COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

M^e RIVENQ

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/01663 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OEIB

Pôle Civil section 1

Date : 25 Juillet 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [H]

né le 10 Août 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [H]

née le 21 Décembre 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [D] [W]

née le 12 Mars 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie RIVENQ GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 19 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 25 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 25 Juillet 2025

FAITS ET PROCEDURE

Le 18 décembre 2020, M. [B] [H] et son épouse Mme [F] [H] ont acquis une maison de ville au [Adresse 1] à [Localité 8] de Mme [D] [W], par le biais de l’agence immobilière Remarkimmo.

Suite à leur entrée dans les lieux le 21 décembre 2020 et lors des premiers épisodes pluvieux ils ont constaté des venues d’eau provenant du plafond de la cuisine ainsi que diverses infiltrations dans le salon, la mezzanine et les chambres.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2020 adressée à Mme [W], les époux [H] ont sollicité la mise en œuvre de l’article 1644 du Code civil en lui proposant une action rédhibitoire ou estimatoire à l’encontre de l’acte d’acquisition, proposition à laquelle Mme [W] a répondu par la négative par courrier du 23 janvier 2021.

Après avoir fait établir un constat de commissaire de justice le 22 février 2021, ils ont effectué en avril 2021, des mesures conservatoires constituées par la mise en place de bâches sur la couverture pour éviter de nouvelles entrées d’eau.

Un premier rapport d’expertise a été effectué par leur assureur en protection juridique, la société Saretec, le 21 avril 2021.

Par assignation en référé délivrée le 14 mai 2021 à l’encontre de Mme [W], les époux [H] ont sollicité la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par acte d’huissier délivré le 17 juin 2021, Mme [D] [W] a assigné en référé la SARL Agence Immobilière De Marck, exerçant sous l’enseigne “Remarkimmo”, aux fins de lui rendre communes et opposables l’ordonnance et les opérations d’expertise à venir.

Par ordonnance du 9 septembre 2021, le juge des référés du Tribunal de Montpellier a opéré la jonction de ces deux procédures et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire en désignant M. [L] [O] pour la réaliser.

Par ordonnance du 20 septembre 2021 une nouvelle désignation d’expert a été effectuée et M. [Z] [U] a été désigné pour réaliser ces opérations d’expertises.

Le rapport d’expertise a été déposé le 23 mars 2023.

Par acte introductif d’instance du 11 avril 2023, M. [B] [H] et Mme [F] [H] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier Mme [D] [W] afin d’obtenir sa condamnation sur le fondement de la garantie des vices cachés, à leur verser la somme correspondante aux reprises des désordres du bien vendu par cette dernière.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 mars 2025 les époux [H] demandent au Tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1641 et suivants du Code civil, de :

« CONDAMNER Mme [W] au paiement de la somme de :

—  4.700 € TTC pour le remplacement des fenêtres

—  16.000 € TTC pour la reprise de la couverture

—  2.310 € TTC pour les travaux de bâchage

REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et en toutes hypothèses, mal fondées.

CONDAMNER Mme [W] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ».

Ils soutiennent à l’appui de ces prétentions que les désordres d’infiltrations préexistaient à la vente et ont été masqués par la venderesse Mme [W]. Ainsi ces désordres constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil et ouvrent droit à une action estimatoire de remboursement d’une partie du prix de vente correspondant au montant de reprise de ces désordres.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [D] [W] sollicite, au visa de l’article 1643 du Code civil que les consorts [H] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes et condamnés, outre les dépens, à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ces demandes, elle affirme que la preuve de sa connaissance des vices allégués n’est pas rapportée. Ainsi, son ignorance de l’existence des vices permet l’application de l’article 1643 du code civil et de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte authentique de vente.

La clôture a été fixée au 18 avril 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoirie en date du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 1641 du Code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Dès lors, la garantie des vices cachés suppose la réunion de trois conditions, à savoir l’existence d’un vice antérieur ou concomitamment à la vente, le caractère caché des vices lors de la vente, et la gravité de ces vices rendant la chose impropre à son usage ou diminuant le prix de manière substantielle.

Sur l’existence antérieure à la vente ou concomitante des vices

Il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence des vices qu’il allègue.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « la trace de moisissure au droit de la mezzanine relève de façon quasi certaine d’une infiltration antérieure à la vente » (page 13). Il ajoute : «  seules les moisissures au droit de la mezzanine et les infiltrations par les fenêtres de toit sont antérieurs à la vente : nous ne disposons pas d’éléments probant pour les autres points. Concernant les causes, elles sont dues effectivement au non-respect généralisé des règles de l’art pour l’ensemble de cette couverture, y compris les fenêtre de toit. » (page 15)

Ainsi, il résulte du constat d’un manquement généralisé aux règles de l’art affectant l’ensemble de la couverture de la toiture, conjugué aux traces de moisissures en mezzanine, que les vices litigieux existaient au moment de la vente.

Sur le caractère caché des vices

L’article 1642 du Code civil précise que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

En l’espèce, les époux [H] indiquent que les désordres consistants en des infiltrations ont été masqués par la rénovation superficielle réalisée par la venderesse avant la vente de sorte qu’ils n’étaient pas apparents lors de la vente.

Sur ce point, l‘expert judiciaire indique :

« Nous n’avons aucun élément qui puisse affirmer que les acquéreurs aient été informés de l’existence de ces vices. Lors de notre propre accedit effectué le 17/12/2021, seule la trace de moisissure du placo dans un angle de la sous-pente au droit de la mezzanine était véritablement visible, a fortiori lors des visites avant la vente. Cette moisissure était en grande partie recouverte par la peinture du support et donc difficilement visible a fortiori lors des visites avant la vente. » (page 11).

S’agissant plus précisément des vices en toiture qui sont à l’origine des infiltrations relevées, leur caractère caché n’est pas contesté puisque Mme [W] indique dans ses conclusions en défense qu’elle est « d’accord avec l’analyse [de expert judiciaire] sachant, qu’elle-même ignorait totalement les malfaçons en toiture et des vélux de sorte qu’elle n’était évidemment pas en mesure d’en informer les acquéreurs. »

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’au jour de la vente, les vices allégués n’étaient pas apparents pour les demandeurs, acquéreurs non-professionnels.

Sur la particulière gravité des vices ;

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire (page 12) que :

« Les infiltrations par la toiture rendent impropre la chose vendue à l’usage auquel on la destine. En effet, elle n’est utilisable, à l’heure actuelle, qu’uniquement grâce à la présence d’un bâchage général de la toiture qui n’est qu’une solution provisoire et non parfaitement efficace. Ce vice diminue sensiblement la valeur de la chose vendue, au minimum de la valeur des travaux de reprise »

Dès lors, il sera retenu que les vices constatés sont d’une gravité telle qu’ils revêtent le critère de gravité requis par l’article 1641 du code civil.

Sur la clause exonératoire de garantie des vices cachés

Mme [W] allègue en défense que l’article 1643 du Code civil permet d’exclure cette garantie en ce qu’il prévoit que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’acte notarié de vente contient en effet la clause suivante :

« L’AQUEREUR prend le bien où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents ;

— des vices cachés ;

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

A l’appui de cette clause, Mme [W] soutient qu’elle n’est pas redevable de la garantie des vices cachés puisqu’elle n’est pas une professionnelle de l’immobilier et qu’elle n’avait pas connaissance des désordres en toiture à l’origine des infiltrations. Elle fait valoir que cette méconnaissance résulte du fait qu’elle n’a jamais fait réaliser de travaux elle-même et qu’elle n’a jamais subi d’infiltrations lorsqu’elle était propriétaire de ce bien, que ce soit lorsqu’elle y habitait ou même lorsque ce dernier était mis en location puisqu’aucun locataire n’a évoqué ce type de désordre.

Les époux [H] indiquent cependant que les conclusions de l’expert permettent d’établir que la défenderesse avait connaissance des vices affectant la toiture litigieuse de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés. Ils soutiennent que les vices étant antérieurs à la vente, il est impossible que les locataires de Mme [W] ne l’ait pas prévenu de leur existence au regard de leur nature. Ils ajoutent à ces affirmations que le « home staging » réalisé par Mme [W] est en réalité une dissimulation de ces désordres les rendant indétectables lors des visites précédents l’acquisition.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire :

« Comme nous l’expliquons précédemment, la trace de moisissure au droit de la mezzanine relève de façon quasi certaine d’une infiltration antérieure à la vente. Compte tenu du fait que la vendeuse n’habitait pas le bien en question, on peut penser qu’elle n’était pas forcément au courant de toutes les infiltrations constatées par nos soins.

Concernant l’infiltration par la mezzanine, la question est de savoir si elle a été recouverte intentionnellement ou pas : en effet elle est actuellement recouverte par une couche de peinture qui s’écaille.

Le gérant de la société de home staging VALOR’IMM déclare sur l’honneur en annexe n°3 du présent rapport qu’il a repris les peintures du séjour mais pas de la mezzanine, ce qui peut surprendre.

Enfin, la vendeuse n’ayant effectué aucun travaux de réparation de ce sinistre, elle ne pouvait attendre que les vices aient été efficacement réparés » (page 13).

Pour démontrer l’absence de connaissance des désordres en toiture Mme [W] produit divers documents permettant de constater que les locataires présents dans ce bien n’ont jamais constaté ni déclaré de sinistre :

— un contrat de bail de location de locaux vides signé avec M. [I] [R] le 1er août 2017 pour une période de 3 années ;

— un relevé de sinistralité de l’assureur de M. [R] avec une date d’effet du contrat au 19 avril 2017 et une résiliation au 16 décembre 2018, dans laquelle il est relevé pour seul sinistre déclaré dans les 36 derniers mois garantis un vol en date du 11 septembre 2017 ;

— une attestation de témoin (en annexe du rapport d’expertise) du 25 janvier 2022 dans laquelle M. [I] [R] indique « n’avoir constaté aucun désordre de [s]on logement (infiltrations, dégâts des eaux ou autres désagréments) au cours de [s]a location au [Adresse 3] du 01/08/2017 jusqu’au 01/08/2020 inclus. » ;

— un second contrat de bail, de location meublé cette fois, signé avec Mme [N] [A] le 1er septembre 2018 pour une durée de trois années ;

— Une attestation de Mme [A] qui certifie sur l’honneur « ne jamais avoir eu de problème de dégâts des eaux. Ni par les velux, les fenêtres ou le toit. Aucun incident même minime. Aucune déclaration de sinistre a été faite à [s]a compagnie d’assurance. » ;

— Une attestation de non-sinistralité du 26 avril 2024 par la SARL Financiel en qualité d’intermédiaire de la Compagnie d’assurances de Biens Axa qui atteste que Mme [W] [D] a souscrit un contrat d’assurance pour le [Adresse 1] à [Localité 8] et qu’au titre de ce contrat aucun sinistre n’a été déclaré entre le 1er janvier 2017 et le 19 décembre 2020 ;

— les relevés de comptes d’octobre 2017 à février 2019 justifiant les versements de loyers de M. [I] [R] ;

— les relevés de comptes de février 2019 à mars 2020 justifiant les versements de loyers de Mme [N] [A] ;

Bien qu’une erreur apparente puisse être relevée quant aux dates figurant sur les contrats de location, il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment des relevés de compte qui apportent la preuve de la réalité de la location sur les périodes d’octobre 2017 à mars 2020, que les différents locataires ayant occupé le bien litigieux n’ont formulé aucune déclaration de sinistre, ni auprès de leur assureur, ni auprès de la propriétaire Mme [W]. Dès lors, en l’absence de tout signalement de leur part, ces éléments tendent à montrer que Mme [W] n’avait pas connaissance des désordres affectant le bien pendant sa location, ceux-ci n’ayant manifestement pas été portés à sa connaissance pendant les périodes d’occupation.

S’agissant des allégations concernant la mezzanine qui aurait été recouverte d’une couche de peinture et qui, au jour des opérations d’expertise, s’écaille, l’expert judiciaire soulève la question de savoir si cette couche de peinture constitue ou non une dissimulation des infiltrations présentes dans la mezzanine. C’est le discours que soutiennent notamment les demandeurs, qui indiquent que la réalisation de travaux de rénovation superficielle par la vendeuse sont en réalité des manœuvres ayant permis de masquer ces désordres.

Toutefois, Mme [W] indique que la mezzanine ne comprenait pas d’infiltrations avant la vente du bien et qu’elle n’a pas été repeinte lors des opérations de home staging et elle produit à l’appui de ces allégations :

— le devis de l’entreprise Valor’imm ne comprenant pas d’intervention sur la mezzanine ;

— les photos réalisées suite aux aménagements de home staging sur lesquelles une nouvelle peinture dans la mezzanine n’apparait pas, bien qu’il semble y avoir eu une reprise de type enduit dans l’angle gauche du mur ;

— une attestation sur l’honneur de M. [T] [W] dans laquelle il indique n’être « aucunement intervenu en mezzanine et en plafonds des pièces, comme l’atteste en pièces jointes l’annexe -Devis [Localité 7]- ». Si, au regard des liens de parenté entre l’attestant et la défenderesse, la valeur probante de ce témoignage s’en trouve amoindrie, il n’en demeure pas moins qu’elle vient corroborer les autres éléments de preuve versés aux débats.

— les photos prises avant la rénovation, en novembre 2013, lors de la mise en vente du bien sur un site dédié selon les dires de Mme [W]. Malgré (ou en raison de) la mauvaise qualité de ces photos qui ne permet pas de déceler avec précision l’état de la mezzanine, aucune trace d’infiltration n’en ressort.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la connaissance des vices par la défenderesse au moment de la vente n’est pas caractérisée.

Ainsi, faute pour les acquéreurs d’apporter la preuve de cette connaissance préalable, la clause exonératoire de la garantie des vices cachés sera appliquée.

Par suite, les demandes principales tendant à la condamnation de Mme [W] seront rejetées.

Sur les autres demandes

Les dépens, seront supportés in solidum par les époux [H] succombant au principal.

M. [B] [H] et Mme [F] [H] seront également condamnés à verser à Mme [D] [W] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à la condamnation de Mme [D] [W] à payer à M. [B] [H] et Mme [F] [H], ensemble, les sommes suivantes :

—  4.700 € TTC pour le remplacement des fenêtres ;

—  16.000 € TTC pour la reprise de la couverture ;

—  2.310 € TTC pour les travaux de bâchage ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [H] et Mme [F] [H] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [H] et Mme [F] [H] à payer à Mme [D] [W] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT