TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/00702

N° Portalis 352J-W-B7G-CV37J

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15], représenté par son syndic, le cabinet REGY, SAS

[Adresse 23]

[Localité 25]

représenté par Maître Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0101

DÉFENDERESSES

La SCI IMMOFEDE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 10]

[Localité 24]

représentée par Maître Pierre-Emmanuel MOATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0122

La société TALIFEDE, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 15]

[Localité 25]

représentée par Maître Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154

PARTIES INTERVENANTES

Madame [E] [D]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Monsieur [JJ] [K]

[Adresse 8]

[Localité 22]

Monsieur [H] [T]

Madame [W] [EC] épouse [T]

[Adresse 19]

[Localité 25]

Monsieur [TS] [G]

Madame [J] [MM] épouse [G]

[Adresse 19]

[Localité 25]

Monsieur [LL] [O]

Madame [V] [HU] [C] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 26]

Madame [GE] [SA] épouse [VX]

[Adresse 19]

[Localité 25]

Madame [F] [FS]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Madame [GT] [FS]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [ZJ] [YI] [CU]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Monsieur [M] [TI]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Madame [AN] [ZA]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Monsieur [UW] [BL]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Monsieur [JR] [Z]

Madame [XK] [NN]

[Adresse 16]

SINGAPOUR

Tous représentés par Maître Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0101

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/00702 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV37J

Madame [FD] [Y]

[Adresse 11]

[Localité 25]

La SCI SUD, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 36]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Monsieur [X] [XZ]

[Adresse 36]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Madame [S] [LT]

[Adresse 19]

[Localité 25]

La société PALAU, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 20]

Monsieur [SU] [TV]

[Adresse 7]

[Localité 30] CHINE

Tous représentés par Maître Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0101

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 29 Avril 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

La Caisse primaire d’assurance Maladie (CPAM) était propriétaire des lots n° 101 à 105 et 108 à 112 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2015, la CPAM a sollicité une autorisation de travaux visant à la mise en conformité de ses lots avec une activité commerciale.

Les copropriétaires ont adopté ladite résolution n° 2 à l’unanimité des présents ou représentés (majorité de l’article 25) et ont autorisé la réalisation de divers travaux de mise en conformité du local commercial, conformément au descriptif technique, aux plans et croquis joints à la convocation :

« * création d’une issue de secours en façade du bâtiment, 140 cm de passage, conforme à la simulation annexée à la présente (annexe 2),

* création de portes automatiques : respect de la réglementation accessibilité,

* création d’un dispositif de commande et de signalisation conforme à la NFS 61 938 afin d’assurer la gestion du désenfumage du local commercial,

* conformément aux dispositions des articles DF4 et DF7, création du système de désenfumage dans les conditions prévues par l’instruction technique n° 246 relative au désenfumage dans les établissements recevant du public et notamment dans son article 7.2 pour ce qui concerne le désenfumage par tirage mécanique,

* pose d’un extracteur d’air et gaine afin d’évacuer sur un lanterneau existant à plus de 4 mètres des tiers,

* création d’une amenée d’air en fond du local afin d’assurer un balayage satisfaisant de l’ensemble du local,

* remplacement d’une vitre par une grille à l’arrière du local pour créer cette amenée d’air (annexe 2),

* réservation sur le bandeau de façade pour poser une enseigne commerciale (annexe 2),

* mise en place du bandeau d’enseigne sur le linéaire du bandeau en mosaïque existant (annexe 2),

* reprise en totalité, de la sous-face du bandeau d’enseigne en bois teinte RAL7037,

* reprise de la bordure en pierre, en pied de façade, dans son intégralité,

* remplacement du muret, à l’entrée extérieure du bâtiment, par un mur toute hauteur (annexe 2),

* mise en place porte à deux vantaux de 140 cm de passage, de manière à former l’alcôve d’entrée au bâtiment. Cette porte restera ouverte aux honoraires d’ouverture du magasin, pour permettre l’évacuation du bâtiment (annexe 1),

* création de rampes d’accès handicapés aux deux entrées de l’immeuble, dans le respect de l’aspect extérieur de l’immeuble. Les frais de ces travaux resteront à la charge de la CPAM ou toute personne pouvant s’y substituer,

* mise en place d’une boîte aux lettres, en lieu et place de l’existante, accessible depuis l’extérieur du local (annexe 2),

* habillage en tôle alu de la façade conformément aux photos-montages (annexe 2),

* remplacement des vitrages de façades par du verre STADIP (sécurité des personnes) avec modification de façade (annexe 2),

Sous les conditions d’obtention :

* de l’avis favorable de l’architecte conseil de la copropriété, après examen du projet de travaux,

* de la conformité aux règles de l’art et aux D.T.U.,

* de justificatifs de qualifications d’assurances responsabilité civile professionnelle et décennale des entreprises et de tout intervenant (maître d’œuvre, bureau d’études, de contrôle, etc.),

* de la souscription par le maître d’ouvrage d’assurance maîtrise d’œuvre et dommage ouvrage, étendue aux existants, de façon à garantir le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires individuellement, de tous dommages consécutifs aux travaux,

* de la réalisation d’un état des lieux contradictoire pour les parties communes et les lots privatifs concernés, avant le début des travaux,

* de l’obtention de toutes autorisations administratives (permis de construire ou autorisation de travaux),

* de la justification de l’éventuel accord des tiers.

Sous réserve que les livraisons du commerce ne commencent pas avant 7 h le matin et que la sortie des poubelles professionnelles soit assurée directement par l’exploitant du local commercial.

L’ensemble des frais découlant des points précédents, y compris les honoraires d’architecte, de syndic et tous autres frais entraînés par ces travaux, seront à la charge de la société CPAM ou toute personne pouvant se substituer qui s’y engage ».

La S.C.I IMMOFEDE a acquis les lots n° 101 à 105 et 108 à 112 auprès de la CPAM par acte du 6 mai 2015.

La S.C.I IMMOFEDE a donné à bail commercial ses lots à la S.A.R.L TALIFEDE par acte du 22 décembre 2015, en vue de l’exploitation d’une activité de supermarché d’alimentation générale.

La S.A.R.L TALIFEDE a ouvert son enseigne « Super U » au public le 12 janvier 2016.

Par acte d’huissier du 13 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la S.C.I. IMMOFEDE devant le Président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désigner un expert judiciaire, afin de visiter les locaux propriété de la société IMMOFEDE ainsi que les parties communes de l’immeuble et les appartements parties privatives, dont les occupants sont victimes de nuisances sonores, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires, plus particulièrement le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2025 et tous documents administratifs et techniques relatifs aux travaux réalisés dans les locaux de la société IMMOFEDE, et d’examiner les préjudices et nuisances allégués dans l’assignation ainsi que les dommages créés, d’en détailler l’origine, les causes et l’étendue, de fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer la responsabilité encourue et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis, de dire si les travaux réalisés dans les locaux de la S.C.I. IMMOFEDE l’ont été conformément aux documents contractuels (notamment le règlement de copropriété, le cahier des charges soumis à l’assemblée générale du 3 avril 2015, le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2015, le permis de construire délivré) et aux règles de l’art applicables pour une activité de supermarché, de donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier aux non-conformités constatées.

Selon ordonnance du 15 mars 2017, Madame [B] [LE] a été désignée en qualité d’experte judiciaire.

Par ordonnance de référé rendue le 23 mars 2018, les opérations d’expertise judiciaire ont été rendues communes à la société TALIFEDE et la mission de l’experte judiciaire a été étendue à l’examen de désordres dans les parties communes, et chez certains copropriétaires à savoir :

— Monsieur [I] (lot n° 113), notamment fissures murs, pièce principale,

— Madame [O] (lots n° 114 et 119), notamment fissures et carrelage tombé,

— Madame [FS] (lot n° 116), notamment fissures salle de bain, cuisine et salon,

— Monsieur [PZ] (lot n° 132), notamment fissures,

— Monsieur et Madame [U] (lot n°140), notamment fissure salle de bain,

— SCI SUD / Monsieur [XZ] (lot n°147), notamment fissures mur séjour,

— Monsieur [L] (lot n° 127), notamment fissures chambre,

— indivision [N]/[P] (lot n° 128), notamment fissures salle de bain, cuisine et salon,

— Monsieur [EJ] (lot n° 150), notamment au premier étage sur coursive, fissures sur poutres au niveau du 3ème luminaire.

Madame [LE] a déposé son rapport le 12 novembre 2020.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 12 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à Paris 15ème a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE afin de demander, à titre principal, la résiliation judiciaire du bail souscrit entre les deux sociétés, outre diverses remises en état (parties communes), travaux de mise en conformité acoustique, injonctions sous astreinte de cessation de diverses nuisances et demandes indemnitaires au titre des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, au visa notamment des articles 1224, 1341-1, 1728 et 1741 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement copropriété de l’immeuble.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023 de nouvelles parties sont intervenues volontairement à l’instance, à savoir : Monsieur [UW] [BL], Madame [FD] [Y], Madame [E] [D], Monsieur [JJ] [K], Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur [H] [T] et Madame [W] [EC] épouse [T], Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], Madame [V] [O], Madame [GE] [SA], épouse [VX], Madame [F] [FS], Monsieur [ZJ] [YI] [CU], Monsieur [M] [TI], Madame [AN] [ZA] (ci-après « les copropriétaires intervenants »).

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, sont également intervenues volontairement à l’instance Monsieur [LL] [O], Madame [GT] veuve [FS], la S.C.I. SUD et Monsieur [X] [XZ].

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, sont également intervenues volontairement à l’instance Madame [S] [LT], la S.C.I. PALAU, représentée par Madame [OE] [NG].

Enfin, selon conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, est également intervenu volontairement à l’instance Monsieur [SU] [TV].

Selon ordonnance rendue le 28 mars 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section a notamment :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] irrecevable en ses demandes de cessation de nuisances sonores liées à l’exploitation du magasin, d’indemnisation au titre du préjudice collectif dit « corporel » résultant de ces nuisances et de réalisation de travaux de mise en conformité acoustique,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] irrecevable en sa demande de condamnation in solidum des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à lui payer la somme de 17.769,28 € au titre du coût des changements de fenêtres,

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [UW] [BL],

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées en défense, tirées du défaut de qualité agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] pour solliciter :

* la cessation des « autres nuisances liées à l’exploitation du magasin (olfactives et d’hygiène, stockage des poubelles et containers de marchandises, accès parking immeuble, standing immeuble) »,

* l’indemnisation du préjudice dit « moral » relatif aux « autres nuisances liées à l’exploitation du magasin (olfactives et d’hygiène, stockage des poubelles et containers de marchandises, accès parking immeuble, standing immeuble) »,

* la résiliation judiciaire du bail liant la SARL TALIFEDE à la SCI IMMOFEDE,

* la condamnation in solidum de la société IMMOFEDE et de la société TALIFEDE à lui payer la somme de 8.030 € au titre du coût des travaux réparatoires des fissures,

— rejeté les demandes de désignation d’un expert acousticien en qualité de constatant pour constater la situation actuelle des nuisances sonores dénoncées par les demandeurs,

— rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] de :

* condamnation in solidum des sociétés TALIFEDE et IMMOFEDE, sous astreinte, à réaliser et produire le rapport de contrôle préconisé par l’expert judiciaire,

* provisions ad litem, à valoir sur l’indemnisation du préjudice collectif résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, et de la non-conformité à la réglementation acoustique, et à valoir sur « l’indemnisation du préjudice résultant de la non-conformité à l’usage et à la destination d’habitation de l’immeuble qui peuvent être attendus ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à Paris 15ème, Madame [FD] [Y], Madame [E] [D], Monsieur [JJ] [K], Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur [H] [T] et Madame [W] [EC] épouse [T], Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], Monsieur [LL] [O] et Madame [V] [O], Madame [GE] [SA], épouse [VX], Madame [F] [FS], Madame [GT] veuve [FS], Monsieur [ZJ] [YI] [CU], Monsieur [M] [TI], Madame [AN] [ZA], la S.C.I. SUD et Monsieur [X] [XZ], Madame [S] [LT], la S.C.I. PALAU, représentée par Madame [OE] [NG] et Monsieur [SU] [TV] demandent au tribunal de :

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu les articles L 131-1 à L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 1224, 1341-1, 1728 et 1741 du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui des troubles anormaux de voisinage,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33],

Vu les assignations en référé devant le tribunal de grande instance de Paris du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à PARIS (15ème) des 13 janvier 2017 et 12 février 2018,

Vu les ordonnances de référé du tribunal de grande instance de Paris des 15 mars 2017, 23 mars 2018 et 8 juin 2018,

Vu le rapport d’expertise de Madame [LE] du 12 novembre 2020 et les rapports du sapiteur acousticien Monsieur [A] des 30 décembre 2018, 26 mars 2019, 25 juillet 2019 et 6 novembre 2020,

DECLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15], recevable et bien-fondé en ses demandes.

DECLARER recevables en leurs interventions volontaires Madame [FD] [Y], Madame

[E] [D], Monsieur [JJ] [K], Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur [H] [T] et Madame [W] [T], Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [G], Monsieur [LL] [O] et Madame [V] [O], Madame [GE] [SA], épouse [VX], Mesdames [GT] et [F] [FS], Monsieur [ZJ] [YI] [CU], la SCI SUD [XZ]/Monsieur [X] [XZ], Monsieur [M] [TI], Monsieur [UW] [BL], Madame [ZA] [AN], Madame [S] [LT], SCI PALAU représentée par Madame [OE] [NG], Monsieur [SU] [TV],

Y faisant droit,

A) CONDAMNATIONS IN SOLIDUM DES SOCIETES IMMOFEDE ET TALIFEDE A L’EGARD DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 15] À [Localité 33]

1°) A TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail souscrit entre la société IMMOFEDE et la société TALIFEDE portant sur les lots 101 à 105 et 108 à 112 de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] du 22 décembre 2015, et ordonner l’expulsion de la société TALIFEDE, sous astreinte de 500 € par jour à compter du jugement à intervenir.

A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où la résiliation judiciaire du bail du 22 décembre

2015 ne serait pas prononcée,

ORDONNER la cessation de toutes activités, objet du bail commercial du 22 décembre 2015, à savoir « toute activité de supermarché d’alimentation générale de type supermarché, épicerie fine, traiteur, vente de tous articles alimentaires ou non habituellement vendus en grande surface », sous astreinte de 500 € par jour à compter du jugement à intervenir.

2°) CONDAMNER in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à :

a) Rétablissement du libre accès à la chute EU : réaliser les travaux de suppression du monte-charge installé sans autorisation, obstruant l’accès à la chute EU partie commune de l’immeuble, et tous travaux de remise en état des lieux nécessaires, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et d’en justifier au syndic par un rapport d’un Homme de l’art,

Passé ce délai, à défaut de suppression du monte-charge et rétablissement du libre accès à la chute réalisés et justifiés au syndic, CONDAMNER in solidum des défenderesses au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33].

b) Remise en état initial des façades sur rue et côté immeuble voisin [Adresse 35] : suppression de tout élément d’enseigne non autorisé, remise en état de la façade arrière de l’immeuble,

> réaliser les travaux de :

— suppression du bandeau enseigne en façade sur rue de la Fédération de l’immeuble et de tous autres éléments d’enseigne non autorisés par l’AG du 3 avril 2015 ;

— remise en état initial de la façade arrière de l’immeuble, par la suppression des 9 gaines installées dans le mur séparatif avec l’immeuble du [Adresse 13] au niveau des jours de souffrance,

Les deux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

A défaut de suppression des éléments d’enseigne et de remise en état initial de la façade arrière de l’immeuble donnant sur l’immeuble de la [Adresse 35], réalisées et justifiées au syndic, passé ce délai, CONDAMNER in solidum des défenderesses au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33].

c) Remise en état des lieux suite aux percements de partie commune et déplacements du compteur EDF, coffret de désenfumage et disjoncteur dans les locaux de la société IMMOFEDE :

— remettre en état les lieux suite aux passages de câbles en parties communes et aux percements du plancher haut du parking et des parois séparatives des circulations communes du 1er sous-sol et des zones de stationnement, tels que constatés par l’expert judiciaire en pages 154 à 155 du rapport d’expertise,

— déplacer le compteur EDF dédié aux locaux de la société IMMOFEDE, ainsi que le coffret de désenfumage et le disjoncteur, dans les locaux de la société IMMOFEDE, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et en justifier au syndic.

A défaut et passé le délai sus-visé, CONDAMNER in solidum des défenderesses au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33].

d) Démarches pour obtention d’une aire de livraison :

— entreprendre les démarches pour obtenir l’autorisation d’une aire de livraison, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

A défaut et passé le délai sus-visé, CONDAMNER in solidum des défenderesses au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33],

3°) CONDAMNER in solidum les défenderesses au paiement de la somme de 9.570 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], susceptible d’être revalorisée, en réparation du préjudice subi pour la remise en état de la bordure en pierre en pied de façade sur rue,

4°) FAIRE INJONCTION aux sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE de:

a) Cessation des autres nuisances liées à l’exploitation du magasin : olfactives et d’hygiène, stockage des poubelles et containers de marchandises, accès parking immeuble, standing immeuble

— cesser tous agissements suivants : stockage des poubelles et containers de marchandises devant l’immeuble, obstruction de l’accès au parking immeuble par les camions de livraison, tels que mentionnés en pages 165 à 166 du rapport d’expertiser [Localité 37] du 12 novembre 2020, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

b) Local poubelles

— libérer l’accès au local déclaré comme local poubelle afin d’en user à cet effet, et d’en justifier au syndic, à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard par infraction constatée.

5°) FAIRE INJONCTION à la société IMMOFEDE d’avoir à mandater le notaire de son choix pour procéder aux formalités nécessaires à la constitution d’un lot de copropriété pour la surface annexée sur les parties communes suite à la démolition du muret à rez-de-chaussée et d’un modificatif au règlement de copropriété, l’intégralité des frais afférents à sa charge, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et d’en justifier au syndic ;

— passé ce délai, faute d’y avoir procédé, condamner in solidum des défenderesses au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] ;

— condamner in solidum les défenderesses au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de 2016 à ce jour au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] ;

6°) CONDAMNER in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] les sommes suivantes :

—  2.474.500,00 € (500 €/mois x 49 lots x 101 mois), à parfaire jusqu’à la cessation des nuisances, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif résultant d’une atteinte aux conditions de jouissance de l’immeuble, des violations des dispositions du règlement de copropriété, des décisions d’assemblée générale, des règles de l’Art, de janvier 2016 à mai 2024 pour les causes sus-énoncées ;

—  448,49 € en réparation du préjudice financier résultant des frais d’huissier engagés pour la délivrance des assignations en référé des 13 janvier 2017 et 12 février 2018 et la signification des ordonnances de référé des 15 mars 2017 et 23 mars 2018 ;

—  4.000,00 € en réparation du préjudice financier résultant des frais de syndic pour le suivi de l’expertise judiciaire de novembre 2016 à mai 2020, à parfaire ;

7°) CONDAMNER, au titre du coût des travaux réparatoires des fissures, in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] la somme de 10.864,13 €, au titre des travaux réparatoires des fissures, somme à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport du 12 novembre 2020 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir.

8°) CONDAMNER in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE au paiement de la somme de 92.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’huissier pour la délivrance des assignations en référé et la signification des ordonnances de référé pour un total de 448,49 € dans l’hypothèse où les défenderesses n’auraient pas été condamnées au paiement de ces frais au titre du préjudice financier du syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts, et au coût de l’expertise judiciaire de Madame [LE] s’élevant à la somme de 33.131,96 €.

B) CONDAMNATIONS IN SOLIDUM DES SOCIETES IMMOFEDE ET TALIFEDE A L’EGARD DES COPROPRIETAIRES PERSONNELLEMENT

1°) CONDAMNER in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à payer à chacun des copropriétaires intervenant personnellement à la procédure :

— Madame [FD] [Y],

— Madame [E] [D],

— Monsieur [JJ] [K],

— Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN]

— Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [G],

— Monsieur [LL] [O] et Madame [V] [O],

— Mesdames [F] et [GT] [FS],

— Monsieur [ZJ] [YI] [CU],

— Monsieur [UW] [BL],

— Madame [ZA] [AN] (venant aux droits de Monsieur [I]),

— Madame [S] [LT],

— Monsieur [SU] [TV] (venant aux droits de [KK])

en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique (norme NFS 31-010 et décret 2006-1099), et des activités de livraison des marchandises, la somme chacun de 166.650 € (1650 €/mois x 101 mois) pour la période de janvier 2016 à mai 2024.

2°) CONDAMNER in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à payer à chacun des copropriétaires intervenant personnellement à la procédure :

— Monsieur et Madame [T]

— Madame [GE] [SA], épouse [VX]

— Monsieur [X] [XZ]/SCI SUD

— Monsieur [M] [TI]

— SCI PALAU représentée par Madame [OE] [NG]

en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique (norme NFS 31-010 et décret 2006-1099), et des activités de livraison des marchandises, la somme chacun de 30.300 € (300 €/mois x 101 mois) pour la période de janvier 2016 à mai 2024.

3°) CONDAMNER in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser les travaux de mise en conformité acoustique dans les conditions suivantes :

— faire réaliser, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir des mesures acoustiques réglementaires permettant de vérifier la mise en conformité du local commercial vis à vis des logements (devant inclure des mesures acoustiques dans les logements les plus exposés, objets des mesures de Monsieur [A] lors des opérations d’expertise judiciaire,) et l’efficacité des travaux réalisés, en application du décret n°2006-1099 concernant les niveaux de bruit et les émergences des bruits d’équipements mesurés (ou tout autre disposition réglementaire postérieure qui viendrait le modifier), en respectant la méthodologie normative des mesures et du calcul des émergences de bruit en application de l’arrêté du 5 décembre 2006.

— à défaut et passé le délai sus-visé, CONDAMNER in solidum des défenderesses au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard à l’ensemble des copropriétaires intervenants volontaires.

— dans l’hypothèse où les nouvelles mesures réalisées concluraient toujours à des non-conformités acoustiques, CONDAMNER in solidum des défenderesses à réaliser tous les travaux restant par rapport à la liste établie par le rapport de CDB ACOUSTIQUE du 6 mai 2019 et rappelé en page 172 du rapport d’expertise judiciaire, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— à défaut et passé le délai sus-visé, CONDAMNER in solidum des défenderesses au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard à l’ensemble des copropriétaires intervenants volontaires ;

4°) A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le caractère collectif du préjudice au titre du coût des travaux réparatoires des fissures ne serait pas retenu par le tribunal, malgré l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 mars 2024, CONDAMNER, au titre du coût des travaux réparatoires des fissures, in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à payer :

— la somme de 1.925,00 € à Madame [ZA] [AN] (venant aux droits de Monsieur [I], lot 113)

— la somme de 1.259,50 € à Mesdames [GT] et [F] [FS] (lot 116)

— la somme de 1.215,50 € à la SCI SUD/Monsieur [XZ] (lot 147)

— la somme de 6.623,63 € à Madame [O] (lots 114 et 119)

— la somme de 3.602,17 €, à l’indivision [N]/[P] (lot 128),

sommes à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport du 12 novembre 2020 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir.

5°) CONDAMNER au titre du coût des travaux de remplacement des fenêtres, in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à payer :

— la somme de 26.113,72 € à Madame [E] [D],

— la somme de 23.000,16 € à Monsieur et Madame [G],

— la somme de 23.355,73 € à Monsieur et Madame [T],

— la somme de 6.722,65 € à Monsieur et Madame [O],

— la somme de 25.880,75 € à Madame [GE] [VX],

— la somme de 4.313,76 € à Mesdames [GT] et [F] [FS] (lot 116)

— la somme de 2.759,07 € à Madame [ZA] [AN] (venant aux droits de Monsieur [I], lot 113)

Sommes à actualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date des présentes conclusions, soit septembre 2023 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir ;

6°) CONDAMNER in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE au paiement de la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des copropriétaires intervenants volontaires, et aux entiers dépens.

C) EN TOUT ETAT DE CAUSE

SE RESERVER le pouvoir de liquider les astreintes ordonnées.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la S.C.I. IMMOFEDE demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] de ses demandes tendant à :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SARL TALIFEDE à la SCI IMMOFEDE Rétablir le libre accès à la chute EU ;

— Remettre en état initial des façades ;

— Remettre en état les lieux suite aux percements de parties communes;

— Remettre en état de la bordure en pied de façade sur rue de l’immeuble ;

— Libérer l’accès au local déclaré comme local poubelles afin d’en user à cet effet ;

— Enjoindre à la SCI IMMOFIDE et à la SARL TALIFEDE de réaliser toutes démarches pour obtenir une aire de livraison ;

Subsidiairement, compte-tenu du contrôle de proportionnalité, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à :

— Rétablir le libre accès à la chute EU ;

— Remettre en état initial des façades ;

— Remettre en état les lieux suite aux percements de parties communes ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] de l’intégralité de ses demandes d’indemnisation fondées sur :

— Le préjudice moral allégué ;

— Le préjudice financier allégué ;

— Le préjudice matériel allégué ;

Débouter les copropriétaires intervenants volontaires de leurs demandes tendant à :

— Condamner IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser les travaux de mise en conformité acoustique ;

— Condamner IMMOFEDE et TALIFEDE à cesser les prétendues nuisances sonores liées à l’exploitation du magasin ;

— Condamner les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à indemniser les copropriétaires intervenants volontaires au titre d’un prétendu préjudice « résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, et de la non-conformité de la règlementation acoustique » ;

— Condamner les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à prendre en charge les travaux de remplacement des fenêtres composant leurs lots;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] et les copropriétaires intervenants volontaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Écarter l’exécution provisoire de la condamnation ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] et les copropriétaires intervenants volontaires à payer à la société SCI IMMOFEDE la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] et les copropriétaires intervenants volontaires aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la S.A.R.L. TALIFEDE demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 15, 25 b, 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1221 et 1341-1 du code civil

Vu l’article 8 de la déclaration universelle des droits de l’Homme et du citoyen

Vu les pièces versées aux débats

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SARL TALIFEDE à la SCI IMMOFEDE

— Réaliser les travaux de mise en conformité acoustique,

— Rétablir le libre accès à la chute EU,

— Remettre en état initial des façades,

— Remettre en état les lieux suite aux percements de parties communes,

— Remettre en état de la bordure en pied de façade sur rue de l’immeuble,

— Libérer l’accès au local déclaré comme local poubelles afin d’en user à cet effet,

— Enjoindre à la SCI IMMOFIDE et à la SARL TALIFEDE de réaliser toutes démarches pour obtenir une aire de livraison,

— Réaliser les travaux de mise en conformité acoustique,

Subsidiairement, compte-tenu du contrôle de proportionnalité, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à :

— Rétablir le libre accès à la chute EU,

— Remettre en état initial des façades,

— Remettre en état les lieux suite aux percements de parties communes,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’indemnisation, fondées sur :

— Le préjudice moral allégué, et subsidiairement, le ramener à de plus justes proportions en le fixant à la somme de 5.000,00 euros,

— Le préjudice financier allégué,

— Le préjudice matériel allégué,

DEBOUTER les intervenants volontaires de leur demande visant à voir condamner les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser les travaux de mise en conformité acoustique,

DEBOUTER les intervenants volontaires de leur demande visant à voir condamner les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à cesser les prétendues nuisances sonores liées à l’exploitation du magasin,

DEBOUTER les intervenants volontaires de leur demande visant à voir condamner les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser les indemniser au titre d’un prétendu préjudice « résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil et à la non-conformité de la règlementation acoustique », et subsidiairement, le ramener à de plus justes proportions,

DEBOUTER les intervenants volontaires de leur demande visant à voir condamner les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à prendre en charge les travaux de remplacement des fenêtres composant leurs lots,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires et les intervenants volontaires de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL TALIFEDE,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] et les intervenants volontaires à régler à la SARL TALIFEDE la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] et les intervenants volontaires aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 avril 2024, a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de relever que l’argumentation du syndicat des copropriétaires portant sur la recevabilité de ses demandes et de l’intervention volontaire des copropriétaires intervenants a déjà été examinée et tranchée par l’ordonnance de mise en état du 28 mars 2024.

L’intervention volontaire de Monsieur [UW] [BL] a d’ores et déjà été déclarée irrecevable par le juge de la mise en état, faute de preuve de sa qualité de copropriétaire ou d’occupant d’un lot au sein de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], selon ordonnance rendue le 28 mars 2024 dont il n’a pas été interjeté appel, nonobstant la production dans le cadre de la présente instance d’un acte notarié de vente du 27 juillet 2020 portant sur le lot n° 122 situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] (pièce n° 238 produite en demande).

La demande tendant à voir déclarer l’intervention volontaire de Monsieur [UW] [BL] recevable sera donc rejetée et ses demandes de condamnation des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à lui payer diverses sommes, en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique et des activités de livraison de marchandises, seront déclarées irrecevables.

I – Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail du 22 décembre 2015 conclu entre la S.C.I IMMOFEDE et TALIFEDE et de cessation d’activité formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] soutient que :

Sur les fondements invoqués :

— le règlement de copropriété de l’immeuble est opposable aux sociétés défenderesses,

— le règlement de copropriété ne fait que reprendre les dispositions des articles 8, 9, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— il est de jurisprudence constante qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage,

— il est également constant que même une activité conforme à la destination de l’immeuble et prévue dans son règlement de copropriété ne doit pas être la source de troubles anormaux du voisinage,

— l’expertise judiciaire a examiné l’ensemble des désordres consécutifs à l’installation de l’enseigne « Super U », des travaux réalisés sans autorisation par les sociétés défenderesses, des conséquences acoustiques de ces derniers et de l’exploitation de l’activité commerciale,

— l’expert judiciaire a également constaté qu’aucun travail nécessaire pour remédier à ces nuisances identifiées n’avait été entrepris par les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE,

Sur la résiliation du bail du 22 décembre 2015 :

— l’expert judiciaire conclut que les nuisances et désordres causés au syndicat des copropriétaires violent le règlement de copropriété de l’immeuble, les règles de l’art et des dispositions règlementaires en matière acoustique, les obligations contractuelles résultant du bail commercial du 22 décembre 2015,

— les sociétés défenderesses n’ont proposé aucune solution afin de remédier aux non-conformités constatées par l’expert,

— c’est donc en raison de cette carence qu’est justifiée l’action oblique du syndicat des copropriétaires à solliciter la résiliation du bail commercial, ou subsidiairement la cessation de toute activité objet de ce bail, à savoir « toute activité de supermarché d’alimentation générale de type supermarché, épicerie fine, traiteur, vente de tous articles alimentaires ou non habituellement vendus en grande surface ».

En réponse aux arguments des défenderesses, le syndicat des copropriétaires oppose que :

— l’autorisation de l’activité par le règlement de copropriété ne fait pas obstacle à l’existence de nuisances et désordres causés par cette même activité,

— l’activité a porté atteinte au standing de l’immeuble, peu important que ce dernier soit ou non de « grand standing » à l’origine,

— la société TALIFEDE ne précise pas en quoi la violation contractuelle ne serait pas grave, alors que c’est l’expertise judiciaire qui souligne la gravité des multiples nuisances susceptibles de qualifier un tel degré de gravité,

— la société TALIFEDE ne rapporte pas la preuve de ce que les nuisances observées ne seraient pas persistantes, alors même que de multiples attestations et photographies attestant de l’existence des désordres sont produites aux débats,

— la société TALIFEDE n’a fourni aucun document à l’expert judiciaire susceptible de justifier de la réalisation de travaux entrepris durant l’été 2019, afin de faire cesser les nuisances sonores,

— elle n’a enfin procédé à aucune des préconisations formulées dans les rapports de CDB ACOUSTIQUE (du 24 novembre 2015 et du 6 mai 2019) et CAP HORN (du 26 octobre 2020, invalidé par le sapiteur [A] et du 16 février 2021),

— l’expert judiciaire confirme l’inaction du propriétaire bailleur, la S.C.I. IMMOFEDE, à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété, notamment son article 31 : « Les baux ou engagements de location devront porter l’interdiction de sous-louer ou de céder des droits afférents à ladite location. Les locataires devront reconnaître avoir pris connaissance du présent règlement et s’obliger à son exécution. Lorsqu’un bail ou engagement de location sera intervenu, une copie certifiée conforme devra être adressée dans le délai de quinze jours au Syndic, sous pli recommandé, par les soins du bailleur. L’inexécution des dispositions du présent règlement entraînera de plein droit la résiliation du bail ou de l’engagement de location et en aucun cas les propriétaires bailleurs ne seront exonérés de leurs propres obligations telles qu’elles sont définies aux présentes ».

La société IMMOFEDE et la société TALIFEDE opposent en substance que les conditions de l’action oblique ne sont pas réunies (inaction du copropriétaire bailleur à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété, infraction suffisamment grave aux clauses de ce bail, trouvant sa cause dans une violation effective du règlement de copropriété), alors que :

— le syndicat des copropriétaires ne précise pas quelles sont les « règles de l’art » et « dispositions réglementaires en matière acoustiques » qui auraient été prétendument violées par la société TALIFEDE, les défenderesses ayant au contraire réalisé des travaux d’insonorisation de grande ampleur dont la société IMMOFEDE communique l’ensemble des justificatifs (pièces n ° 10 à 35, et 37 à 51) et la société TALIFEDE ayant encore très récemment entrepris d’importants travaux de revêtements de sols souples au sein du local commercial pour que les nuisances sonores liées à l’exploitation soient réduites à néants (pièces n° 46 à 48),

— les mesures listées par l’expert dans son rapport ne sont que de simples préconisations.

La société TALIFEDE ajoute que c’est au jour où le magistrat statue qu’est appréciée la faute du locataire, ce qui permet de ne pas sanctionner un locataire qui, entretemps, a fait « amende honorable » en mettant un terme à son comportement répréhensible.

***

Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer en ses lieu et place par voie d’action oblique les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Il est en effet constant qu’un syndicat des copropriétaires peut exercer, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, une action en résiliation d’un bail, par la voie de l’action oblique, dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, qui causent un préjudice aux autres copropriétaires, sont en outre contraires au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 1985, n° 84-15.577), sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice (ex. : Civ. 3ème, 10 octobre 1981, n° 80-10.595).

La carence du débiteur de la partie exerçant l’action oblique se trouve établie lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence.

Inversement, la justification de diligences prive de fondement le recours à l’action oblique.

Si la résolution judiciaire du bail commercial peut être prononcée sur le fondement de l’action oblique prévue par l’article 1341-1 du Code civil, seuls des manquements graves et répétés aux obligations du locataire commercial peuvent justifier qu’il soit porté atteinte à la pérennité de principe du bail commercial (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 16 octobre 2013, n° RG 11/17372).

Afin de se prévaloir de cette action dite oblique, le créancier doit démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. Il doit ensuite démontrer que son débiteur est le titulaire du droit qu’il entend mettre en œuvre par ce biais et qu’il s’abstient de l’exercer. La charge de la preuve de l’inaction du débiteur incombe au créancier (ex. : Cour d’appel de [Localité 29], Chambre 1 A, 20 décembre 2021, n° RG 19/02331 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – Chambre 5, 22 janvier 2019, n° RG 17/20427 ; Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 17 novembre 2017, n° RG 15/07525).

Ainsi, la mise en œuvre de l’action oblique suppose la démonstration d’une triple condition :

* une inaction du copropriétaire bailleur à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété, cette carence devant être de nature à compromettre les droits du créancier (ex. : Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-20. 680),

* une infraction suffisamment grave et répétée aux clauses de ce bail (ex. : Civ. 3ème, 22 mai 2013, n° 12-16.217, premier moyen ; 17 janvier 2012, n° 10-28.595 ; 4 juillet 2012, n° 11-14.383 ; 25 novembre 2009, n° 08-19.382),

* une violation du contrat de bail qui soit en même temps constitutive d’une violation du règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 22 juin 2005, n° 04-12.540 ; 2 juillet 2013, n° 11-26.363 ; 19 novembre 2015, n° 14-18.752, etc.).

En l’espèce, la résiliation du bail avec expulsion immédiate aurait pour conséquence, disproportionnée au regard du trouble subi, la cessation totale d’activité de la S.A.R.L.TALIFEDE, s’agissant d’un immeuble à usage mixte de boutiques/locaux commerciaux (aux rez-de-chaussée et entresol) et d’appartements aux étages, tandis que les lots n° 101 à 105 et 108 à 112 au rez-de-chaussée appartenant à la S.C.I. IMMOFEDE sont qualifiés de boutiques ou de locaux commerciaux aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n° 1 produite en demande).

Au surplus, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les sociétés IMMOFEDE et TALLIFEDE ne sont pas restées totalement inactives, en ce qu’elles ont notamment (pièce n° 17 produite par la S.A.R.L. TALIFEDE, compte-rendu d’examen de dossier de M. [DV] [YX] en date du 13 juin 2023) :

— fait adopter des dispositifs « confortatives » d’isolement aux bruits aériens du plancher haut, ayant eu pour effet de réduire la diffusion des bruits aériens et la transmission de bruits solidiens susceptibles de provenir d’installations frigorifiques,

— fait effectuer des travaux de reprise acoustique par mise en place de châssis métalliques de soutien des centrales de production et remise en place des plots existants sous les centrales, ainsi que des travaux sur l’évaporateur de climatisation, ayant eu pour effet de réduire la transmission de bruits solidiens susceptibles de provenir d’installations frigorifiques,

— fait effectuer des travaux de mise en place de rolls à roues caoutchoutées, outre l’achat d’une roue motrice et de quatre roues de chariot électrique de transpalettes manuels silencieux, avec des roues souples peu impactantes au niveau du sol, ainsi que des travaux d’isolation acoustique du monte-charge (avec dépose de la plaque métallique du sol et pose de salles Gerflor GTI au sol, collage sur parois de plaques en caoutchouc, remplacement des seuils métalliques par dalles GTI, et travaux de doublage avec des plaques phoniques en laine de verre sur les murs et le plafond du local machine du monte-charge (doublage avec plaques phoniques en laine de verre sur les murs et le plafond, refixation et graissage du mât et réglage du galet excentrique), outre l’acquisition d’un tapis anti-vibration avec moteur pompe posée sur « tapis anti-vibration » en granulés caoutchouc épaisseur 20 mm, ces différentes mesures et travaux ayant eu pour effet de « réduire la transmission des bruits de choc susceptibles de provenir de la manutention des chariots et du déplacement de cabine »,

— fait réaliser des travaux de pose d’un sol souple au sein du magasin exploité par la société TALIFEDE, de nature à « modifier » les bruits « susceptibles de résulter de roulement de chariot »,

— mis en œuvre une presse posée sur tapis anti-vibration en granulés caoutchouc épaisseur 2 x 20 mm, ces travaux ayant eu pour effet de réduire la transmission de bruits solidiens susceptibles de provenir du fonctionnement de cet équipement,

— remplacé la rampe en tôle par une rampe en caoutchouc et enlevé le carrelage du magasin avec pose d’un revêtement en dalles Gerflor, ces travaux étant de nature à modifier les bruits susceptibles de résulter de roulements de chariot.

Au surplus, le tribunal relève que :

— le syndicat des copropriétaires demandeur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, aux termes de ses dernières écritures (récapitulatives), de l’existence d’une inaction du copropriétaire bailleur, seule susceptible de fonder son action oblique, se contentant de faire état de manière générique :

* « des dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 33] », sans préciser quelles dispositions auraient été violées autrement qu’en s’en référant au rapport d’expertise judiciaire du 12 novembre 2020 et à son assignation du 12 janvier 2022,

* à la violation des « règles de l’art et des dispositions réglementaires en matière acoustique »,

* ainsi qu’aux « obligations contractuelles susvisées résultant du bail commercial du 22 décembre 2015 », en se référant (sans procéder à aucune démonstration) à des stipulations générales du bail relatives à l’installation, l’entretien et la réparation (VII) et relatives à la « jouissance, ouverture du commerce exploitation » (dernières écritures, pages 16 et 17),

— il n’est fait état ni justifié d’aucune mise en demeure préalable adressée par la copropriété à la société IMMOFEDE afin de lui demander de remédier à l’une quelconque des violations aux dispositions du règlement de copropriété, aux règles de l’art en matière acoustique ou à des stipulations du bail susvisées, de nature à compromettre les droits de la copropriété,

— les sociétés défenderesses se sont fiées aux conseils de professionnels et, connaissance prise des nuisances causées par l’activité exercée par le locataire, ont tenté de trouver des solutions en effectuant des travaux supplémentaires (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 2ème chambre, 7 avril 2021, n° RG 17/02822),

— la copropriété ne justifie pas de la persistance de nuisances au-delà du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Madame [B] [LE], se contentant de faire état de quelques attestations imprécises et peu circonstanciées émanant de résidents de l’immeuble, tandis qu’aucune pièce n’est produite qui tendrait à démontrer de manière objective que les nuisances auraient perduré au jour où la présente juridiction est appelée à statuer (ex. : Civ. 3ème, 27 octobre 2010, n° 09-11.160, premier moyen ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 4, 3 mai 2011, n° RG 08/06650).

La preuve n’étant pas rapportée des conditions de mise en œuvre de l’action oblique, la demande principale de résiliation judiciaire du bail souscrit entre la société IMMOFEDE et la société TALIFEDE portant sur les lots n° 101 à 105 et n° 108 à 112 de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] du 22 décembre 2015, avec expulsion de la société TALIFEDE, sous astreinte, ne pourra qu’être rejetée.

Il ressort également des éléments de la procédure et des pièces produites, et en particulier des notes du sapiteur, Monsieur [ZY] [A] (pièces n° 150 à 154 produites en demande et rapport, pages 16 et 21), que d’autres mesures que l’interdiction de l’exercice de l’activité prévue au bail, autorisée par le règlement de copropriété et conforme à la destination mixte de l’immeuble (dont rien n’indique qu’il serait d’un standing particulièrement élevé), moins attentatoires aux droits du propriétaire des lots n° 101 à 105 et n° 108 à 1012 et du preneur à bail commercial, sont susceptibles d’être ordonnées afin de faire cesser de manière effective les troubles constatés en ce qu’ils excédent les inconvénients normaux du voisinage, sans porter atteinte au principe de liberté des activités commerciales.

Dès lors, la demande subsidiaire tendant à voir ordonner la cessation de toutes activités, objet du bail commercial du 22 décembre 2015, à savoir « toute activité de supermarché d’alimentation générale de type supermarché, épicerie fine, traiteur, vente de tous articles alimentaires ou on habituellement vendus en grande surface », sous astreinte, sera également rejetée.

II – Sur les demandes de travaux de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] avance que :

Sur la suppression du monte-charge pour rétablissement du libre accès à la chute EU :

— l’expert judicaire a confirmé que le monte-charge a été installé sans autorisation et sur les parties communes,

— ce monte-charge est source de nombreuses nuisances, notamment par une insuffisance de désolidarisation et d’insonorisation,

— cette installation dépasse les seuils règlementaires d’après la société CAP HORN (rapport du 16 février 2021),

— elle entraîne la suppression de l’accès aux colonnes de l’immeuble situées au droit du monte-charge avec un préjudice constitué du surcoût des interventions, justifiant la demande de sa suppression.

Sur l’annexion des parties communes suite à la démolition du muret au rez-de-chaussée et porte coulissante en avancée :

— cette annexion aurait dû donner lieu à modificatif au règlement de copropriété avec constitution de lot affecté de tantièmes, par acte notarié et avec approbation des copropriétaires lors d’une assemblée générale,

— l’absence de mise en conformité a permis aux sociétés défenderesses de bénéficier d’une surface de vente sans payer de quote-part sur les charges de copropriété au prorata de cette surface,

— cette situation cause un préjudice financier à la copropriété et justifie la demande d’injonction de régularisation de l’annexion,

— le fait que la boîte aux lettres que supportait le muret extérieur ne serve qu’à l’usage du local commercial ne transforme pas pour autant la surface en partie privative,

— cette situation factuelle n’a donné lieu à aucune régularisation depuis le constat réalisé en expertise judiciaire.

Sur la remise en état initial des façades sur rue et côté immeuble voisin [Adresse 35] : suppression de tout élément d’enseigne non autorisé, remise en état de la façade arrière de l’immeuble :

— le bandeau d’enseigne en façade [Adresse 34] n’a pas été autorisé par l’assemblée générale du 3 avril 2015,

— par conséquent elle devra être supprimée ainsi que tous les autres éléments non autorisés à savoir : 9 gaines installées dans le mur séparatif avec l’immeuble du [Adresse 13] au niveau des jours de souffrance,

— le syndicat des copropriétaires n’a pas pu donner son accord sur l’enseigne commerciale lors de l’assemblée du 3 avril 2015 car l’autorisation portait sur la demande de la CPAM et à aucun moment sur une demande d’installation de supermarché,

— le fait que les vitres soient des parties privatives ne changent rien au fait qu’il est porté atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble sans autorisation,

— l’expertise judiciaire confirme que ces éléments constituent une modification non autorisée de la façade avant comme arrière de l’immeuble,

— enfin, la société TALIFEDE ne saurait reprocher au syndicat son refus lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2022 alors que sa responsabilité de plein droit est engagée au regard des troubles anormaux du voisinage créés par ses installations privatives, et que la société IMMOFEDE n’a pas contesté cette assemblée qui est donc définitive.

Sur la remise en état des lieux suite aux percements de parties communes et déplacement compteur EDF, coffret de désenfumage, disjoncteur dans les locaux de la société IMMOFEDE :

— le passages de câbles en parties communes, les percements du plancher haut du parking et des parois séparatives des circulations communes du 1er sous-sol et des zones de stationnement n’ont pas été autorisés par la copropriété,

— il en va de même pour le déplacement du comptage EDF dédié aux locaux de la société IMMOFEDE, ainsi que du coffret de désenfumage et du disjoncteur,

— l’expert judiciaire a confirmé l’existence d’un percement du plancher haut du sous-sol sans autorisation,

— la société TALIFEDE ne rapporte pas la preuve que cette remise en état des lieux entrainerait la cessation de toute activité,

— elle ne rapporte pas non plus la preuve de l’impossibilité de l’exécution en nature ou de la disproportion entre l’exécution de cette remise en état et le coût supporté pour elle,

— les demanderesses ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude, ces équipements ayant été installés sans autorisation.

La société IMMOFEDE et la société TALIFEDE opposent en substance que :

— l’installation du monte-charge au sein du local commercial ne nécessitait aucune autorisation des copropriétaires, dès lors qu’il s’agit d’un aménagement purement privatif et ne concourant pas à la structure de l’immeuble,

— il n’y a jamais eu d’annexion unilatérale de partie commune de la part de la société IMMOFEDE, les travaux ayant consisté dans le remplacement du muret à l’extérieur de l’immeuble qui contenait la boîte aux lettres du local commercial par un mur toute hauteur entraînant l’intégration à l’espace intérieur du magasin de cette surface,

— les copropriétaires ont donné leur accord sur le format de l’enseigne commerciale lors de l’assemblée générale du 3 avril 2015,

— le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le passage des câbles a nécessité le percement de parties communes.

***

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 27 janvier 2009, n° 07-15.993).

La responsabilité du copropriétaire bailleur peut donc être retenue sans qu’il soit nécessaire de relever l’existence d’une faute à son égard.

Le copropriétaire bailleur répond ainsi des infractions au règlement de copropriété et aux règles gouvernant le statut de la copropriété commises par son locataire à l’égard du syndicat des copropriétaires, et ce même s’il l’a mis en demeure de respecter ses obligations, une condamnation in solidum du copropriétaire bailleur et de son locataire pouvant être prononcée.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir tant à l’encontre du copropriétaire bailleur que de son locataire (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 1999, n° 97-18.739), qui peuvent être condamnés in solidum. Les dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’imposent à chaque copropriétaire ainsi qu’à leurs locataires à l’origine des travaux (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 8, 19 mars 2021, n° RG 20/11935).

2-1 Sur la demande de suppression du monte-charge pour rétablissement du libre accès à la chute EU :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que la création du monte-charge litigieux entre le rez-de-chaussée et l’entresol a impliqué « l’ouverture d’une trémie dans le plancher de l’entresol » (rapport, page 153 sur 193 en particulier et dernière écritures en demande, page 25), faisant partie du gros œuvre et constituant donc une partie commune au sens de l’article 13 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] qui range dans les parties communes générales, le gros œuvre, à savoir :

« – les fondations, basses fondations, les gros murs des façades avec leur ornements, les pignons, les murs mitoyens, les murs de refend, les piliers en béton,

— les poutres, les solives, les hourdis ou dalles des planches » etc.

L’expert judiciaire précise également que « toute intervention sur les planchers affecte les structures du bâtiment ce qui est confirmé par les plans du BET ZEITIN (pièce 104) qui mettent en évidence la fixation des poutres du plancher créé sur les piliers ou poteaux de l’entresol » (rapport, page 153 sur 193).

Ces travaux affectent donc clairement les parties communes de l’immeuble, de sorte qu’ils nécessitaient une autorisation préalable de l’assemblée générale, en application des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 34 (Travaux particuliers) du règlement de copropriété imposant une autorisation de l’assemblée générale pour « les travaux concernant le gros œuvre » et que la remise des lieux en leur état antérieur s’impose en l’espèce, étant relevé au surplus que ces travaux ont rendu des colonnes d’évacuation de l’immeuble inaccessibles pour leur entretien et leur remplacement, au droit du monte-charge, et ont été à l’origine de nuisances sonores relevées dans le rapport de Monsieur [A] (transmission de vibrations, nuisances dans l’appartement situé à l’aplomb…).

Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à procéder aux travaux de suppression du monte-charge installé sans autorisation, obstruant l’accès à la chute d’évacuation des eaux usées, avec rétablissement du libre accès à cette chute, dont aucun élément n’établit qu’ils seraient matériellement impossibles ou disproportionnés au regard de leur coût pour le débiteur et de leur intérêt pour le syndicat de faire respecter le règlement de copropriété (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 16 novembre 2023, n° RG 19/21326), sous astreinte de 400 €AL 1205408422Simple question : vous parait-il nécessaire de préciser ,ici et pour les autres condamnations sous astreinte, en mode ceintures et brettelles, « au bénéfice du SDC » ? vu le nombre de demandeurs ?

KJOui effectivement cela pourrait être une bonne idée même si le § II est relatif au demande de remise en état formée par le SDC.

par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Cette sanction n’apparaît nullement, en l’espèce, disproportionnée au regard de la gravité de l’atteinte aux parties communes de la copropriété précédemment décrite (ex. : Cour d’appel d'[Localité 27], Chambre 1-5, 16 mars 2023, n° RG 19/15649).

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

2-2 Sur la demande de remise en état initial des façades sur rue et côté immeuble voisin [Adresse 35] (suppression de tout élément d’enseigne non autorisé, remise en état de la façade arrière de l’immeuble) :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

— alors que l’autorisation de l’assemblée générale du 3 avril 2015 portait sur le remplacement d’une vitre par une grille de 800 mm x 1100 mm à l’arrière du local, les travaux réalisés ont consisté en la création de « 9 amenées et sorties d’air en fond de local et débouchant sur la propriété du [Adresse 13] », avec raccordement dans le mur séparatif du [Adresse 13] au niveau des jours de souffrances,

— ces modifications de la façade à rez-de-chaussée donnant sur la propriété du [Adresse 21] n’ont pas été soumises « à l’autorisation de l’AGS, ni à une autre AG » (rapport d’expertise judiciaire, page 151 sur 193), les travaux tels que réalisés n’étant pas conformes aux travaux soumis et autorisés lors de l’assemblée générale spéciale du 3 avril 2015 (rapport, page 154 sur 193),

— elles ont été à l’origine de nuisances sonores pour les logements (entrée A) escalier du [Adresse 18] (à gauche en façade) dont les fenêtres sont situées à proximité, qui ont été directement impactés par ces travaux (rapport, page 154 sur 193), visibles et imposants,

— les modifications apportées aux jours de souffrance sur la façade du rez-de-chaussée de l’arrière du local donnent sur la propriété voisine du [Adresse 13] et sont constitutives d’une modification de l’harmonie de l’immeuble, de sorte qu’elles devaient faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en application des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 34 du règlement de copropriété de l’immeuble imposant que les travaux modifiant l’harmonie de l’immeuble soient « décidés en assemblée générale » (ces travaux étant très clairement dissociés de ceux « concernant les parties visibles de l’extérieurs » aux termes dudit règlement).

L’ancien propriétaire du local commercial avait d’ailleurs parfaitement conscience de la nécessité de bénéficier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour mettre en œuvre ce type de travaux, puisqu’il avait sollicité et obtenu, le 3 avril 2015, une telle autorisation portant uniquement sur la création d’une amenée d’air en fond du local et le remplacement d’une vitre par un grille à l’arrière du local afin de créer cette amenée d’air.

Bien que se situant sur un emplacement non visible depuis la voie publique, les travaux susvisés, réalisés sur la façade arrière donnant sur l’immeuble voisin, ont donc porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble et n’ont été autorisés par aucune assemblée générale, de sorte que la remise en état s’impose en l’espèce (ex. : Cour d’appel de [Localité 28], 1ère chambre, 26 octobre 2010, n° RG 08/03252), ces modifications d’envergure portant manifestement atteinte à l’harmonie des façades de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 17 mai 2016, n° RG 15/02029), nonobstant :

* la qualification de parties privées des fermetures, portes, huisseries et fenêtres donnée à l’article 15 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] (article 15),

* et l’autorisation prévue à titre dérogatoire par l’article 24 dudit règlement de la publicité « en ce qui concerne les façades des locaux commerciaux » (disposition inapplicable au cas d’espèce).

Au regard de ces éléments, peu important que les travaux susvisés soient ou non visibles depuis la voie publique ou qu’ils se situent sur une partie privative, il convient de faire droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] en condamnant in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à remettre en son état initial la façade arrière de l’immeuble, avec suppression des neuf gaines installées dans le mur séparatif avec l’immeuble du [Adresse 13] au niveau des jours de souffrance, dont aucun élément n’établit qu’ils seraient matériellement impossibles ou disproportionnés au regard de leur coût pour le débiteur et de leur intérêt pour le créancier, sous astreinte de 400 € KJIci aussi il faudrait préciser au bénéfice du SDC comme précédemment ?

par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Les sociétés défenderesses ne rapportent pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles les remises en état sollicitées se heurteraient « au principe de proportionnalité » en conduisant à la cessation de toute activité au sein des lots incriminés et en portant atteinte de manière excessive à leurs droits, ni que cette sanction serait d’une quelconque façon « disproportionnée » par rapport à ses conséquences et par rapport à l’intérêt de celle-ci pour le syndicat des copropriétaires, alors qu’elles ne font état ni ne communiquent aucune pièce confortant leurs dires quant aux conséquences prétendument disproportionnées de ces remises en état, en application des dispositions précitées de l’article 1221 du code civil (ex. : Cour d’appel de [Localité 31], 8ème chambre, 26 octobre 2022, n° RG 22/00615).

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] [Localité 33] ALLa demande n’est formée que par le SDC il me semble.

KJIl me semble aussi

ne justifie par aucun élément de preuve de leur allégation selon laquelle des éléments d’enseigne non autorisés par l’assemblée générale du 3 avril 2015 auraient été installés en façade sur rue, alors que l’ancien propriétaire du local commercial avait obtenu, selon résolution n° 2 de l’assemblée générale spéciale du 3 avril 2015, l’autorisation, notamment :

— de faire installer :

* une réservation sur le bandeau de façade pour poser une enseigne commerciale,

* un bandeau d’enseigne sur le linéaire du bandeau en mosaïque existant,

* un habillage en tôle alu de la façade conformément aux photos-montages,

— de procéder au remplacement des vitrages de façades par du verre STADIP (sécurité des personnes) avec modification de façade.

L’expert judiciaire lui-même indique ne pas avoir d’éléments suffisants concernant les enseignes et les vitres, le « photomontage de la façade » étant « manquant sur la convocation communiquée par le demandeur (pièce A77) » tandis que le défendeur « n’a pas communiqué l’intégralité des pièces de l’autorisation sollicitée en assemblée générale du 3 avril 2015 » (rapport, page 136 sur 193).

Or, la charge de la preuve de la réalisation par un copropriétaire de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, incombe au syndicat des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 18 juin 2024, n° RG 23/19204 ; Cour d’appel d'[Localité 27], 3ème chambre A, 10 décembre 2009, n° RG 99/02469).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] devra être débouté de sa demande de condamnation in solidum, et sous astreinte, des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser des travaux de suppression du bandeau enseigne en façade sur rue de la Fédération de l’immeuble et de tous autres éléments d’enseigne non autorisés par l’assemblée générale du 3 avril 2015.

2-3 Sur la demande de remise en état des lieux suite aux percements de parties communes, de déplacement du compteur EDF, du coffret de désenfumage et du disjoncteur dans les locaux de la société IMMOFEDE :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que la création du comptage EDF (point de livraison tarif jeune) dans le local a impliqué le passage de « nouveaux câbles entre le comptage et le local commercial » (rapport, pages 154 et 155 sur 193), ces câbles traversant les parties communes, « notamment le sous-sol de parking avec percement du plancher haut du parking pour accéder au local commercial (§ 3.13 – constat du 28 novembre 2018 parties communes en sous-sol) ».

L’expert judiciaire indique également avoir constaté dans le local commun EDF du sous-sol, la mise en œuvre d’installations privatives : coffret de désenfumage du Super U et disjoncteur U express.

Ces travaux, qui affectent les parties communes et ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale en violation des dispositions susvisées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, n’ont pas davantage été réalisés dans le respect des stipulations précitées de l’article 34 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] (rapport, page 155 sur 193), en ce qu’elles prévoient :

— une autorisation du syndic pour les travaux concernant les choses communes, les parties communes et les installations d’équipement commun (passage de câbles inhérents à l’installation du comptage TARIF JAUNE, installation du coffret de désenfumage du Super U et du disjoncteur U express dans un local commun…),

— une décision de l’assemblée générale pour les travaux concernant le gros œuvre (passages de câbles en parties communes avec percements du plancher haut du parking et des parois séparatives des circulations communes du 1er sous-sol et des zones de stationnement).

Dans ces conditions, la preuve étant rapportée de la réalisation de travaux affectant les parties communes, il y a lieu de condamner in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à remettre les lieux en leur état initial suite aux percements de parties communes effectués, avec remise en état des lieux suite aux passages de câbles en parties communes et aux percements du plancher haut du parking et des parois séparatives des circulations communes du 1er sous-sol et des zones de stationnement, tels que constatés par l’expert judiciaire en pages 154 et 155 de son rapport, et déplacements du compteur EDF dédié aux locaux de la société IMMOFEDE ainsi que du coffret de désenfumage et du disjoncteur dans les locaux de la société IMMOFEDE, et à en justifier au syndic, aucun élément n’établissant que ces travaux seraient matériellement impossibles ou disproportionnés au regard de leur coût pour le débiteur et de leur intérêt pour le créancierALDans le dispositif de ses conclusions, le SDC demande « et en justifier au syndic ». On insère un petit mot pour répondre ?

.

Ladite condamnation sera assortie d’une astreinte de 400 € pKJIci aussi au bénéfice du SDC ?

ar jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

2-4 Sur les demandes relatives à la surface annexée sur les parties communes suite à la démolition du muret à rez-de-chaussée :

Le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour régulariser la constitution d’un lot de copropriété résultant d’une surface annexée sur les parties communes en faisant injonction à la société IMMOFEDE d’avoir à mandater un notaire pour procéder aux formalités nécessaires à la constitution d’un tel lot avec modificatif du règlement de copropriété, sous astreinte (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 1er juillet 2015, n° RG 13/23897 ; Cour d’appel de [Localité 32], 1ère chambre section D, 3 novembre 2015, n° RG 13/09312).

Par ailleurs, s’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la démolition du muret à rez-de-chaussée et la création d’un mur et d’une porte coulissante en avancée entérine de facto une annexion de partie commune (rapport, page 151 sur 193), il n’en demeure pas moins que :

— l’ancien propriétaire du local commercial a été autorisé, selon résolution n° 2 définitive de l’assemblée générale spéciale du 3 avril 2015, à procéder au remplacement du muret, à l’entrée extérieur du bâtiment, par un mur toute hauteur (pièce n° 2 produite en demande, page 4),

— le syndic de l’immeuble n’a d’ailleurs émis aucune objection à cette demande de remplacement d’un muret côté 54 supportant la boite aux lettres de l’immeuble, tout en conservant cette boîte aux lettres, par un mur fermé avec le reste de la façade, faisant gagner 1 m de vitrine supplémentaire au local, dont il avait été préalablement informé, selon courriel du 5 février 2015 (pièce n° 9 produite par la S.C.I. IMMOFEDE), qualifiant cette proposition d’essentiellement « esthétique »,

— le syndicat des copropriétaires, dont le syndic n’a jamais fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question de la régularisation éventuelle d’un lot de copropriété résultant de l’annexion d’une surface – partie commune – suite à la démolition du muret litigieux, ne justifie d’aucun manquement fautif imputable à la société IMMOFEDE à l’origine du préjudice financier dont il se plaint, résultant de l’absence de création d’un tel lot, en bénéficiant d’une surface de vente sans payer de quote-part sur les charges de copropriété au prorata de ladite surface, le montant réclamé « en réparation du préjudice subi de 2016 à ce jour » n’étant au surplus justifié, dans son principe comme dans son quantum (5.000 €), par aucun élément de preuve.

Au regard de ces éléments, devront être intégralement rejetées les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] :

— tendant à faire injonction sous astreinte à la société IMMOFEDE d’avoir à mandater un notaire de son choix pour procéder aux formalités nécessaires à la constitution d’un lot de copropriété pour la surface annexée sur les parties communes suite à la démolition du mur à rez-de-chaussée et d’un modificatif au règlement de copropriété, l’intégralité des frais afférents à sa charge,

— et aux fins de condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de 2016 à ce jour.

III – Sur les demandes de cessation des nuisances autres que sonores liées à l’exploitation du local commercial formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] soutient que :

Sur le local poubelles, injonction à en libérer l’accès : le syndicat des copropriétaires n’entend pas imposer un usage relatif à des parties privatives, mais à faire cesser le trouble anormal de voisinage résultant de l’entrepôt de poubelles devant l’immeuble, en-dehors des horaires d’enlèvement des déchets.

Sur le coût de la remise en état de la bordure en pierre en pied de façade sur rue de l’immeuble :

— les travaux de réparation ont été évalués dans le rapport d’expertise judiciaire à la somme de 9.570 euros TTC (devis du 25 février 2018 entreprise SEPIE), que les défenderesses devront donc prendre en charge,

— les travaux de reprise de la bordure en pierre en façade de l’immeuble autorisés par l’assemblée générale du 3 avril 2015 n’ont jamais été réalisés par les sociétés défenderesses.

Sur la demande d’injonction à effectuer des démarches pour obtenir une aire de livraison : la société IMMOFEDE prétend sans en rapporter la preuve que de telles démarches auraient été entreprises.

Sur l’indemnisation des préjudices subis :

— depuis l’ouverture du magasin en janvier/ février 2016, les copropriétaires et occupants de l’immeuble ont subi des nuisances et préjudices constatés contradictoirement dans le cadre des opérations d’expertises,

— les demandes d’indemnisation formulées sont à la hauteur de l’ensemble des manquements et agissements des défenderesses,

— ainsi, la copropriété peut se prévaloir d’un « préjudice collectif résultant d’une atteinte aux conditions de jouissance » : nuisance olfactive et d’hygiène, stockage des poubelles et containers de marchandises, accès parking immeuble, standing de l’immeuble, annexion des parties communes et découlant de tous manquements précédemment évoqués,

— le quantum du préjudice peut être fixé sur une moyenne de 500 euros/lot, soit 6.000 euros/an/ lot, ce qui conduit à une demande d’indemnisation de 2.474.500 euros,

— la copropriété peut également se prévaloir d’un « préjudice financier » : la copropriété a été contrainte d’engager des frais, qui s’élèvent à 4.448,98 euros,

— enfin, la copropriété a subi « un préjudice matériel », qui découle du coût des travaux réparatoires suite aux fissures résultant des travaux réalisés sans autorisation par les défenderesses et impactant la structure de l’immeuble, pour un montant de 10.864,13 euros TTC.

La société IMMOFEDE et la société TALIFEDE opposent en substance que :

— la société IMMOFEDE est uniquement propriétaire du local commercial qu’elle n’exploite pas et ne peut donc être tenue responsable des nuisances dénoncées,

— rien ne permet d’établir un lien de causalité entre l’exploitation du magasin et la dégradation de la bordure en pierre de la façade de l’immeuble,

— sur l’injonction à obtenir une aire de livraison, seules les prescriptions figurant au plan local d’urbanisme auraient pour effet d’imposer la réalisation d’une telle aire,

— enfin, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des préjudices allégués de jouissance, financier et matériel.

***

3-1 Sur la demande de cessation sous astreinte des autres nuisances liées à l’exploitation du magasin (olfactives et d’hygiène, stockage des poubelles et containers de marchandises, accès parking immeuble, standing immeuble) :

La présente demande, non étayée par le visa explicite de pièces justificatives, porte sur des nuisances liées à l’exploitation du magasin dont la persistance et l’actualité ne sont démontrées par aucun élément récent de preuve (dernières écritures en demande, page 31), procès-verbal de commissaire de justice, attestations circonstanciées ou autres, qui confirmeraient la persistance de nuisances depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] sera donc débouté de sa demande tendant à faire injonction, sous astreinte, aux sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE de cesser tous agissements suivants : stockage des poubelles et containers de marchandises devant l’immeuble, obstruction de l’accès au parking immeuble par les camions de livraison, tels que mentionnés en pages 165 à 166 du rapport d’expertise de Madame [B] [LE] du 12 novembre 2020 (cessation des autres nuisances liées à l’exploitation du magasin : olfactives et d’hygiène, stockage des poubelles et containers de marchandises, accès parking immeuble, standing immeuble).

3-2 Sur la demande de libération sous astreinte du local « déclaré comme local poubelle » :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le local litigieux serait commun, alors que les sociétés défenderesses soutiennent que ce local serait une « partie privative » située au rez-de-chaussée des locaux commerciaux, actuellement utilisé comme espace de stockage et dont tout copropriétaire peut disposer/user comme il l’entend, sans qu’un quelconque usage de cet espace puisse lui être imposé par le syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, aux termes de ses dernières écritures (page 31), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] ne conteste pas que le local litigieux serait une partie privative comprise dans le lot appartenant à la S.C.I. IMMOFEDE mais précise que sa demande tendrait à « faire cesser le trouble anormal de voisinage résultant de l’entrepôt des poubelles devant l’immeuble », ce qui ne correspond pas à l’objet de sa demande qui concerne bien un local « déclaré comme local poubelle ».

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] ne pourra qu’être débouté de sa demande tendant à faire injonction sous astreinte aux sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE de libérer l’accès au local déclaré comme local poubelle afin d’en user à cet effet, et d’en justifier au syndic (local poubelles).

3-3 Sur la demande de remise en état de la bordure en pierre en pied de façade sur rue :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le bordure en pierre, en pied de façade, partie commune de l’immeuble a été endommagée par des livraisons, avant l’expertise puis au cours de celle-ci (rapport, pages 101 et 164 sur 193 et pièces n° 48 et 49 produites en demande, attestation de Mme [O] du 9 novembre 2018) et doit être reprise, l’ancien propriétaire du local commercial litigieux ayant été autorisé, au titre des travaux de mise en conformité du local, à reprendre dans son intégralité (à ses frais) ladite bordure (résolution n° 2) sans que lesdits travaux aient été achevés, en raison de l’inaction de la société IMMOFEDE, tenue de réparer les dégradations occasionnées, notamment, par le précédent propriétaire du local dont elle est devenue ensuite propriétaire.

Dans ces conditions, la société IMMOFEDE sera condamnée seule (sans condamnation in solidum avec la société TALIFEDE) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] la somme de 9.570,00 € TTC, validée par l’expert judiciaire (rapport, page 174 sur 193) selon devis de l’entreprise SEPIE du 25 février 2019 (sol, entrée, pièce n° 67) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en l’absence de remise en état de la bordure en pierre en pied de la façade sur rue.

3-4 Sur la demande relative aux démarches pour l’obtention d’une aire de livraison :

La présente demande n’est pas motivée ni fondée sur un quelconque moyen de droit et ne relève pas de la compétence du tribunal judiciaire, étant relevé au surplus qu’en application de l’article L. 151-33-1 du code de l’urbanisme, seul le règlement du plan local d’urbanisme pourrait « imposer la réalisation d’aires de livraison permettant de tenir compte des besoins logistiques liés à l’utilisation de la construction ».

La demande de condamnation in solidum, sous astreinte, des sociétés défenderesses, à entreprendre les démarches pour obtenir l’autorisation d’une aire de livraison (démarches pour obtention d’une aire de livraison) sera donc rejetée.

3-5 Sur les demandes indemnitaires :

En droit, l’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, et entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

Il peut agir contre le propriétaire voisin, mais également contre un autre locataire (Civ. 1ère, 18 juillet 1961 Bull n° 411, premier moyen) ou encore contre le propriétaire de l’immeuble voisin occupé par un locataire, et ce, même lorsque le bailleur a vainement mis en demeure l’occupant de mettre un terme aux nuisances dénoncées (Civ. 3ème, 17 avril 1996, n° 94-15.876, Bull n° 108, p. 69, 11 mai 2017, n° 16-14.339 : pour l’action d’un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire).

Ainsi, lorsque le trouble provient d’un immeuble donné en location, la victime peut en demander réparation au propriétaire (Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193, 31 mai 2000, n° 98-17.532).

En cas de cession du fonds dont le trouble était issu, l’action peut être dirigée contre le propriétaire actuel du local (Civ. 3ème, 11 mai 2000, n° 98-18.249 ; 16 mars 2004, n° 02-21.165).

Si l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice, l’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée et des circonstances de l’espèce (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 7 novembre 2017, n° RG 15/02858).

3-5-1 Sur le préjudice collectif de jouissance subi par l’ensemble des copropriétaires (atteinte aux conditions de jouissance) :

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 3 juillet 2024, n° RG 20/04346), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En l’espèce, la demande indemnitaire formée au titre d’un préjudice collectif repose, essentiellement, sur les constatations de l’expert judiciaire relevant, en pages 165 et 166 de son rapport :

a – diverses nuisances liées à l’exploitation du magasin depuis son ouverture (olfactives, d’hygiène, liées au stockage des containers devant l’immeuble), ayant pour cause le non-respect des autorisations données par l’assemblée générale des copropriétaires, du permis de construire, l’insuffisance de locaux de stockage,

b – des nuisances « entrée et sortie » du parking devant l’immeuble, ayant pour cause le stationnement des camions de livraison, en l’absence d’aire de livraison devant le magasin,

c – des nuisances « à l’harmonie de l’immeuble » liées en particulier à l’utilisation des trottoirs de l’immeuble pour le stockage des marchandises en cours de livraison et l’utilisation des trottoirs de l’immeuble pour le stockage des poubelles, ayant notamment pour cause le non-respect d’autorisations données en assemblée générale et du règlement de copropriété, ainsi que l’insuffisance de locaux de stockage.

Ces nuisances, corroborées par de très nombreuses attestations d’occupants de l’immeuble (pièces n° 6 à 17, 40, 41, 48, 52, 53 à 56, 68 à 74, 76 à 78, 89 à 101, 103, 104, 123 à 132, 135 à 137) :

— ont été subies collectivement par l’ensemble des copropriétaires au sein de l’immeuble, ce que confirme le rapport d’expertise judiciaire (pages 165 et 166 sur 193).

— excédent par leur ampleur, leurs natures multiples (d’hygiène, olfactives, liées au stockage empêchant l’accès à l’immeuble…), leur durée (cinq années entre 2016 et 2020, rapport, page 173 sur 193), leur répétition et leurs conséquences, les inconvénients du normaux du voisinage.

S’agissant des autres attestations produites, établies entre le 7 mars 2022 et le 23 mars 2024 (pièces n° 190, 185 à 187, 201, 208, 229 à 233, 235, 239), celles-ci sont insuffisamment précises et circonstanciées quant à la nature de nuisances dénoncées, la date de ces nuisances, la qualité de leur auteur et son titre éventuel d’occupation (copropriétaire, locataire, ou autre), en l’absence de respect de l’intégralité des conditions posées par l’article 202 du code de procédure civile, de sorte que leur valeur probante apparaît notablement insuffisante pour établir la persistance de nuisances au-delà de l’année 2020.

Au regard de ces éléments, et en l’absence de plus amples éléments de preuve versés aux débats pour établir l’ampleur du préjudice de jouissance collectivement subi, le juge étant tenu d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726), le tribunal évaluera justement ledit préjudice à hauteur de la somme, justifiée et acceptable, de 25.000,00 € (soit 5.000,00 € x 5 ans) à laquelle les sociétés défenderesses seront condamnées in solidum.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif résultant d’une atteinte aux conditions de jouissance de l’immeuble, des violations des dispositions du règlement de copropriété, des décisions d’assemblée générale et des règles de l’art de janvier 2016 à mai 2024.

3-5-2 Sur les préjudices financiers (frais d’huissier pour la délivrance des assignations en référé et la signification des ordonnances de référé, frais de syndic, préjudice matériel : travaux réparatoires des fissures) :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, il convient de retenir comme justifiés, acceptables et directement en lien avec les désordres/nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] les postes de préjudices suivants :

— au titre des honoraires du syndic pour le suivi des opérations d’expertise (pièces n° 108 à 122 produites en demande) :

> 4.000,00 € TTC,

— au titre des travaux réparatoires des fissures occasionnées indissociablement à l’ensemble de l’immeuble (parties communes et parties privatives) résultant des vibrations des parties communes créées par les interventions sur les structures de l’immeuble, lors des travaux de démolition et reconstruction des planchers de l’entresol (rapport, pages 156 et 174) :

> 7.300,00 € HT, soit 8.030,00 € TTC, avec actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 12 novembre 2020, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du présent jugement, sans qu’il y ait lieu de procéder à une quelconque « réactualisation », non soumise à l’expert et non justifiée par le moindre élément de preuve, du devis ALPHA BAT concernant les studios de Mme [O] (studio n° 1 et 7, lots 114 et 119) à hauteur de la somme de 6.021,48 € HT à la date du 6 mars 2023 sur la base du devis d’une autre entreprise (pièce n° 193 produite en demande, devis [RG] [PI] n° 1901 du 06/03/2023) au lieu de la somme de 3.445,00 € HT validée par l’expert judiciaire (rapport, page 174 sur 193).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à Paris 15ème sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre du coût des travaux réparatoires des fissures de même que Madame [AN] [ZA], Mesdames [GT] et [F] [FS], la S.C.I. SUD/Monsieur [XZ], Madame [O] et « l’indivision [N]/[P] » devront être déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires formées « à titre subsidiaire » au titre du coût des travaux réparatoires des fissures dans « l’hypothèse où le caractère collectif du préjudice au titre du coût des travaux réparatoires des fissures ne serait pas retenu par le Tribunal ».

Les frais d’huissier pour la délivrance des assignations en référé des 13 janvier 2017 et 12 février 2018 et la signification des ordonnances de référé des 15 mars 2017 et 23 mars 2018 ne sont pas justifiés dans leur quantum à hauteur de la somme réclamée de 448,49 € et seront examinées au titre des dépens.

IV – Sur les demandes d’injonctions de travaux de mise en conformité acoustique, de cessation des nuisances sonores liées à l’exploitation du local commercial et indemnitaires formées ALSauf erreur, ces demandes ne sont formées que par les copro à titre individuel, non ?

KJOui c’est ce qu’il semble

par les copropriétaires intervenants volontaires :

Les copropriétaires intervenant volontaires soutiennent que :

— la demande de réalisation des travaux de mise en conformité acoustique est bien formée au nom des copropriétaires intervenants volontaires à la procédure, qui subissent les préjudices découlant de leur non-réalisation,

— la communication des pièces adverses fait apparaître que des travaux ont été réalisés postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire dont les demandeurs n’ont eu connaissance que dans le cadre de la présente procédure,

— mais le dernier rapport de mesure de contrôle effectuées le 16 février 2021 indique que les installations ne sont toujours pas en conformité acoustique,

— dès lors, est justifiée la demande d’injonction à réaliser des travaux de mise en conformité acoustique,

— est également justifiée la demande de cessation des agissements des défenderesses conduisant aux nuisances relatées dans la note acoustique de Monsieur [A] du 26 mars 2019,

— est donc également justifiée l’indemnisation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé, à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, et à la non-conformité à la règlementation acoustique : soit la somme de 166.650 euros pour les lots les plus impactés par les nuisances (Madame [FD] [Y], Madame [E] [D], Monsieur [JJ] [K], Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [G], Mesdames [F] et [GT] [FS], Monsieur [ZJ] [CU], Monsieur [UW] [BL], Madame [ZA] [AN], Madame [S] [LT], Monsieur [SU] [TV] venant au droit de Monsieur [KK]) et 30.300 euros pour les lots « les moins impactés » (Monsieur et Madame [T], Madame [GE] [SA] épouse [VX], Monsieur [X] [XZ]/SCI SUD, Monsieur [M] [TI], SCI PALAU),

— est également justifiée la demande d’indemnisation du coût de remplacement des fenêtres, suivant devis des copropriétaires concernés, soit 26.113,72 euros pour Madame [E] [D], 23.000,16 euros pour Monsieur et Madame [G], 23.355,73 euros pour Monsieur et Madame [T], 6.722,65 euros pour Monsieur et Madame [O], 25.880,75 euros pour Madame [GE] [VX], 4.313,76 euros pour Mesdames [GT] et [F] [FS] et 2.759,07 euros pour Madame [ZA] [AN].

La société IMMOFEDE et la société TALIFEDE opposent en substance que :

— depuis les mesures effectuées par le sapiteur du 28 novembre 2018 et du 17 avril 2019, elles ont entrepris les travaux et les diligences préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport permettant d’anéantir toutes éventuelles nuisances sonores susceptibles de constituer un trouble anormal du voisinage et résultant de l’exploitation du supermarché,

— sur la cessation des activités causant un trouble :

* d’une part, la société IMMOFEDE soutient qu’une telle demande ne saurait prospérer à son encontre dans la mesure où elle n’exploite pas personnellement le magasin,

* d’autre part, les défenderesses soulignent qu’aucune activité ne constitue un trouble anormal pour les copropriétaires, en ce que ces derniers ne démontrent pas la réalité de leur préjudice.

***

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il s’agit d’une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif. L’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, de la destination normale et habituelle du fonds troublé, de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut. Le dommage s’entend pour les personnes de toutes dégradations des conditions de vie et pour les biens de tous désordres affectant le fonds voisin.

La victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire et ce, dans les mêmes conditions qu’au locataire de l’immeuble, sous réserve de démontrer le caractère excessif du trouble subi au regard des inconvénients normaux du voisinage et sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute commise par le bailleur et/ou le locataire.

4-1 Sur les demandes relatives à la mise en conformité acoustique :

Dès lors qu’un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l’existence (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, des travaux d’amélioration de la performance acoustique (sol, plafond, murs, traitement absorbant, porte acoustique, parois) ont été réalisés entre 2019 et 2022 par les sociétés défenderesses, outre l’acquisition de matériels permettant d’éviter la propagation de bruits ou de vibrations (rolls, transpalettes, isolation acoustique du monte-charge, presse carton posé sur « tapis anti-vibration »…), postérieurement aux mesures acoustiques des 28 novembre 2018 (dans les appartements de copropriétaires) et 20 mars 2019 (dans un appartement du 1er étage, des époux [I], situé au-dessus de l’enseigne commerciale, sur la période de 6 h 40 à 7 h 22) prises par l’expert sapiteur, Monsieur [ZY] [A] (pièces n° 150 et 151 produites en demande).

Ces mesures sont décrites dans un compte-rendu détaillé de Monsieur [DV] [YX], expert acousticien, en date du 13 juin 2023, qui insiste sur la réduction significative de la diffusion des bruits aériens ayant résulté des travaux et aménagements mis en œuvre.

Or, il n’est pas justifié, au travers des pièces produites, de la persistance de nuisances sonores excédant les inconvénients normaux du voisinage, dans un immeuble en copropriété situé au sein d’un environnement urbain dense (ex. : Civ. 2ème, 12 novembre 1997, n° 96-12.708), au-delà du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Madame [B] [LE], le 12 novembre 2020, étant relevé que :

— la seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n’est pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928 ; Civ. 2ème, 18 avril 2013, n° 12-19.865),

— les sociétés défenderesses (pièce n° 17, page 14, produite par la S.A.R.L. TALIFEDE) indiquent avoir effectué des aménagements en procédant à des livraisons uniquement en période diurne, 3 fois par semaine à 9 h 00 (produits frais) et 3 fois par semaine à 20 h 00 (produits secs).

Les derniers rapports établis à l’initiative de la société TALIFEDE par CAP HORN SOLUTIONS (pièces n° 7 produites par la S.C.I. IMMOFEDE), après avoir procédé, le 27 juillet 2020 à des mesures acoustiques dans trois logements (Mme [KK], Mme [ZA], ancien logement de M. [I], Mme [FS]) avec des équipements en fonctionnement un par un dans le magasin (avant la mise en œuvre de nombreuses mesures de réduction des bruits à l’initiative des sociétés défenderesses), corroborent pour partie les conclusions ultérieures de Monsieur [DV] [YX], en relevant notamment :

* des niveaux d’émergence réglementaires dans ces appartements, sauf un léger dépassement chez Mme [ZA], pouvant être « lié à un bruit perturbateur non identifié », concernant la « presse à carton »,

* des niveaux d’émergence réglementaires chez Mme [KK] concernant le roller métallique,

* un niveau de bruit résiduel qualifié de « faible » dans l’appartement de Mme [KK] donnant sur la cour intérieure,

* un isolement de la façade, surtout des menuiseries, qui semble faible s’agissant de l’appartement de Mme [ZA] et de Mme [FS],

* des niveaux de dépassements qualifiés de « réduits » concernant le compresseur frigorifique, en dépit d’une émergence non réglementaire vers 250 Hz et en niveau globale,

* des niveaux d’émergence réglementaires dans les trois appartements ayant fait l’objet de mesures concernant la « presse à carton »,

* des niveaux d’émergence dépassant les seuils spectraux réglementaires, entre 250 Hz et 1 kHz concernant le monte-charge (étant relevé que des travaux d’isolation du monte-charge ont été par la suite réalisés, selon facture du 28 octobre 2020),

* des niveaux d’émergence réglementaires concernant le roller métallique,

* une émergence non réglementaire vers 250 Hz concernant les transpalettes manuels testés à vide et chargés.

Au surplus, le tribunal relève que :

— l’expert sapiteur acousticien, Monsieur [ZY] [A], n’a effectué des mesures acoustiques en 2018/2019 que dans des appartements situés au 1er étage de l’immeuble, au-dessus du local commercial,

— il ne préconise aucune mesure précise pour remédier aux nuisances sonores relevées mais estime uniquement nécessaire de faire appel à un bureau d’étude acoustique qualifié pour définir « les matériaux nécessaires aux traitements des équipements bruyants et à l’isolation aux bruits aériens du plancher et des revêtements au sol », sans donner un avis sur les solutions appropriées afin de remédier aux non-conformités constatées,

— Madame [B] [LE], en l’absence de devis d’entreprises fournis par les parties (pièce n° 158 produite en demande, ordonnance de référé du 15mars 2017, page 4, mission) ne formule pas davantage de préconisations pour remédier aux nuisances sonores, dont elle indique qu’elles seraient – pour une grande partie – consécutives à « l’exploitation du magasin » (rapport, page 165 sur 193 : trafic lors des livraisons, voix de chauffeur, non-respect des horaires de livraison, ouverture tardive du magasin jusqu’à 22 heures, vente d’alcool augmentant la fréquentation les soirs et dimanches),

— s’agissant des nuisances « consécutives aux travaux » et liées au passage des transpalette, à leur roulement sur le sol du magasin, aux bruits de roulement et de chocs des chariots et palettes, à la création du monte-charge, aux vibrations générées par le presse-carton, et à l’absence de traitement des sols de façon à limiter les bruits de roulement, il a été vu précédemment que des mesures significatives de réduction de l’impact de ces installations et de traitement des sols ont été prises par les sociétés défenderesses postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Madame [B] [LE].

Au regard de ces éléments, il y a lieu de rejeter intégralement les demandes de condamnation in solidum, sous astreinte, des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser des travaux de mise en conformité acoustique (mesures acoustiques réglementaires permettant de vérifier la mise en conformité du local commercial vis-à-vis des logements et l’efficacité des travaux réalisés, nouvelles mesures réalisées concluant toujours à des non-conformités, réalisation de tous travaux restant par rapport à la liste établie par le rapport de CDB ACOUSTIQUE du 6 mai 2019 et rappelé en page 172 du rapport d’expertise judiciaire).

4-2 Sur les demandes indemnitaires formées par les copropriétaires intervenants volontaires (nuisances sonores : atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, remplacement des fenêtres) :

4-2-1 Sur les préjudices de jouissance (atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil) :

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites, en particulier du rapport d’expertise judiciaire de Madame [B] [LE] en date du 12 novembre 2020 (pages 99, 160, 161, 167 et 168 sur 193) ainsi que des deux notes de Monsieur [ZY] [A], sapiteur acousticien, en date du 30 décembre 2018 et du 26 mars 2019 (pièces n° 150 et 151 produites en demande) que les lots situés au 1er étage et, dans une moindre mesure aux 2ème et 3ème étages côté rue de la Fédération, au sein de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] ont été impactés, entre janvier 2016 et novembre 2020, par de fortes émergences en niveau global et dans le spectre réglementaire des fréquences d’octaves, dont la nature des bruits est distincte du bruit ambiant dans les logements, avec notamment :

— des chocs métalliques sur la rampe en tôle lors du passage des galets de roulement des transpalettes métalliques (aller et retour),

— un bruit très audible de la plate-forme élévatrice arrière du camion (phase de montée et descente) à chaque déchargement des palettes de marchandises,

— des voix de chauffeurs,

— un bruit de roulement et de chocs à l’intérieur du camion,

— un bruit répétitif de roulement des transpalettes sur le sol en carrelage du magasin, avec distinction du bruit au droit des joints de carrelage.

La période d’apparition des bruits provenant des activités de livraison se situant : la nuit (avant 7 heures) et de jour (après 7 heures) jusqu’à la fin de la livraison et du bruit de roulement dans le magasin constaté jusqu’avant le départ du sapiteur acousticien des lieux, à 7 h 22.

Les niveaux de bruits mesurés par le sapiteur acousticien dépassaient les valeurs limites réglementaires en matière de bruit de voisinage, imposées par le décret n° 2006-1099 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage ayant modifié le code de la santé publique (nouvel article R. 1336-7 du code de la santé publique).

Les bruits d’activités de livraison, par leurs « intensités, répétitivités, en périodes de jour et de nuit » ont été qualifiés par l’expert sapiteur acousticien comme :

— constituant une « atteinte à la tranquillité et à la santé des occupants des logements du 1er étage dont l’activité de livraison au RDC se situent sous les fenêtres de la façade, nonobstant les autres logements notamment des 2ème et 3ème (vu leur exposition côté [Adresse 34] aux bruits de livraison »,

— et de nature à occasionner un trouble au repos et au sommeil dans les parties privatives des logements concernés.

Madame [B] [LE] confirme dans son rapport d’expertise judiciaire que :

— des nuisances sonores importantes ont été subies depuis janvier 2016 par les propriétaires des logements les plus exposés au sein de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], malgré des mises en demeure adressées par le syndicat des copropriétaires depuis le mois de juin 2017, du fait de l’exploitation du magasin, avec des livraisons à toutes heures, un bruit de choc sur la rampe en tôle au passage des transpalettes, des bruits de voix des chauffeurs, le bruit de la plateforme élévatrice à chaque mouvement et déchargement de palettes, des roulements et chocs dans les camions, le roulement des transpalettes sur le sol du magasin,

— les logements du 1er étage ont été les plus impactés par les nuisances acoustiques liées aux installations techniques frigorifiques et de climatisation du magasin, les étages supérieurs (logements situés à l’aplomb de celui de Monsieur [KK] : lots 127 et 128 en particulier) ayant également été impactés dans une moindre mesure,

— des nuisances « consécutives aux travaux » ont également été occasionnés aux logements n° 113, 126, 114, 116 et 119 (non-conformités du local compresseur situé en mezzanine, local de stockage associé, insuffisance de désolidarisation anti-vibratiles des réseaux fixés en sous-face du plancher du local compresseur, rugosité et aspérités du béton au sol du local stockage du rez-de-chaussée, insuffisance de traitement de la propagation des vibrations du système mécanique du monte-charge, insuffisance d’isolation des carrelages au sol de la surface de vente, absence de traitement isolant aux bruits aériens et aux vibrations générés par le presse-carton situé dans le local du rez-de-chaussée, etc.), l’attestation de Madame [FS] (lot n° 119) étant qualifiée par l’expert judiciaire de « significative d’une gêne intense qui affecte l’usage de son appartement »,

— les nuisances sonores susmentionnées consécutives tant aux travaux (i) qu’aux conditions d’exploitation du magasin (ii) ont rendu, selon l’expert judiciaire, les logements impactés « impropres à leur usage » du fait « des risques d’atteinte de celles-ci à la santé de leurs occupants ».

Les constatations et conclusions expertales révèlent ainsi l’anormalité des nuisances sonores subies, de jour comme de nuit, par les propriétaires occupants des logements impactés, car il n’est pas normal, dans un appartement d’habitation, de percevoir avec la netteté et l’émergence relatées au rapport d’expertise, les bruits ci-dessus caractérisés, y compris au sein d’un environnement urbanisé et dense, comportant des commerces tels que des supermarchés.

Ainsi, il est suffisamment établi que les nuisances notamment sonores provenant du local commercial appartenant à la S.C.I. IMMOFEDE et exploité par la S.A.R.L. TALIFEDE excèdent largement les inconvénients normaux du voisinage en ce que, par leur intensité et leur persistance, elles rendent impossible la jouissance paisible des logements impactés par les bruits divers occasionnés par les travaux inadaptés réalisés dans le local litigieux et l’activité du magasin, qui sont fortement audibles jusqu’à une heure tardive.

Les nuisances sonores ainsi constatées, même relativisées par l’environnement urbain et les flux de véhicules à cet endroit (ex. : Cour d’appel d'[Localité 27], 4ème chambre A, 12 décembre 2013, n° RG 11/00880), caractérisent manifestement des troubles anormaux de voisinage, y compris à des heures où chacun peut légitimement aspirer au repos et au sommeil (ex. : Cour d’appel de [Localité 31], 8ème chambre, 9 mai 2012, n° RG 10/06713).

L’importance des valeurs d’émergence constatées par l’expert, les nuisances dénoncées par les copropriétaires et provenant exclusivement du supermarché exploité par la S.A.R.L. TALIFEDE, caractérisent une atteinte à leurs droits, en ce que cette activité est de nature à incommoder par le bruit les personnes habitant l’immeuble en méconnaissance des clauses du règlement de copropriété, de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 2ème, 8 septembre 2016, n° 15-23.551, moyen unique) et à engager la responsabilité objective tant du copropriétaire bailleur que son locataire sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Par ailleurs, la responsabilité des sociétés défenderesses ne saurait être effacée ou même seulement minorée par le fait que les nuisances ne seraient plus actuelles ou auraient cessé depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, la persistance du trouble au moment où le juge statue n’étant pas exigée par la loi (ex. : Cour d’appel de Versailles, Chambre civile 1-2, 25 mars 2025, n° RG 24/00540).

Le préjudice de jouissance (qualifié d’atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil) subi par les propriétaires des lots impactés, et corroboré par plusieurs attestions circonstanciées, sera dès lors justement indemnisé, sur une période de 60 mois entre janvier 2016 et décembre 2020 et en tenant compte de l’étage de chacun des logements impactés, de la manière suivante :

— pour Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], propriétaires du lot n° 118 au premier étage de l’immeuble depuis, le 16 octobre 2019 (pièce n° 219) : 800 € x 15 mois = 12.000,00 €,

— pour Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], propriétaire du lot n° 130 au deuxième étage, porte face, sur rue et cour, de l’immeuble depuis le 5 mai 2017 (pièce n° 212) : 400 € x 60 mois = 24.000,00 €,

— pour Monsieur [LL] [R] et Madame [V] [HU] [C] épouse [R] (gardienne de l’immeuble), propriétaire depuis le 8 avril 2005 du lot n° 119 situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] et résidant ensemble au [Adresse 19] à [Localité 33] (pièces n° 12, 100, 137 et 223) : 800 € x 60 mois = 48.000,00 €,

— pour Madame [F] [FS] et Madame [GT] [AY] veuve [FS], propriétaires du lot n° 116 au premier étage de l’immeuble depuis le 18 octobre 1991 (pièces n° 89, 125 et 224) : 800 € x 60 mois = 48.000,00 €,

— pour Madame [AN] [ZA], propriétaire du lot n° 113 au premier étage de l’immeuble depuis le 28 novembre 2019 (pièces n° 131, 216 et 229) qui n’a pas qualité à agir en réparation du préjudice à caractère personnel subi par Monsieur [KS] [I] antérieurement à la vente, en l’absence de clause expresse en ce sens prévue à l’acte de vente (ex. : Civ. 3ème, 23 septembre 2009, n° 08-13.470 ; 7 novembre 2012, n° 11-20.540) : 800,00 € x 13 mois = 10.400,00 €,

— pour Madame [S] [LT], propriétaire depuis le 26 juin 2017, du lot n° 135 situé au troisième étage de l’immeuble (porte à gauche sur cour, pièces n° 237 et 239) : 200 € x 42 mois = 8.400,00 €,

— pour Monsieur [M] [TI], propriétaire depuis le 4 janvier 2017 du lot n° 131 situé dans l’escalier 2 au deuxième étage à droite porte au fond, sur rue et cour de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 33] (pièces n° 215 à 215 ter) : 400 € x 48 mois = 19.200,00 €.

Monsieur [SU] [TV] n’est propriétaire du lot n° 126 situé au 1er étage de l’immeuble que depuis le 17 novembre 2023 et il ne saurait venir aux droits et actions de Monsieur [VU] [KK] pour l’indemnisation des préjudices à caractère personnel subi par ce dernier avant la vente (pièce n° 240).

Monsieur [H] [T] et Madame [W] [EC] épouse [T] sont propriétaire d’un lot situé au sixième étage porte à droit sur rue de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 33] (pièce n° 210 produite en demande), dont il ne ressort d’aucun élément de preuve versé aux débats qu’il aurait été impacté par les nuisances sonores faisant l’objet du présent litige et que ses occupants auraient subi des troubles consécutifs aux travaux ou à l’exploitation du magasin en rez-de-chaussée excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il en est de même s’agissant :

— de Monsieur [JJ] [K], propriétaire du lot n° 142 situé dans l’escalier 1, au quatrième étage, porte à gauche de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], depuis le 21 octobre 2010 (pièce n° 209),

— de Madame [GE] [SA] épouse [VX], propriétaire du lot n° 151 situé au cinquième étage porte face sur rue et cour de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 6] à [Localité 33] depuis le 10 décembre 2019 (pièce n° 213),

— de Monsieur [X] [XZ] et la S.C.I. SUD, propriétaire depuis le 19 avril 2005 du lot n° 147 situé dans l’escalier 2 au quatrième étage à droite, première porte à gauche sur rue de l’immeuble sis [Adresse 14] (pièce n° 226),

— de la S.C.I. PALAU, représentée par Madame [OE] [NG], propriétaire depuis le 10 janvier 2014 du lot n° 148 situé au quatrième étage, escalier 2, de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 33] (pièce n° 234 produite en demande).

Monsieur [ZJ] [CU] n’étant propriétaire du lot n° 121 au premier étage de l’immeuble que depuis le 23 juin 2022 (pièce n° 214), ce propriétaire ne peut avoir subi aucun préjudice de jouissance sur la période concernée, de 2016 à 2020.

Il en est de même :

— de Madame [FD] [Y], propriétaire du lot n° 138 situé au troisième étage à droit, porte au fond sur rue et cour de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] depuis le 19 novembre 2021 (pièce n° 222),

— de Madame [E] [D] qui ne produit une attestation de propriété du lot n° 136 au troisième étage de l’immeuble sis [Adresse 19] à [Localité 33] (2/10° en plein propriété et 4/10° en usufruit), dans le cadre d’un démembrement du droit de propriété, qu’à la date du 16 octobre 2023 (pièce n° 217), qui plus est sans justifier qu’elle aurait été occupante du logement susceptible d’avoir été impacté par des nuisances sonores entre 2016 et 2020.

Il n’est en tout état de cause pas établi que les troubles sonores que les propriétaires de logements situés au-delà du troisième étage seraient susceptibles de subir, à les supposer caractérisés, excéderaient ce qui est normalement admissible eu égard à la situation de leurs immeubles implantés dans une zone urbaine de densité élevée affectée à l’habitat et aux commerces (ex. : Cour d’appel de Douai, 3ème chambre, 14 décembre 2006, n° RG 05/04695).

A la suite des travaux effectués et mesures prises par les sociétés défenderesses, il n’est produit ni constat d’huissier récent, ni rapport d’expertise concernant la situation actuelle, alors qu’en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les attestations produites pour justifier de la persistance de nuisances sonores sont insuffisamment circonstanciées et il a été vu précédemment que leur valeur probante est faible, alors qu’elles sont souvent très succinctes et que, pour la plupart d’entre elles, aucun document d’identité n’est annexé.

En conséquence, faute de rapporter la preuve de la persistance actuelle du trouble anormal de voisinage invoqué, les copropriétaires intervenants volontaires ne pourront qu’être déboutés du surplus de leur demandes indemnitaires formées au titre des nuisances sonores subis, au-delà de l’année 2020 (ex. : Cour d’appel d'[Localité 27], Chambre 1-4, 25 juin 2020, n° RG 17/14201).

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il y a lieu de :

— débouter Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], Monsieur [LL] [R] et Madame [V] [HU] [C] épouse [R], Madame [F] [FS] et Madame [GT] [AY] veuve [FS], Madame [AN] [ZA], Madame [S] [LT] et Monsieur [M] [TI] du surplus de leurs demandes indemnitaires formées en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique et des activités de livraison des marchandises,

— débouter Monsieur [SU] [TV], Monsieur [H] [T] et Madame [W] [EC] épouse [T], Monsieur [JJ] [K], Madame [GE] [SA] épouse [VX], Monsieur [X] [XZ] et la S.C.I. SUD, la S.C.I. PALAU, représentée par Madame [OE] [NG], Monsieur [ZJ] [YI] [CU], Madame [FD] [Y] et Madame [E] [D] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique et des activités de livraison des marchandises.

4-2-2 Sur les préjudices matériels (remplacements de fenêtres) :

Il n’est justifié par aucun élément de la preuve de l’allégation en demande selon laquelle « le remplacement des fenêtres » serait « en l’état le seul moyen pour les propriétaires de se prémunir contre les nuisances sonores, puisque les défenderesses ne réalisent pas les travaux préconisés par l’expert judiciaire et les prestataires acoustiques », alors même que des travaux ont été réalisés et des mesures prises de nature à réduire les nuisances sonores, à l’initiative des sociétés défenderesses, depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Madame [B] [LE], et qu’en tout état de cause, les devis/factures de remplacement de fenêtres produits dans le cadre de la présente instance au fond (pièces n° 134, 202, 195, 194, 196, 197, 198, 199, 225) n’ont jamais été soumis contradictoirement à Madame [B] [LE] dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (à l’exception d’un devis Art Fenêtre concernant l’appartement de Madame [VX] sur lequel l’expert judiciaire n’a formulé aucune observation : rapport, page 175 sur 193), de sorte qu’il n’est rapporté la preuve :

— ni de la nécessité de procéder à un remplacement de fenêtres pour remédier aux nuisances sonores excédant les inconvénients normaux du voisinage faisant l’objet du présent litige,

— ni de l’existence d’un quelconque lien de causalité susceptible d’exister entre lesdits nuisances et le préjudice matériel tenant à la nécessité de procéder au remplacement de fenêtres allégué en demande.

Au regard de ces éléments, Madame [E] [D], Monsieur et Madame [G], Monsieur et Madame [T], Monsieur et Madame [O], Madame [GE] [VX], Mesdames [GT] et [F] [FS] et Madame [AN] [ZA] devront être intégralement déboutés de leurs demandes en paiement formées à l’encontre des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE au titre du coût des travaux de remplacement des fenêtres.

V – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. TALIFEDE et la S.C.I. IMMOFEDE, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum :

— aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire d’un montant justifié de 33.131,96 € TTC, selon ordonnance de taxe du 11 décembre 2020 (pièce n° 160 produite en demande) ainsi que les frais d’huissier (non justifiés) pour la délivrance des assignations en référé des 13 janvier 2017 et 12 février 2018 et la signification des ordonnances de référé des 15 mars 2017 et 23 mars 2018, s’agissant de dépens afférents à une procédure de référé ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522),

— au paiement de la somme globale de 15.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], ainsi qu’à Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], Monsieur [LL] [R] et Madame [V] [HU] [C] épouse [R], Monsieur [DB] [FS] et Madame [GT] [AY] épouse [FS], Madame [AN] [ZA], Madame [S] [LT] et Monsieur [M] [TI], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la demande formée par Monsieur [UW] [BL] tendant à être déclaré recevable en son intervention volontaire,

Déclare Monsieur [UW] [BL] irrecevable en ses demandes en paiement formées à l’encontre des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE, en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique et des activités de livraison de marchandises,

Rejette la demande principale formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] de résiliation judiciaire du bail souscrit entre la société IMMOFEDE et la société TALIFEDE, portant sur les lots n° 101 à 105 et n° 108 à 112 de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], du 22 décembre 2015, avec expulsion de la société TALIFEDE, sous astreinte,

Rejette la demande subsidiaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] tendant à voir ordonner la cessation de toutes activités, objet du bail commercial du 22 décembre 2015, à savoir « toute activité de supermarché d’alimentation générale de type supermarché, épicerie fine, traiteur, vente de tous articles alimentaires ou on habituellement vendus en grande surface », sous astreinte,

Condamne in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à procéder aux travaux de suppression du monte-charge installé sans autorisation, obstruant l’accès à la chute d’évacuation des eaux usées, avec rétablissement du libre accès à cette chute, sous astreinte de 400€ par jour de retard, au bénéfice du syndicat des copropriétaires, passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à remettre en son état initial la façade arrière de l’immeuble, avec suppression des neuf gaines installées dans le mur séparatif avec l’immeuble du [Adresse 13] au niveau des jours de souffrance, sous astreinte de 400 € par jour de retard, au bénéfice du syndicat des copropriétaires, passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] de sa demande condamnation in solidum, et sous astreinte, des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser des travaux de suppression du bandeau enseigne en façade sur rue de la Fédération de l’immeuble et de tous autres éléments d’enseigne non autorisés par l’assemblée générale du 3 avril 2015,

Condamne in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à remettre les lieux en leur état initial suite aux percements de parties communes effectués, avec remise en état des lieux suite aux passages de câbles en parties communes et aux percements du plancher haut du parking et des parois séparatives des circulations communes du 1er sous-sol et des zones de stationnement, tels que constatés par l’expert judiciaire en pages 154 et 155 de son rapport, et déplacements du compteur EDF dédié aux locaux de la société IMMOFEDE ainsi que du coffret de désenfumage et du disjoncteur dans les locaux de la société IMMOFEDE, et à en justifier au syndic, sous astreinte de 400 € par jour de retard, au bénéfice du syndicat des copropriétaires, passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] :

— tendant à faire injonction sous astreinte à la société IMMOFEDE d’avoir à mandater un notaire de son choix pour procéder aux formalités nécessaires à la constitution d’un lot de copropriété pour la surface annexée sur les parties communes suite à la démolition du mur à rez-de-chaussée et d’un modificatif au règlement de copropriété, l’intégralité des frais afférents à sa charge,

— et aux fins de condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de 2016 à ce jour,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] de sa demande tendant à faire injonction, sous astreinte, aux sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE de cesser tous agissements suivants : stockage des poubelles et containers de marchandises devant l’immeuble, obstruction de l’accès au parking immeuble par les camions de livraison, tels que mentionnés en pages 165 à 166 du rapport d’expertise de Madame [B] [LE] du 12 novembre 2020 (cessation des autres nuisances liées à l’exploitation du magasin : olfactives et d’hygiène, stockage des poubelles et containers de marchandises, accès parking immeuble, standing immeuble),

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] de sa demande tendant à faire injonction sous astreinte aux sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE de libérer l’accès au local déclaré comme local poubelle afin d’en user à cet effet, et d’en justifier au syndic (local poubelles),

Condamne la S.C.I. IMMOFEDE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] la somme de 9.570,00 € TTC, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en l’absence de remise en état de la bordure en pierre en pied de la façade sur rue,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] de sa demande de condamnation in solidum, sous astreinte, des sociétés défenderesses, à entreprendre les démarches pour obtenir l’autorisation d’une aire de livraison (démarches pour obtention d’une aire de livraison),

Déclare la S.C.I. IMMOFEDE et la S.A.R.L. TALIFEDE responsables de nuisances subies par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] et par plusieurs copropriétaires au sein dudit immeuble sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (article 1253 du code civil),

Condamne in solidum la S.C.I. IMMOFEDE et la S.A.R.L. TALIFEDE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] :

— la somme de 25.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif subi résultant d’une atteinte aux conditions de jouissance de l’immeuble, des violations des dispositions du règlement de copropriété ainsi que des décisions d’assemblée générale et des règles de l’art,

— la somme de 4.000,00 € TTC au titre des honoraires du syndic pour le suivi des opérations d’expertise,

— et la somme de 8.030,00 € TTC, avec actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 12 novembre 2020, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du présent jugement, au titre des travaux réparatoires des fissures,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] du surplus de sa demande indemnitaire formée à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif résultant d’une atteinte aux conditions de jouissance de l’immeuble, des violations des dispositions du règlement de copropriété ainsi que des décisions d’assemblée générale et des règles de l’art de janvier 2016 à mai 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du coût des travaux réparatoires des fissures,

Déboute Madame [AN] [ZA], Mesdames [GT] et [F] [FS], la S.C.I. SUD/Monsieur [XZ], Madame [O] et « l’indivision [N]/[P] » de leurs demandes indemnitaires formées « à titre subsidiaire » au titre du coût des travaux réparatoires des fissures,

Rejette toutes les demandes de condamnation in solidum, sous astreinte, des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE à réaliser des travaux de mise en conformité acoustique (mesures acoustiques réglementaires permettant de vérifier la mise en conformité du local commercial vis-à-vis des logements et l’efficacité des travaux réalisés, nouvelles mesures réalisées concluant toujours à des non-conformités, réalisation de tous travaux restant par rapport à la liste établie par le rapport de CDB ACOUSTIQUE du 6 mai 2019 et rappelé en page 172 du rapport d’expertise judiciaire),

Condamne in solidum les sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE, en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité acoustique et des activités de livraison des marchandises, à payer :

— à Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], la somme globale de 12.000,00 €,

— à Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], la somme globale de 24.000,00 €,

— à Monsieur [LL] [R] et Madame [V] [HU] [C] épouse [R], la somme globale de 48.000,00 €,

— à Madame [F] [FS] et Madame [GT] [AY] veuve [FS], la somme globale de 48.000,00 €,

— à Madame [AN] [ZA], la somme de 10.400,00 €,

— à Madame [S] [LT], la somme de 8.400,00 €,

— à Monsieur [M] [TI], la somme de 19.200,00 €,

Déboute Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], Monsieur [LL] [R] et Madame [V] [HU] [C] épouse [R], Monsieur [DB] [FS] et Madame [GT] [AY] épouse [FS], Madame [AN] [ZA], Madame [S] [LT] et Monsieur [M] [TI] du surplus de leurs demandes indemnitaires formées en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique et des activités de livraison des marchandises,

Déboute Monsieur [SU] [TV], Monsieur [H] [T] et Madame [W] [EC] épouse [T], Monsieur [JJ] [K], Madame [GE] [SA] épouse [VX], Monsieur [X] [XZ] et la S.C.I. SUD, la S.C.I. PALAU, représentée par Madame [OE] [NG], Monsieur [ZJ] [YI] [CU], Madame [FD] [Y] et Madame [E] [D] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées en réparation du préjudice résultant d’une atteinte à la santé et à la tranquillité de l’homme avec trouble au repos et au sommeil, de la non-conformité à la réglementation acoustique et des activités de livraison des marchandises,

Déboute Madame [E] [D], Monsieur et Madame [G], Monsieur et Madame [T], Monsieur et Madame [O], Madame [GE] [VX], Mesdames [GT] et [F] [FS] et Madame [AN] [ZA] de l’intégralité de leurs demandes en paiement formées à l’encontre des sociétés IMMOFEDE et TALIFEDE au titre du coût des travaux de remplacement des fenêtres,

Condamne in solidum la S.A.R.L. TALIFEDE et la S.C.I. IMMOFEDE aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 33.131,96 € TTC) ainsi que les frais d’huissier pour la délivrance des assignations en référé des 13 janvier 2017 et 12 février 2018 et la signification des ordonnances de référé des 15 mars 2017 et 23 mars 2018 (sur justification des sommes acquittées à ces titres),

Condamne in solidum la S.A.R.L. TALIFEDE et la S.C.I. IMMOFEDE à payer la somme globale de 15.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 33], ainsi qu’à Monsieur [JR] [Z] et Madame [XK] [NN], Monsieur [TS] [G] et Madame [J] [MM] épouse [G], Monsieur [LL] [R] et Madame [V] [HU] [C] épouse [R], Monsieur [DB] [FS] et Madame [GT] [AY] épouse [FS], Madame [AN] [ZA], Madame [S] [LT] et Monsieur [M] [TI], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 11 Septembre 2025

La Greffière Le Président