TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00377 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5OX

Société UN TOIT POUR TOUS .RCS NIMES N° B 680 201 365.

C/

[Y] [R] [T], assignée le 24/01/25 à étude

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

Société UN TOIT POUR TOUS .RCS NIMES N° B 680 201 365.

8 bis avenue Georges Pompidou

30900 NÎMES

représentée par Maître Camille DELRAN de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [Y] [R] [T], assignée le 24/01/25 à étude

née le 16 Mai 1967 à ROCHEFORT (COTE D’OR)

74 B Rue de La République

Groupe Felibre Roumieux Etage 3.Logement 224

30900 NÎMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 05 Mai 2025

Date des Débats : 05 mai 2025

Date du Délibéré : 16 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Suivant acte sous seing privé du 13 septembre 2016 avec effet au 04 octobre 2016, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [T] [Y] un appartement sis sur la commune de NIMES (30000), 74b rue de la République, Résidence Félibre Roumieux 3ème étage porte 224 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 504,33€.

Des loyers demeuraient impayés, et le 23 mai 2024, UN TOIT POUR TOUS faisait délivrer à Madame [T] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 6525,99€.

Un plan d’apurement amiable était conclu entre les parties et homologué par décision du Tribunal judiciaire de Nîmes le 12 septembre 2024, que Madame [T] ne respectait pas.

Le 24 janvier 2025, la SA « UN TOIT POUR TOUS » assignait Madame [T] [Y] devant la juridiction de céans, pour l’audience du 05 mai 2025 afin de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— Rappeler qu’en suite de son expulsion, elle se rendra coupable de voie de fait en cas de réinstallation et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— de la condamner au paiement par provision :

De la somme de 2684,48€, représentant les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux

Du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier soit 23,00€ ainsi que de la pénalité mensuelle pour non réponse à l’enquête sociale soit la somme de 7,62€ par mois entier de retard

De la somme de 1000,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

En demande, la SA UN TOIT POUR TOUS comparait représentée par Madame [J] [E], chargée de contentieux valablement munie d’un pouvoir à cet effet.

Elle maintient ses demandes initiales, actualise la dette à la somme de 2633,10€ et précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [T] [Y] comparait en personne.

Elle ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite l’octroi les plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibérée au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS justifie avoir saisi la CCAPEX par voie dématérialisée le 28 mai 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2025.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 27 janvier 2025 pour l’audience du 05 mai 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [T] [Y] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que ce délai est porté à deux mois. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 23 mai 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 23 juillet 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [T] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

L’article R441-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :

« La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R. 412-2 n’est pas applicable.. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS sollicite qu’il soit jugé qu’en cas de réinstallation dans les mêmes locaux, Madame [T] [Y] se rendra coupable de voie de fait et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la période hivernale.

Il est constant que les dispositions légales et règlementaires en vigueur permettent au Commissaire de Justice instrumentaire de bénéficier des effets du commandement de quitter les lieux délivré avant réintégration, sans qu’il ne soit besoin de saisir la juridiction.

Ainsi, il n’appartient pas au Juge des Référé de statuer sur la qualification d’une hypothétique réintégration.

Par conséquent, UN TOIT POUR TOUS sera déboutée de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [T] [Y] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SA « UN TOIT POUR TOUS » produit un décompte arrêté au jour de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 2633,10 € composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [T] [Y] sera condamnée à payer à la SA « UN TOIT POUR TOUS » la somme provisionnelle de 2633,10€.

Sur les demandes au titre du SLS, des frais de dossiers et pénalités d’enquête :

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS justifie de la demande de communication des avis d’imposition ou de non-imposition de Madame [T], et de la mise en demeure comportant reproduction de l’article précité.

Cependant, il résulte du décompte produit en demande que le supplément loyer solidarité a déjà été liquidé.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Suivant les dispositions de l’alinéa 1 de l’article L442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif à l’enquête sociale des organismes HLM auprès de leurs locataires, « Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Madame [T] [L] au paiement de cette pénalité pour non-retour d’enquête.

Là encore, il résulte que ces pénalités sont déjà incluses dans le décompte locatif.

Par conséquent, UN TOIT POUR TOUS sera déboutée de sa demande.

La SA UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 23€ au titre de l’indemnité pour « frais de dossier ».

Madame [T] [L] sera condamnée au paiement de cette indemnité à la SA UN TOIT POUR TOUS.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [T] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle indique vivre avec son fils majeur à charge, lequel participe dorénavant aux charges.

Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 1390,00€, ne pas bénéficier des aides au logement, et ne pas se trouver en situation de surendettement.

La SA « UN TOIT POUR TOUS » déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Il résulte des pièces produites et notamment du décompte des sommes dues que Madame [T] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois et verse la somme de 116,00€ en sus afin d’apurer sa dette.

La dette a largement diminué, et Madame [T] [Y] apparait en capacité de s’acquitter de la dette ainsi que du loyer courant d’un montant de 567,14€, malgré un taux d’effort de 40,80%.

Aussi, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, Madame [T] [Y] sera condamnée à payer à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 300,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [T] [Y], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence ;

DECLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SA « UN TOIT POUR TOUS » recevable et bien-fondée ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [T] [Y] à la date du 23 juillet 2024 ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS Madame [T] [Y] à payer à la SA « UN TOIT POUR TOUS » la somme provisionnelle de 2633,10 € au titre de la dette locative arrêtée à la date du 05 mai 2025,

AUTORISONS Madame [T] [Y] à se libérer de ladite somme en 24 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 23 mensualités de 110,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais.

DISONS que si Madame [T] [Y] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Madame [T] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30000), 74b rue de la République, Résidence Félibre Roumieux 3ème étage porte 224, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

DEBOUTONS la SA « UN TOIT POUR TOUS » de ses demandes au titre d’une réintégration,

CONDAMNONS Madame [T] [Y] à payer par provision à la SA « UN TOIT POUR TOUS » et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

DEBOUTONS la SA UN TOIT POUR TOUS de ses demandes au titre du S.L.S et des frais d’enquête,

CONDAMNONS Madame [T] [Y] à payer à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 23,00€ au titre des frais de dossier,

CONDAMNONS Madame [T] [Y] à payer à la SA « UN TOIT POUR TOUS » la somme de 300,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNONS Madame [T] [Y] aux dépens.

La Greffière, La Juge,