reconventionnelle de ce chef.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SAS CABINET [O], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SAS CABINET [O] sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Madame [Z] [T] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS CABINET [O] à payer à Madame [Z] [T] la somme de 10.000 euros,

CONDAMNE la SAS CABINET [O] à payer à Madame [Z] [T] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SAS CABINET [O] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS CABINET [O] aux dépens,

CONDAMNE la SAS CABINET [O] à payer à Madame [Z] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS CABINET [O] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 23 septembre 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Linda LEFRANC-BENAMMAR Florence LE GAL