Minute n°

N° RG 25/01162 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DLKW

[J] [Y]

C/

[B] [R]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Y]

119 rue des Frères Desjardin

59137 BUSIGNY

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [R]

24 rue de la victoire

59137 BUSIGNY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Juillet 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 11 Septembre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2023, Monsieur [J] [Y] a loué à Monsieur [B] [R] un local à usage d’habitation situé 24 rue de la victoire à BUSIGNY (59137), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 392 euros hors charges, outre 8 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 14 janvier 2025, Monsieur [J] [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 200 euros au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 janvier 2025.

Par acte d’huissier en date du 15 avril 2025, Monsieur [J] [Y] a fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater le jeu de la clause résolutoire ou de prononcer la résiliation du bail,

prononcer l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 30 euros par jour de retard,

— autoriser les demandeurs à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner le locataire à leur payer la somme de 1 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 avril 2025 ainsi que ceux échus postérieurement jusqu’au jour du jugement, avec intérêts au taux légal,

— condamner le locataire à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations, en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à leur payer une indemnité égale au prix du bail, du jour de la libération des lieux jusqu’à la relocation, qui sera soumise aux mêmes variations,

— condamner le locataire à leur payer la somme de 555 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— dire que le jugement à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 15 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [J] [Y] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 717 euros, au titre des loyers et charges échus terme du mois de mai 2025 inclus. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement, que le locataire a payé le loyer de juin et qu’il est à l’origine de nuisances. Il ajoute qu’un dossier FSL a été déposé et que cela pourrait solder la dette.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [B] [R] ne comparaît pas.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 4 juin 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juillet 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [B] [R] s’élève à la somme de 1 717 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 janvier 2025 pour la somme de 1 200 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire en ce qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [B] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [B] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [B] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le paiement de l’indemnité égale au prix du bail

En application de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Ce texte n’est applicable qu’à l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués.

En l’espèce, faute pour Monsieur [J] [Y] de démontrer l’existence d’un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués, il doit être débouté de sa demande à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [J] [Y] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [B] [R] sera condamné à verser au demandeur la somme de 280 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2023 entre Monsieur [J] [Y], d’une part, et Monsieur [B] [R], d’autre part, concernant le logement situé au 24 rue de la victoire à BUSIGNY (59137) sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [J] [Y] la somme de 1 717 euros (décompte arrêté au 11 septembre 2025, mois de mai 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 1 200 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [J] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [Y] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [J] [Y] une somme de 280 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,