N°Minute:25/00508

N° RG 24/02450 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLD2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 11]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 6] EN SON SYNDIC SARL SYNDIC 21, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Adresse 8]

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [E] [W]

née le 23 Décembre 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par

Manuel CARIUS, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Février 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[E] [W] et [O] [F] sont propriétaires du lot 19 dans l’ensemble immobilier géré en copropriété situé [Adresse 5] (34).

Suivant assignation délivrée le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (ci-après le SDC immeuble [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice la société SYNDIC 21, a fait citer [E] [W] et [O] [F] devant le tribunal de judiciaire de Montpellier.

Le demandeur sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 1891.35€ au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, outre 551.34 € au titre des charges non encore échues et 755.18 € au titre du recouvrement. Subsidiairement, il demande de les condamner solidairement à 755.18 € en réparation du préjudice financier.

Le demandeur sollicite également la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser 800 € au titre des frais irrépétibles, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 13 janvier 2025, [E] [W] et [O] [F] n’ont pas comparu. Le SDC immeuble [Adresse 4] maintient sa demande. Autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, il a remis ce document le 20 janvier 2025 au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend, notamment, au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, le demandeur justifie d’une tentative de conciliation et d’un constat de non-conciliation en date du 6 mars 2024.

La demande est recevable.

Sur la condamnation au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. / Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls parts au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Les charges de copropriété sont dues dès l’instant où elles ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire est tenu de régler sa quote-part de charges communes telle qu’elle résulte des comptes approuvés lors de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l’article 210 de la loi [Localité 7] du 23 novembre 2018, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. / Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. / Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. / Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. / Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

En sa qualité de propriétaires indivis, [E] [W] et [O] [F] sont tenus au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à leur bien immobilier telles qu’elles ont été approuvées et votées lors des assemblées générales en date des 2 décembre 2019, 23 février 2021, 18 mars 2022, 5 décembre 2022, 23 janvier 2024.

Toute décision d’approbation des comptes peut être contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Sauf annulation de la décision approbative à la suite d’un recours, la décision d’approbation des comptes votée en assemblée générale rend les comptes définitivement opposables à l’ensemble des copropriétaires.

Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires, produit le décompte des charges dues par [E] [W] et [O] [F], arrêté au 16 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 3205.31 € au titre des charges, reprenant le solde débiteur au 30 juin 2024.

Il verse également les appels de fonds correspondants, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales, pour lesquelles [E] [W] et [O] [F] ont été convoqués.

Il est justifié de huit mises en demeure par lettre recommandée, à compter du 23 juin 2019. Un commandement de payer visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été délivré par commissaire de justice le 8 juillet 2021, réitéré par courrier d’avocat du 5 juillet 2024.

Au regard du décompte du 16 janvier 2025, versé aux débats, la créance est d’un montant total de 3205.31 €, correspondant aux impayés du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, outre les appels de fonds postérieurs au 1er juillet 2024. Au 1er juillet 2024, le montant des frais de recouvrement était de 755.18 €, soit une somme due au titre des charges de 2450.13 €.

S’agissant des frais de recouvrement, réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elles doivent être limitées, en application de cette disposition, « aux frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur », selon les modalités prévues par le contrat de syndic.

En l’espèce, le défendeur ne saurait être condamné qu’aux frais de mise en demeure et relance, aucune autre dépense visée par l’article 10-1 précité n’étant justifiée. Au regard des pièces produites et du contrat de mandat, le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir 484.98 € au titre des frais de recouvrement.

Ainsi, [E] [W] et [O] [F] seront condamnés solidairement à verser 2935.11 €, portant intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires ayant bénéficié d’une satisfaction partielle de sa demande principale au titre des frais de recouvrement, il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire.

Sur les autres demandes

[E] [W] et [O] [F] seront in solidum condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation in solidum aux dépens.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par décision par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition du jugement au greffe,

Condamne solidairement [E] [W] et [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SYNDIC 21, la somme de 2935.11 €, portant intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2024 ;

Condamne in solidum [E] [W] et [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SYNDIC 21, une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [E] [W] et [O] [F] in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9].

LA GREFFIERE LE JUGE