MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00199 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VSQT

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : SOCIÉTÉ CIVILE 43 PASTEUR C/ S.A.R.L. KAMAD REWORKED, [D] [O], [T] [I], [Z] [P], [N] [G], [M] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ CIVILE 43 PASTEUR

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 891 085 599

dont le siège social est sis 31, Rue Gabriel Crié – 92240 MALAKOFF

représentée par Maître Valérie OUAZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

DEFENDEURS

S.A.R.L. KAMAD REWORKED

Immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 901 085 639

dont le siège social est 15, Avenue Marthe – 91390 MORSANG-SUR-ORGE

ET

Madame [D] [O]

Née le 15 Février 1999 à GROZNY (RUSSIE)

demeurant 14, Avenue Marthe – 91390 MORSANG-SUR-ORGE

ET

Monsieur [T] [I]

Né le 21 Mars 1998 à GROZNY (RUSSIE)

demeurant 14, Avenue Marthe – 91390 MORSANG-SUR-ORGE

Monsieur [Z] [P]

Né le 29 Avril 1997 à CHÂTELLERAULT

demeurant 20, Rue de la Fraternité – 86000 POITIERS

ET

Monsieur [N] [G]

Né le 14 Juillet 1970 à GROZNY (RUSSIE)

demeurant 15, Avenue Marthe – 91390 MORSANG-SUR-ORGE

ET

Madame [M] [U]

Née le 23 Janvier 1998 à NICE

demeurant 36, Rue Godot de Mauroy – 75009 PARIS

représentés par Maître François-Xavier EMMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R105

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Débats tenus à l’audience du : 29 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2023, la société civile immobilière 43 Pasteur a donné à bail commercial à la société KAMAD REWORKED des locaux situés 43, avenue Pasteur à Gentilly (94250), moyennant un loyer annuel de 104 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Le loyer est garanti par le cautionnement de Madame [A] [O], Monsieur [T] [I], Monsieur [Z] [P], Monsieur [N] [G] et Madame [M] [U].

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI 43 PASTEUR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 26 août 2024 à la société KAMAD REWORKED pour une somme de 96 666,60 € au titre de l’arriéré locatif au 20 août 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 25 novembre, 9 décembre 2024, 27, 28 et 29 janvier 2025, la société civile immobilière 43 Pasteur a fait assigner la société KAMAD REWORKED et les cautions devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la société KAMAD REWORKED et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la société KAMAD REWORKED et Madame [A] [O], Monsieur [T] [I], Monsieur [Z] [P], Monsieur [N] [G] et Madame [M] CROUZILHACà payer à la société civile immobilière 43 Pasteur la somme provisionnelle de 52 000,00 €,

— condamner la société KAMAD REWORKED à payer à la société civile immobilière 43 Pasteur la somme de 45063,43 euros ,

— condamner la société KAMAD REWORKED à payer à la société civile immobilière 43 Pasteur la somme de 21353, 86 euros au titre des intérêts de retard majorés et de la majoration de 10 % prévue au bail,

— ordonner la conservation du dépôt de garantie,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société KAMAD REWORKED au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société KAMAD REWORKED au paiement d’une somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 29 juillet 2025, la société civile immobilière 43 Pasteur, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus et actualisé la dette locative à la somme de 175 999,88 €. Elle sollicite également qu’il soit ordonné la compensation des sommes versées par la société KAMAD REWORKED et indifféremment par Madame [A] [O], Monsieur [T] [I], Monsieur [Z] [P], Monsieur [N] [G] et Madame [M] [U].

Elle soutient que le juge des référés est compétent pour statuer sur ses demandes et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la validité du bail ni l’exécution de ses obligations de bailleur.

La société KAMAD REWORKED et Madame [A] [O], Monsieur [T] [I], Monsieur [Z] [P], Monsieur [N] [G] et Madame [M] [U] étaient représentés par leur avocat à l’audience du 29 juillet 2024.

Ils sollicitent qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à référé et qu’en conséquence la demanderesse est déboutée de ses prétentions.

Reconventionnellement, ils demandent sa condamnation au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soulèvent la nullité de l’assignation au motif qu’elle ne demande pas au juge des référés de se déclarer compétent.

Ils soutiennent que les conditions du référé ne sont pas réunies dès lors qu’il n’existe aucune urgence, que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses tenant à la validité du contrat de bail, à l’exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles. Ils soutiennent enfin que le bailleur est de mauvaise foi dans l’application de la clause résolutoire du bail.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de l’assignation :

L’article 768 du code de procédure civile prévoit que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les défendeurs invoquent la nullité de l’assignation au motif que la bailleresse ne demande pas dans son dispositif que le juge des référés se déclare compétent.

Dès lors que la juridiction saisie, en l’espèce le président du tribunal judiciaire statuant en référé est clairement apparent en tête de l’assignation, la demande que le juge se déclare compétent ne constitue pas une prétention au sens du texte précité, car elle n’en définit pas l’objet au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais définit le cadre de l’intervention du juge.

En conséquence, cette omission n’entache pas l’assignation critiquée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les défendeurs soutiennent que les conditions du référé ne sont pas remplies, ce qui fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Ils prétendent que la société bailleresse ne justifie d’aucune urgence et lui reproche un défaut de diligence avant le commandement de payer du 26 août 2024.

Il est admis que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Les défendeurs soulèvent en outre plusieurs contestations sérieuses tenant à l’exécution par la bailleresse de ses obligations.

Ils prétendent que la validité du bail est entachée par l’absence de l’état des lieux prévu au bail.

Ils reprochent en outre à la société civile immobilière 43 Pasteur de n’avoir pas exécuté les travaux prévus et qui étaient une condition d’acceptation du bail. Ils prétendent avoir subi des coupures d’eau et d’électricité les contraignant à louer d’autres locaux. Ils se fondent sur un avis à tiers détenteur émanant de l’administration fiscale leur demandant de régler les loyers au Trésor Public pour contester la bonne foi de la bailleresse dans la demande d’acquisition de la clause résolutoire et pour lui dénier tout trouble manifestement illicite résultant du défaut de paiement des loyers.

La SCI 43 PASTEUR conteste la valeur probante des éléments versés au débat.

Le charge de la preuve de la contestation sérieuse pèse sur celui qui l’invoque.

En l’espèce, le contrat de bail produit par la bailleresse est valablement signé. Il ne comprend aucune clause prévoyant la réalisation de travaux par le bailleur ni avant ni en cours de bail, en dehors des clauses habituelles concernant les travaux du preneur et du bailleur.

Pour justifier d’un accord préalable sur la réalisation de travaux par le bailleur, qui serait la condition d’acceptation de la locataire, les défendeurs ne versent au débat que des photographies montrant des travaux, ainsi que des messages textes dont l’auteur, le destinataire et la date ne sont pas identifiables. Ces éléments sont très insuffisants pour justifier d’un accord préalable ou concomitant à la signature du bail sur la réalisation de travaux dans les lieux.

S’agissant de l’absence d’état des lieux, qui n’est pas contesté, il sera relevé que le bail prévoit expressément qu’un état des lieux contradictoire est dressé lors de la prise de possession des locaux entre le preneur et le bailleur ou par un huissier sur initiative du preneur et à ses frais. Il était loisible au locataire de combler cette carence, comme prévu au bail. Elle ne peut suffire à entacher la validité du bail.

Enfin, les défendeurs versent au débat une conversation téléphonique retranscrite par huissier avec Madame [V], représentante de la société civile immobilière 43 Pasteur, non datée au cours de laquelle les parties évoquent un désaccord sur la disponibilité et l’état d’un étage ainsi que des travaux en cours. Toutefois, cet élément non daté, dont le rapport avec le bail objet du litige n’est pas établi, est insuffisant en l’espèce dès lors qu’il n’est corroboré par aucune démarche officielle concernant l’état des lieux, les travaux nécessaires et les engagements allégués du bailleur sur des travaux à réaliser.

En conséquence, la société KAMAD REWORKED ne justifie d’aucune des contestations sérieuses qu’elle soulève sur la validité du bail ou le respect des obligations de la bailleresse.

S’agissant de l’avis à tiers détenteur, il sera rappelé qu’il concerne les relations entre la bailleresse et l’administration fiscale et que les défendeurs sont tiers à ce litige. Il ne peut donc en être tiré aucune conséquence ni sur la bonne foi du bailleur dans l’acquisition de la clause résolutoire ni dans l’exigibilité des loyers.

En conséquence, il y a lieu de se déclarer compétent.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La locataire ne justifie d’aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière 43 Pasteur n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 96 666,60 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 septembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société KAMAD REWORKED et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société KAMAD REWORKED depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile immobilière 43 Pasteur, l’obligation de la société KAMAD REWORKED au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au mois de juillet 2025 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 175 999,88 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société KAMAD REWORKED, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 96 666,60 € et à compter du 28 janvier 2025 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 28 janvier 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes à l’égard des cautions :

Les actes de cautionnement sont versés eu débat et n’ont pas été contesté. Ils portent un engagement solidaire à garantir les loyers dans la limite de 52 000 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [A] [O], Monsieur [T] [I], Monsieur [Z] [P], Monsieur [N] [G] et Madame [M] [U] à payer solidairement à la société civile immobilière 43 Pasteur la somme de 52 000 euros chacun.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KAMAD REWORKED, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société KAMAD REWORKED ne permet d’écarter la demande de la société civile immobilière 43 Pasteur formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

NOUS DÉCLARONS COMPETENT

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 septembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KAMAD REWORKED et de tout occupant de son chef des lieux situés 43, avenue Pasteur à Gentilly (94250) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société KAMAD REWORKED, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société KAMAD REWORKED à la payer,

CONDAMNONS par provision la société KAMAD REWORKED à payer à la société civile immobilière 43 Pasteur la somme de 175 999,88 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024 sur 96 666,60 € euros et à compter du 28 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 30 décembre 1899, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS solidairement Madame [A] [O], Monsieur [T] [I], Monsieur [Z] [P], Monsieur [N] [G] et Madame [M] [U] à payer avec la société KAMAD REWORKED la somme de 52 000 euros chacun,

CONDAMNONS la société KAMAD REWORKED aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société KAMAD REWORKED à payer à la société civile immobilière 43 Pasteur la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS