N° RG 24/04312 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MX4Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/04312 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-MX4Q

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Aline MOEHRMANN

M^e Catherine SOUDANT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 4 juillet 2025

Le Greffier

M^e Roger LEMONNIER

M^e Aline MOEHRMANN

M^e Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 10]

sous le n° 824 541 148

agissant par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Madame [F] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15/12/2021, la SCI FONCIERE RU 01/2014 (9279) ayant pour mandataire la SAS CITYA RUHL-SEGESCA a donné à bail à Madame [F] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 622,41 euros et d’une provision sur charges s’élevant à 240 euros, avec le cautionnement de la S.A.S.U. Action Logement Services, dans le cadre du dispositif VISALE pris en application de l’article 7.1 de la convention quinquennale entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement.

A la suite d’incidents de paiement, la S.A.S.U. Action Logement Services a réglé au bailleur des loyers et charges.

Se prévalant des loyers impayés, la S.A.S.U. Action Logement Services a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05/09/2023.

Par assignation délivrée le 31/01/2024, la S.A.S Action Logement Services a fait assigner Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la défenderesse à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4767,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05/09/2023 sur la somme de 1170,65 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner la défenderesse à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner la défenderesse à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la défenderesse en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par acte du 13/12/2024, Madame [F] [E] a constitué avocat.

Après renvois, l’affaire a été examinée à l’audience du 06/05/2025 au cours de laquelle la S.A.S Action Logement Services s’est référée oralement à ses conclusions déposées à l’audience du 01/04/2025 dont il ressort qu’elle a maintenu ses prétentions initiales, y ajoutant le rejet de toutes les demandes de Madame [F] [E].

Elle a précisé que le règlement de 1 500 € effectué le 28/06/2024 par Madame [F] [E] est sans incidence sur l’existence de sa créance et qu’elle n’a aucun justificatif de la reprise du paiement du loyer courant.

Reprenant ses conclusions n°2 déposées le jour même, Madame [F] [E] a sollicité de :

à titre liminaire, de déclarer la procédure irrecevable pour défaut de tentative de conciliation préalable,

à titre principal, débouter Action Logement Services de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et ordonner les plus larges délais de paiement,

en tout état de cause, juger que les parties supporteront chacune leurs propres frais et dépens exposés, en ce compris l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se reporter aux écritures susvisées pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il est statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de tentative de conciliation préalable

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2023-357 du 11 mai 2023, applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la partie demanderesse sollicite à titre principal la résiliation du bail d’habitation qui constitue une demande indéterminée au sens des articles 40 et 761 du code de procédure civile, de sorte qu’elle n’est pas soumise à l’application de l’article 750-1 précité.

Le moyen est donc écarté.

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits et actions du bailleur

Il résulte de l’article 2291 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittance subrogative, attestation de créance) que la SAS Action Logement Services a versé au bailleur en date du 29/12/2023 la somme de 4 767,40 euros au titre des impayés locatifs de Madame [F] [E].

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits de la SCI FONCIERE RU 01/2014 à l’encontre de la défenderesse et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges par elle versés au titre du cautionnement.

Ainsi, la S.A.S. Action Logement Services a qualité pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le demandeur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le locataire paie le loyer à terme échu au plus tard le 05 du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le demandeur a fait délivrer le 05/09/2023 au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à la somme principale de 1170,65 euros. Le commissaire de justice instrumentaire a, compte tenu de l’absence du destinataire, déposé l’acte en son étude.

Madame [F] [E] fait valoir qu’elle n’a pu régler son loyer du fait de son incarcération. Si elle justifie avoir été incarcérée à la maison d’arrêt de [Localité 11] du 14/06/2023 au 19/09/2023, il lui était loisible de prendre connaissance à sa sortie de l’avis de passage du commissaire de justice et de se rendre à son étude pour régler les causes du commandement dans le délai de deux mois.

Madame [F] [E] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 06/11/2023.

Par conséquent la défenderesse ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par la défenderesse cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur et à la caution qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner la défenderesse à payer ce montant, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S Action Logement Services produit un décompte démontrant que la défenderesse reste lui devoir la somme de 4 767,40 euros à la date du 29/12/2023, terme de novembre 2023 inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

La défenderesse se prévaut d’un plan d’apurement établi avec ACTION LOGEMENT SERVICES. Toutefois, la caution justifie que ce plan a été mis en ligne sur l’espace personnel de la locataire sur www.visale.fr et que celle-ci a été relancée à de nombreuses reprises pour le valider avant le 29 novembre 2023, que la locataire n’a pas respecté son engagement à l’égard d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la contraignant à lui délivrer la présente assignation.

Il est par ailleurs établi que le compte locatif de Madame [F] [E] reste débiteur, en dépit des règlements effectués directement au bailleur les 30/11/2023 et 28/06/2024.

En conséquence, il convient de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4 767,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [F] [E] ne justifie pas de la reprise du versement intégral du loyer courant.

Les conditions fixées par l’article 24 V précité n’étant pas réunies, sa demande de délai de paiement ne peut qu’être rejetée. Il en est de même de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse qui succombe, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La situation économique de la défenderesse commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 06/11/2023,

DIT que Madame [F] [E] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 4 767,40€ au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 29/12/2023, terme de novembre inclus.

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE Madame [F] [E] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail,

CONDAMNE Madame [F] [E] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 5] dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Et à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer à la S.A.S Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de décembre 2023 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [F] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 05/09/2023,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA