COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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DEMANDEURS

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1

N° : N° RG 23/03645 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ONPA

Pôle Civil section 1

Date : 03 Juillet 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [P] [V]

née le 11 Décembre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la résidence CYPRIANES pris en la personne de son syndic en exercice, la société Stéphane [I] Imobilier ( STI) sise [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 août 2023, [P] [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à La [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL STEPHANE [I] IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023.

En l’état de son assignation, [P] [V] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de :

— annuler les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700-2 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— dire qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2023, portant sur la ratification de la pose de climatiseurs sur des parties communes a été irrégulièrement approuvée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— le vote de cette résolution s’est effectué sans que les copropriétaires aient été informés de la nature des travaux, ces derniers ayant été par ailleurs réalisés en violation du règlement de copropriété,

— par la résolution n°5, les propriétaires concernés ont transformé les jardins en terrasses carrelées sans autorisation et en contravention avec le règlement de copropriété.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter [P] [V] de l’ensemble de ses demandes et conclusions,

— condamner [P] [V] à lui payer la somme de 5.000€ au au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— l’indication de la majorité applicable mentionnée dans le procès-verbal est sans incidence, les résolutions querellées ayant été adoptées à la majorité des copropriétaires,

— peu importe que [P] [V] n’ait pas été suffisamment informée de la teneur des travaux votés, dès lors qu’elle n’a pas pris part au vote des résolutions,

— le défaut d’information n’est pas sanctionné par la jurisprudence,

— les travaux de pose des climatiseurs n’affectent pas les parties communes,

— les travaux de pose de carrelage-terrasses sur les jardins ne constituent pas une modification substantielle de la destination des parties communes à jouissance privative.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 14 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025..

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur l’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Ces dispositions concernent notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

L’article 25 b) de la même loi impose quant à lui que soient adoptées, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, [P] [V] sollicite l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023 ainsi rédigée : “ratification de la pose de groupe de climatiseur des appartements 66 et 82 suivant les préconisations de pose. Conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée). Clé de répartition : charges communes générales (100000) Présents et représentés : 93 copropriétaires représentant 59.318 tantièmes) L’assemblée générale après avoir pris connaissance de l’avis de toute personne souhaitant intervenir sur le sujet décide de ratifier les travaux de pose de groupe de climatiseur des appartements 66 et 82 et suivant préconisations de pose. (vote contre : néant, vote abstention: 1/93 copropriétaire représentant 653/59.318 tantièmes, vote pour 91/91 copropriétaires représentant 58.036/58.036, vote défaillant :1/91 copropriétaire représentant 629/58.036. Tous les copropriétaires non défaillants ayant participé au vote, cette résolution est adoptée”.

Elle fait notamment valoir que cette résolution affectant les parties communes requérait la majorité de l’article 25 b) et non celle de l’article 24. Elle invoque également une violation du règlement de copropriété ainsi qu’une absence de documents joints à la résolution permettant d’éclairer les copropriétaires sur la nature des travaux réalisé.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que la majorité applicable dans le procès-verbal est sans incidence, dès lors que la majorité des copropriétaires a été obtenue. Adhérant à la finalité des documents annexés, soit une délibération en pleine connaissance de cause, il souligne qu’au cas d’espèce, leur défaut n’a eu aucune incidence sur le vote de [P] [V], celle-ci étant absente. Enfin, il ajoute qu’à la lecture du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la demande [P] [V], on constate que les climatiseurs litigieux ne sont pas déposés sur des parties communes mais au contraire fixés en partie basse de la façade.

Sur la régularité des règles de vote

Il est acquis et non contesté que la résolution querellée a été adoptée lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2023 à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats et des explications des parties que les travaux concernés tendaient à la pose de groupes de climatiseur des appartements 66 et 82 affectant les parties communes, par la fixation de ces climatiseurs en partie basse de la façade de l’immeuble.

Dès lors c’est à bon droit que [P] [V] fait valoir que la résolution litigieuse devait être adoptée à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé que ces dispositions sont d’ordre public.

Sur les vices de forme tenant à l’information délivrée

Bien que ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 n’impose la production de documents spécifiques à une demande de ratification de travaux portant sur des parties communes, il est admis que les copropriétaires doivent être suffisamment informés avant de procéder à un tel vote.

Or, de l’aveu même du syndicat des copropriétaires, aucun document n’a été annexé à la convocation de l’assemblée générale, de sorte que les copropriétaires, et a fortiori ceux représentés ou ayant voté par correspondance, n’ont pas été suffisamment informés pour prendre leur décision en toute connaissance de cause.

Compte tenu de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la violation du règlement de copropriété, il convient de faire droit à la demande de [P] [V] et de prononcer la nullité de la résolution 4 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023.

➢ Sur l’annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article du règlement de copropriété concernant les jardins à usage privatif est ainsi rédigé: “Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardins devront les maintenir à leurs frais, en parfait état d’aménagement et d’entretien. Les jardins concourant à l’aspect générale et à l’agrément de l’ensemble immobilier, le syndic sera chargé de faie respecter cette obligation tout en contrôlant que les aménagements effectués ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier et en cas de carence des copropriétaires intéressés, de faire effectuer à leurs frais tous travaux utiles. L’installation de mobilier de jardin y sera toléré à condition que sa forme et sa couleur ne soient pas de nature à compromettre l’esthétique de l’ensemble immobilier et du site, toujours sous contrôle du syndic. Tous autres dépôts d’objets quelconques, tout étendage de linge, construction ou installations quelconques, tel que niches à chien, garages, etc sont formellement interdits….”.

En l’espèce, [P] [V] sollicite également l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023 ainsi rédigée : “ratification des aménagements de type pose de carrelage et barrière séparatives sur les parties communes à usage exclusif des appartements 80/81/97/133/134/135/136/139/140/141/142/143 et ne portant pas atteinte à l’haramonie générale de l’immeuble. Conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée). Clé de répartition : charges communes générales (100 000) Présents et représentés : 93 copropriétaires représentant 59 318 tantièmes)

L’assemblée générale après avoir pris connaissance de l’avis de toute personne souhaitant intervenir sur le sujet décide de ratifier les travaux d’aménagements de type pose de carrelage et barrière séparatives sur les parties communes à usage exclusif des appartements 80/81/97/133/134/135/136/139/140/141/142/143 (vote contre : néant, vote abstention: 3/93 copropriétaires représentant 1.763/59.318 tantièmes, vote pour 90/90 copropriétaires représentant 57.555/57.555 tantièmes, vote défaillant : néant. Tous les copropriétaires non défaillants ayant participé au vote, cette résolution est adoptée”.

Elle fait également valoir que cette résolution affectant les parties communes requérait la majorité de l’article 25 b) et non celle de l’article 24. Elle invoque à nouveau une violation du règlement de copropriété ainsi qu’une atteinte à la destination de l’immeuble.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient à nouveau que la majorité applicable dans le procès-verbal est sans incidence, dès lors que la majorité des copropriétaires a été obtenue. Il conteste la violation du règlement de copropriété alléguée, estimant que les travaux litigieux ne constituent pas une modification substantielle de la destination des parties communes à jouissance privative.

Il n’est pas contesté que la résolution querellée porte sur des travaux d'“aménagements de type pose de carrelage et barrière séparatives” exécutés sur des parties communes à usage privatif.

Il ressort par ailleurs des pièces produites et des explications des parties que les travaux litigieux consistent en la pose de carrelage en lieu et place de la végétation présente dans les parties communes à usage privatif qualifiées par le règlement de copropriété de “jardins privatifs”.

Il s’évince de ces éléments que comme soutenu par la demanderesse, ces travaux constituent une modification des jardins communs à usage privatif contrevenant au règlement de copropriété, en ce que celui-ci prohibe clairement les “installations quelconques” et donc sans aucun doute possible la pose de carrelage.

Il résulte également de ces éléments que la transformation des jardins, parties communes à usage privatif”, en terrasses carrelées portent atteinte à la destination de l’immeuble, dès lors que ces derniers concourent, selon le règlement de copropriété, à l’aspect général et à l’agrément de l’ensemble immobilier.

Compte tenu de ces éléments, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par [P] [V], il convient de faire droit à sa demande et de prononcer la nullité de la résolution 5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposé à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [P] [V] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par [P] [V] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à payer à [P] [V] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que [P] [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE