TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00395 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KM7U

G.F.A. DU MAS DE GLEYZE

RCS de Nîmes N° 393 440 516

C/

[X] [P]

né le 07/11/1990 à LAXOU, [H] [J]

née le 06/06/1989 à TARASCON

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE:

G.F.A. DU MAS DE GLEYZE

RCS de Nîmes N° 393 440 516

Mas d’Arahc

Chemin de Landau

30300 BEAUCAIRE

représentée par Maître Marie-ange SEBELLINI de la SELARL MAS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [X] [P]

né le 07/11/1990 à LAXOU

618 J Mas de Gleyze

30300 BEAUCAIRE

représenté par Maître Elodie ROSENZWEIG de l’AARPI ART AVOCATS, avocats au barreau de TARASCON

Mme [H] [J]

née le 06/06/1989 à TARASCON

618 J Mas de Gleyze

30300 BEAUCAIRE

représentée par Maître Elodie ROSENZWEIG de l’AARPI ART AVOCATS, avocats au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-Présidente, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 13 Mai 2024

Date des Débats : 16 décembre 2024

Date du Délibéré : 10 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2022 à effet au 1er février 2022, le GFA DU MAS DE GLEYZE a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] un logement situé 618 J MAS DE GLEYZE 30300 BEAUCAIRE moyennant le paiement d’un loyer de 820 euros outre 30 euros de charges concernant l’eau et 130 euros de charges concernant les factures EDF, soit une somme totale mensuelle de 980 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 04 mai 2023, le GFA DU MAS DE GLEYZE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 6 713,18 euros arrêté au 30 avril 2023.

Le GFA du Mas de Gleyze indique avoir adressé par la suite une lettre de mise en demeure aux locataires en date du 13 décembre 2023 comportant un décompte actualisé des sommes dues et sollicitant communication de l’attestation d’assurance habitation et du certificat de ramonage du poêle à bois, laquelle est restée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2024, le GFA DU MAS DE GLEYZE a assigné Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 13 mai 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 4 juillet 2023,En conséquence :

ORDONNER leur expulsion immédiate de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, aux frais des locataires,CONDAMNER solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 9 653,18 euros outre intérêts de droit sur la somme de 6 713,18 euros à compter du 04 mai 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation au titre des loyers et charges dus jusqu’à la date de résiliation du bail fixée le 4 juillet 2023 au profit du GFA du Mas de Gleyze, D’une indemnité d’occupation d’un montant de 1009,97 euros par mois à compter du 4 juillet 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux actualisée dans les conditions prévues par le bail majorée des charges au profit du GFA du Mas de Gleyze, En conséquence, à la somme totale de 13 800,56 euros outre intérêts de droit à compter du 04 mai 2023 selon décompte arrêté au 31 janvier 2024 au titre des loyers et charges au profit du GFA Mas de Gleyze, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,De la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des actes suivants : commandement de payer les loyers, notification CAPEX, Assignation en référé, notification de l’assignation à la Préfecture.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2024 au cours de laquelle le GFA du Mas de Gleyze a comparu par ministère d’avocat.

Il a maintenu ses demandes en constatation de résiliation de bail et expulsion et actualisé le montant des sommes réclamées solidairement à l’encontre des défendeurs tel que suit :

-8 691,13 euros outre intérêts de droit sur la somme de 6 713,18 euros à compter du 04 mai 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation au titre des loyers et charges dus jusqu’à la date de résiliation du bail fixée le 4 juillet 2023 au profit du GFA du Mas de Gleyze, -1 008, 65 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 4 juillet 2023 jusqu’au départ effectif des lieux outre la régularisation des charges effectuée au mois de janvier de chaque année, -3 343,18 euros représentant la régularisation des charges dues au 31 décembre 2023 au titre des consommations d’eau et d’électricité à parfaire et à actualiser.

Il s’est opposé à l’ensemble des demandes fins et moyens soulevés à son encontre par les défendeurs et notamment leur demande d’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P], comparant par ministère d’avocat, ont contesté le montant des arriérés réclamés au titre de la régularisation des charges d’eau et d’électricité dont se prévaut le bailleur et sollicité la fixation de la créance du demandeur au titre des loyers à la somme de 7 203,15 euros arrêtée au 13 décembre 2024.

Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 36 mois et la suspension subséquente des effets de la clause résolutoire. Ils sollicitent en outre le rejet de la demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée à leur encontre.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions respectives déposées par les parties à l’audience de débats pour un plus ample exposé de leurs demandes et moyens de défense.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, le GFA DU MAS DE GLEYZE justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 04 mai 2023.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 05 février 2024 pour l’audience du 13 mai 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] le 04 mai 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 04 juillet 2023; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Il ressort des clauses du contrat de bail conclu entre les parties que :

— le montant du loyer principal est de 850 euros comprenant l’eau pour un forfait de 30 euros par mois, auquel s’ajoute l’EDF pour une valeur de 130 euros mensuel, soit un total mensuel de 980 euros,

S’agissant des charges locatives relatives à l’électricité, il est stipulé : « en plus du loyer mensuel, le locataire versera chaque mois la somme de 130€ pour l’EDF cette somme est un acompte sur la facture qui sera faite annuellement en début d’année suivante d’après le relevé du compteur individuel. Le compteur est relevé chaque mois afin de suivre votre consommation, si celle-ci est régulièrement supérieure ou inférieure à 130€par mois, une régularisation devra se faire semestriellement (juin pour la période de janvier à mai et janvier de l’année suivante pour la période de juin à décembre) ; le compteur à votre arrivée est de 105 271 HC Kw 25583 HP ; en fin d’année si vous avez payé plus, la différence vous sera remboursée si c’est en moins, vous devrez payer la différence. Le jour de votre installation le coût du kw est de 0,14 € ; à l’avenir si le coût de l’énergie augmentait de façon importante, nous vous informerons du nouveau tarif celui-ci deviendrait … dès le mois suivant. Le relevé de votre compteur électrique peut se faire à tout moment sur simple demande. »

S’agissant des charges locatives relatives à la consommation d’eau, il est convenu d’un montant forfaitaire de 30€ mensuel – INCLUS dans votre loyer (Estimation du forfait : 0,12 m3 X 4 personnes X 365 jours X 2,05 € = 360€/12 mois). A l’avenir, il y aura peut-être l’installation de compteurs individuels, dans ce cas, un ajustement du montant dû en cas de dépassement vous sera demandé.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, celle-ci est d’environ 238€ par an, elle vous sera refacturée chaque année au mois de décembre après avoir reçu l’avis définitif des impôts.

— le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année le 1er janvier par l’application de l’indice de référence des loyers (IRL) celui-ci est de 131,67 (INSEE du 15.10.21/JO du 16.1021 ) à la signature du bail,

Le GFA DU MAS DE GLEYZE verse en outre aux débats notamment  :

— des factures d’électricité émises par la société ENERGIE DU SANTERRE en date du 14 décembre 2023 concernant le point de consommation du site 30002450461022 situé « Mas de Gleyze 30300 Beaucaire »,

— sept factures émises par la société TDEAU- CATE PROVALT entre 2020 et 2024 relatives à l’entretien du système de potabilisation de l’eau,

— un courrier adressé par le GFA du Mas de Gleyze à Madame [J] et Monsieur [P] en date du 3 février 2023 notifiant la révision du loyer en application du nouvel indice le portant au montant mensuel de 848,64 euros au lieu de 820 euros à compter du mois de février 2023,

— plusieurs décomptes établis par les soins du GFA Mas De Gleyze s’agissant des sommes sollicitées.

Le demandeur ne justifie pas que l’entretien du système de potabilisation de l’eau serait à la charge des locataires, aucune des clauses du contrat de bail de location ne le prévoyant ni avenant établi en ce sens.

Par ailleurs, les mentions figurant sur les factures d’électricité versées aux débats ne permettent pas d’identifier de manière exacte le lieu de consommation concernée.

Les photographies d’un compteur au nom de Madame [J] et Monsieur [P], lesquelles ne se trouvent d’ailleurs pas authentifiées, ne permettent pas de vérifier la consommation exacte d’énergie du logement qu’ils occupent par comparaison avec les autres documents versés notamment les factures.

Le demandeur justifie en revanche de la notification qui a été faite aux locataires de la révision annuelle du loyer en application des clauses contractuelles susvisées à compter du mois de février 2023.

Les locataires, sur lesquels pèse la charge de la preuve, justifient, par les pièces versées aux débats, le règlement de la somme totale de 10 770,90 euros s’agissant des loyers (incluant les provisions pour charges et la réévaluation du loyer à compter du mois de février 2023) dûs pour la période comprise entre le mois de février 2022 et le mois de juin 2023 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [P] à payer au GFA Le Mas de Gleyze la somme de 6 102, 30 euros correspondant à la dette locative, provisions pour charges incluses s’agissant de la période comprise entre le mois de février 2022 et le mois de juin 2023, étant précisé que la somme totale qui était exigible pour cette période s’élevait à 16 803,20 euros.

S’agissant de la demande en paiement des sommes correspondant aux rappels de charges d’eau et d’électricité, il convient d’en débouter le GFA Le Mas de Gleyze, ce dernier ne produisant pas aux débats d’éléments de nature à établir l’exigibilité de ces sommes à l’encontre des défendeurs.

S’agissant du montant des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le mois de juillet 2023 et le mois de décembre 2024, le montant total des indemnités dues s’élève à la somme totale de 18 155,7 euros.

Les défendeurs versent aux débats des éléments démontrant que durant cette période, ils se sont acquittés de la somme totale de 7 067,90 euros.

Par conséquent, Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] seront solidairement condamnés à payer la somme de 11 087,80 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le mois de juillet 2023 inclus et décembre 2024 inclus.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] sont débiteurs de la somme totale de 17 190,10 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de décembre 2024 (terme du mois de décembre 2024 inclus) pour la période comprise entre le mois de février 2022 et le mois de décembre 2024, somme au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés outre intérêts détaillés au présent dispositif.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Si les défendeurs justifient s’être acquitté du paiement des indemnités d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer, provisions pour charges incluses après indexation soit la somme mensuelle de 1009,70 pour les mois de mars 2024 à juin 2024 et pour les mois de août 2024 à octobre 2024, ils n’ont pas justifié de la reprise du paiement des échéances des mois de novembre 2024 et décembre 2024.

Par ailleurs l’ensemble des pièces versées aux débats par les défendeurs ne permet pas de vérifier précisément si leur situation financière actuelle leur permet de s’acquitter du montant du loyer courant outre une somme mensuelle d’un montant qui ne peut être inférieur à 477,50 euros si les plus larges délais de paiement (36 mois) leur étaient accordés.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales, soit la somme actuelle de 1009,70 euros.

Par conséquent il convient de condamner solidairement madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] à payer au GFA Le Mas de Gleyze une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] seront solidairement condamnés à payer la somme de 1 200 euros à LA GFA DU MAS DE GLEYZE au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA GFA DU MAS DE GLEYZE recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 12 janvier 2022 entre LA GFA DU MAS DE GLEYZE et Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] concernant le logement situé 618 J MAS DE GLEYZE 30300 BEAUCAIRE étaient réunies à la date du 04 juillet 2023,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 04 juillet 2023,

CONSTATONS que Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés 618 J MAS DE GLEYZE 30300 BEAUCAIRE avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] à payer par provision à la GFA DU MAS DE GLEYZE à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec provisions pour charges, soit la somme actuelle de 1009,70 euros,

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] à payer par provision à la GFA DU MAS DE GLEYZE la somme totale de 17 190,10 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au mois de décembre 2024 (terme du mois de décembre 2024 inclus) pour la période comprise entre le mois de février 2022 et le mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 713,18 euros à compter du 04 mai 2023, à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues après délivrance du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETONS la demande en paiement la somme de 343,18 euros représentant la régularisation des charges dues au 31 décembre 2023 au titre des consommations d’eau et d’électricité,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] à payer à la GFA DU MAS DE GLEYZE la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [J] et Monsieur [X] [P] aux entiers dépens.