TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER

RG N° 24/2252

Minute : 25/02

Notification le 21 février 2025

Copie certifiée conforme délivrée : aux parties par LRAR et par LS à l’expert et aux avocats

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Février 2025

Composition du tribunal devant qui l’affaire a été débattue le 19 décembre 2024 :

PRÉSIDENT : CORVAISIER Sabine, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

GREFFIER: PAILLOLE Cécile

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 9] – [Localité 5]

représentée par M^e Tonin ALRANQ, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 6] – [Localité 8]

représentée par M^e Maxence DELCHAMBRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 18 mars 2019, Monsieur [J] [C] a conclu avec Madame [Y] [E] un contrat de bail à ferme portant sur des parcelles numérotés AK [Cadastre 3] et AK [Cadastre 2] situées à [Localité 5] sur lesquelles sont élevés différents bâtiments d’exploitation.

Madame [Y] [E] exerce sur ces parcelles une activité d’élevage de chameaux et autres camélidés sous le nom d’enseigne « [Adresse 10] ».

S’inquiétant de l’état d’entretien des bâtiments notamment après le passage d’une tornade en août 2022, Madame [Y] [E] a, par courrier en date du 26 février 2024, mis en demeure son bailleur de réaliser différents travaux de mise en conformité.

Deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice ont été dressés en date des 29 avril 2024 et 11 septembre 2024.

Par ordonnance en date du 24 septembre 2024, Madame [Y] [E] a été autorisée à assigner Monsieur [J] [C] à l’audience des référés du tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier le 7 novembre 2024.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, signifié à étude, Madame [Y] [E] a assigné Monsieur [J] [C], à l’audience des référés du Tribunal paritaire des baux ruraux de MONTPELLIER du 7 novembre 2024.

Elle sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile de :

— ORDONNER une mesure d’instruction consistant en une expertise ;

— DÉSIGNER pour y procéder tel expert qu’il plaira à Monsieur le Président de commettre avec pour mission de :

➢

Se rendre sur les lieux, [Adresse 9], [Localité 5] en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée,➢Se faire remettre l’ensemble des documents utiles à sa mission et entendre les parties en leurs explications ainsi que tout sachant dont l’audition lui paraîtrait nécessaire, avec la faculté de s’adjoindre l’aide de tout spécialiste de son choix,➢Visiter les lieux,➢Recueillir tous éléments de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction saisie d’être éclairée,➢Décrire les désordres invoqués dans l’assignation, et dans les pièces communiquées, dans toutes leurs composantes, donner une description complète et chronologique des faits à l’origine du litige,➢Indiquer les moyens propres à les supprimer et chiffrer le coût des travaux en précisant qui en a la charge et leur durée,➢ Donner tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,➢Donner tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices subis par Madame [E], fermière des immeubles en cause,➢Déterminer les responsabilités,➢S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillies après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations en faisant précéder ses conclusions de la diffusion d’une note de synthèse,➢Faire plus généralement toutes observations paraissant utiles à la solution du litige,➢Du tout dresser rapport.-FIXER 1'avance des frais d’expertise qui sera consignée et le délai dans lequel elle devra être effectuée,

— CONDAMNER Monsieur [J] [C] aux dépens.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 décembre 2024.

À l’audience du 19 décembre 2024, les parties étaient représentées par leur conseil qui ont développé oralement leurs conclusions et déposé leur dossier.

Madame [Y] [E] a maintenu sa demande d’expertise telle qu’exprimée dans son assignation. Elle a demandé en outre que Monsieur [C] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Monsieur [J] [C] a demandé à titre principal le rejet de la demande d’expertise de Madame [E] et à titre subsidiaire, a formulé les protestations et réserves d’usage.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

Selon les dispositions de l’article 893 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article suivant prévoit que « le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, l’existence de désordres sur des bâtiments d’exploitation donnés à bail justifient la saisine du juge des référés notamment pour ordonner une mesure d’expertise.

Dès lors, l’action en référé est recevable.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la demanderesse soutient que son bailleur, Monsieur [C] se refuse à entreprendre les travaux nécessaires à la réhabilitation des bâtiments d’exploitation, la mettant ainsi dans l’impossibilité d’exercer dans des conditions normales son activité.

Au soutien de ses affirmations, elle s’appuie sur deux constats de commissaires de justice de 2024 qui ont constaté la situation des bâtiments et l’absence de toiture.

Elle produit un bail qui aurait été conclu le 25 avril 2019 entre Monsieur [C] et l’association Dromasud mais relève qu’il est postérieur à celui qu’elle a conclu et ne lui est donc pas opposable.

De son côté, Monsieur [C] indique que :

— d’une part, l’activité de Madame [E] se poursuit sans qu’elle ne démontre aucune diminution de son chiffre d’affaires,

— d’autre part, Madame [E] cherche en fait à acquérir le domaine à un bas prix en suite d’un congé pour vente qu’il lui a délivré le 8 août 2024, à échéance au 8 février 2025, date à laquelle la locataire, en l’absence de proposition d’achat, devra quitter les lieux.

Il ressort des éléments produits aux débats que trois constats de commissaire de justice ont été dressés à la demande des deux parties, les 22 avril 2022, 29 avril 2024 et 11 septembre 2024.

De ces trois constats, il ressort que les bâtiments d’exploitation sont dégradés notamment après le passage de la tempête en 2022 ; que notamment l’un des bâtiments est dépourvu de toiture.

En dépit de la délivrance d’un congé pour vente, Madame [E] est encore fermière de Monsieur [C] lequel est soumis à une obligation de délivrer à sa fermière un bien en bon état.

Dès lors, Madame [E] justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise notamment afin que soit déterminé le coût des travaux de remise en état et leur imputabilité.

La mesure sera donc ordonnée, dans les conditions et selon la mission prévue au dispositif du présent jugement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu, en l’espèce, de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge de Madame [E] en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard du défendeur, ce que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant précise que le juge peut écarter, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant en qualité de juge des référés, conformément aux dispositions de l’article L 492-6 du code rural et de la pêche maritime, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise confiée à Monsieur [W] [R], SARL Equateur, [Adresse 7], [Localité 4], tel : [XXXXXXXX01], mail : [Courriel 11]

avec la mission suivante :

— se rendre sur place après y avoir convoqué les parties, assistées de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, dresser un état des lieux loués par Madame [Y] [E] tels qu’ils résultent de l’acte en date du 18 mars 2019;

— décrire les éventuels dommages causés aux bâtiments données à bail, chiffrer le coût de la remise en état des lieux et fournir tous les éléments utiles à l’évaluation de la moins-value ;

— évaluer les préjudices éventuels et les responsabilités ;

— fournir tous éléments utiles ;

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DISONS que l’expert pourra, en cas de besoin, avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise,

FIXONS à mille cinq cents euros (1.500 €) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée au greffe du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER par Madame [Y] [E], par chèque libellé à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire site Méditerranée, adressé avec les références du dossier (RG N° 24/2252) dans le délai de deux mois de l’avis qui en sera donné par le greffier,

RAPPELONS que, faute de consignation dans ce délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile,

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER – site Méditerranée, service du TPBR, un rapport détaillé de ses opérations dans les quatre mois de sa saisine et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [Y] [E],

CONSTATONS l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE