MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 30 Juin 2025

N° RC 24/04008

DÉCISION

reputée contradictoire et en premier degrés

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 784 298 614

ET :

[R] [Y]

[M] [W]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MORENO

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 9]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 7]

non comparante

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 31 octobre 2023, la société LIGERIS, a donné à bail à Monsieur [M] [W] et Madame [R] [Y] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 419,71 euros, outre 88,91 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier reçu par la société LIGERIS à la date du 9 février 2024, Madame [R] [Y] a donné congé à compter du 1er mars 2024.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la société LIGERIS a fait délivrer à Monsieur [M] [W], par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, et à Madame [R] [Y], par acte du 31 mai 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 231,52 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice du 5 août 2024, remis à étude, la société LIGERIS a fait assigner Monsieur [M] [W] et Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [M] par la société requérante pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de ce fait, avoir pris acte du départ des lieux de Madame [Y] [R], constater que Monsieur [W] [M] est occupant sans droit ni titre ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [M] par la société requérante pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de ce fait, après avoir pris acte du départ des lieux de Madame [Y] [R], constater que Monsieur [W] [M] est occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [R] à payer à la société requérante :

— au titre des sommes dues à ce jour, la somme de 1 798,28 euros, selon décompte arrêté en date du 31 juillet 2024,

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux,

— à la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à tous les dépens et aux frais de mise en exécution, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 mai 2024 et de la sommation à payer en date du 31 mai 2024, soit 269,66 euros (137,60 + 137,60), et du présent acte ainsi que de sa notification.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 8] et [Localité 9] le 9 août 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 6 mars 2025.

A l’audience, la société LIGERIS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à 3 620,17 euros au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Eu égard au congé donné par Madame [R] [Y], elle a précisé que la dette qui lui est opposable a été arretée au 30 novembre 2024 et au montant de 2 931,48 euros.

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [Y], bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En conséquence, le présent jugement, susceptible d’appel, est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 5 août 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 8]-ET-[Localité 9] le 9 août 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du la société bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le la société bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail conclu le 31 octobre 2023 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6, aux termes de laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal et charges) à son échéance, du versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer signifié à personne, à domicile élu ou en mairie, et resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit, s’il plaît au bailleur, sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 2 231,52 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, seul un règlement partiel de 250 euros ayant été effectué le 16 juillet 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

En l’absence de règlements depuis le 5 août 2024, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement de Monsieur [M] [W], il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Monsieur [M] [W] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à TOURS (37200) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Enfin, selon l’article 8-1 VI de la même loi, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

***

En l’espèce, la société LIGERIS produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de contentieux, la somme de 3 241,49 euros à la date du 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Madame [R] [Y] a donné congé à compter du 1er mars 2024 de sorte que celui-ci a pris effet le 1er juin 2024. En vertu de la clause de solidarité contenue à l’article 5 du contrat de location, et en application de l’article 8-1 VI précité, elle est tenue des obligations du locataire durant 6 mois à compter de la date d’effet du congé. En l’espèce, elle est donc redevable de la dette locative jusqu’au 30 novembre 2024, soit la somme de 2 552,80 euros.

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 552,80 euros en paiement de la dette locative arrêté au 30 novembre 2024. Monsieur [M] [W] sera condamné au paiement de la dette constituée à compter du 1er décembre 2024, soit la somme de 688,69 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges actuels, soit la somme de 535,99 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [Y], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au préfet.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 31 octobre 2023, liant la société LIGERIS et Monsieur [M] [W], relatif au logement situé [Adresse 2] – à [Localité 11] est acquise au 25 juillet 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [M] [W] est occupant sans droit ni titre du logement situé depuis le 25 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [W] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LIGERIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [R] [Y] à verser à la société LIGERIS la somme de DEUX MILLE CINQ CENT CINQUANTE-DEUX EUROS ET QUATRE-VINGTS CENTIMES (2 552,80 euros) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arretée à la date du 30 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à la société LIGERIS la somme de SIX CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS et SOIXANTE-NEUF CENTIMES (688,69 euros) au titre des indemnités d’occupation arretée à la date du 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à la société LIGERIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de CINQ CENT TRENTE-CINQ EUROS et QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (535,99 euros) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [R] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8]-ET-[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,