TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04413 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBLV

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC, situé [Adresse 1], représenté par son syndicat en exercice le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 6]

comparant

Madame [S] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 29 Juillet 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Octobre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [H] et M. [U] [T] sont propriétaires des lots numéros 36 et 86 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 10].

Par actes de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile Mme [S] [H] et M. [U] [T] devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Condamner solidairement Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGEDOC la somme de 5 268,19 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

— Condamner solidairement Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGEDOC la somme 1 829,54 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure.

— Condamner solidairement Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGEDOC les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 261 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner solidairement Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGEDOC des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner in solidum Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner in solidum Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Mme [S] [H] et M. [U] [T] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de Mme [S] [H] et M. [U] [T] est débiteur depuis le mois d’octobre 2023 et que les règlements ont cessé à compter du mois de novembre 2023, qu’à aucun moment, pas même à la réception de la mise en demeure, Mme [S] [H] et M. [U] [T] n’ont pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété. Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

M.[U] [T] a comparu à l’audience du 9 octobre2025 et ne conteste ni le principe de la dette ni le montant réclamé.

Il s’oppose au paiement des frais et à l’octroi de dommages et intérêts précisant qu’il est en instance de divorce avec Mme [S] [H] et que leurs difficultés de paiement ne relèvent pas de la mauvaise foi mais de circonstances exceptionnelles liées à la situation du logement et à leur séparation.

A cet égard il précise que leur locataire, contre lequel il a porté plainte pour agression et qui devrait quitter les lieux à la fin de son contrat de bail, début novembre 2025, a cessé de régler ses loyers, ce qui a directement aggravé leurs difficultés financières, rendant temporairement impossible le règlement intégral des charges.

Il sollicite des délais de paiement et précise que Mme [S] [H] est professeure, qu’il est technicien en informatique en CDI et perçoit un salaire de 2 000,00 euros, qu’il rembourse un crédit immobilier par échéances mensuelles de 1 000,00 euros et a un enfant à charge avec sa nouvelle compagne, et que le bien sera mis en vente début novembre 2025, dès que le locataire aura libéré les lieux.

Au soutien de sa demande il verse copies du contrat de location et du procès-verbal de l’agression dont il a été victime.

Il précise que son adresse actuelle est au [Adresse 5] à [Localité 7].

Mme [S] [H], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LANGEDOC verse aux débats :

— la lettre de mise en demeure datée du 17 avril 2025 adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [S] [H], dont l’avis de réception a été signé le 22 avril 2025,

— et les lettres de mise en demeure datées du 17 avril 2025 et du 28 avril 2025 adressées en recommandé avec avis de réception à M. [U] [T] à deux adresses différentes, les avis de réception portant la mention “Destinataire inconnu à l’adresse”.

Aux termes de ces lettres, le Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC sollicite le paiement dans le délai de 30 jours des appels de provisions et fonds de travaux loi ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025 au titre du budget prévisionnel 2025, d’un montant total de 1 829,14 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires LANGUEDOC produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire des défendeurs, qui indiquent les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un extrait de compte du syndic sur la période du 1er octobre 2023 au 30 mai 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 5 529,10 euros, frais de recouvrement de 261,00 euros inclus,

— le budget prévisionnel du syndic de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 au nom de M. Mme [I],

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 4 juillet 2023 et 18 juin 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

M. [U] [T] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

Le Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC et M.[U] [T] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 30 mai 2025, appel provision 2ème trimestre 2025 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève à la somme de 5 268,19 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 829,14 euros à compter du 17 avril 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 29 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles:

Le Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC et M.[U] [T] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2025inclus s’élève à la somme de 1 829,54 euros.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le demandeur produit le règlement de copropriété dont l’article 148 prévoit la solidarité dans le paiement des charges pour des propriétaires indivis ce qui le cas en l’es pèce.

Mme [S] [H] et M. [U] [T] seront donc condamnés solidairement au paiement des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [S] [H] et M. [U] [T], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où les défendeurs connaissent des difficultés dans le cadre de leur divorce en lien avec la location du bien et où l’un d’eux sollicite des délais de paiement.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

M. [U] [T], qui explique vouloir parvenir à une solution amiable et équilibrée, garantissant le paiement tout en évitant une aggravation de la situation, sollicite des délais de paiement afin de pouvoir régulariser progressivement la dette dès que le logement sera libéré.

Il précise que Mme [S] [H] est professeur, qu’il est technicien en informatique en CDI et perçoit un salaire de 2 000,00 euros, qu’il rembourse un crédit immobilier par échéances mensuelles de 1 000,00 euros, a un enfant à charge avec sa nouvelle compagne, et que le bien sera mis en vente début novembre, dès que le locataire aura libéré les lieux.

Au soutien de sa demande il verse la copie du contrat de location.

M. [U] [T] ne produit à l’appui de sa demande aucun document, tel que contrat de travail, avis d’imposition ou autre prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Il déclare vouloir vendre le bien mais ne produit aucun document permettant de présumer de l’accord de Mme [S] [H], avec laquelle il est en procédure de divorce.

M. [U] [T] ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement et sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “DOSSIER TRANSMISSION A L’AVOCAT”, qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature, et peuvent être couverts au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Seuls frais de la mise en demeure du 15 mai 2024 de 25,00 euros apparaissent bien fondés, ceux de la relance du 4 juillet 2025 n’étant pas justifiés par ses modalités d’envoi.

Mme [S] [H] et M. [U] [T] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 25,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [S] [H] et M. [U] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC la somme de 5 268,19 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 30 mai 2025, appel provision 2ème trimestre 2025 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 829,14 euros à compter du 17 avril 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 29 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC la somme de 1 829,54 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2025inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC la somme de 25,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE M. [U] [T] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [H] et M. [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires LANGUEDOC la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [H] et M. [U] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,