N°Minute:25/01240

N° RG 24/01401 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PC4G

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires-[Adresse 4] MARMOTTE, AYANT POUR SYNDIC SAS FONCIA MONTPELLIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Julia VEDERE, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Mai 2025 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à : M. [U] [S]

Le 23 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [S] a été propriétaire des lots n° 1 et 2 au sein de la copropriété [Adresse 5], située à [Adresse 3] à [Localité 6].

M. [U] [S] a vendu ces lots à la société SCI LES OLIVIERS par acte du 23 décembre 2024.

Par acte du 16 octobre 2023, le syndicat de copropriétaires [Adresse 5] a fait signifier à M. [U] [S] un commandement de payer la somme principale de 1 559,30 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, le syndicat de copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a fait assigner M. [U] [S] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de le(s) voir condamner (solidairement) au paiement des sommes suivantes :

—  1 816,65 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au jour de la mutation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023;

—  1 623,08 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens incluant le commandement de payer et l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en cas d’exécution forcé, en ce compris le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l’article A444-32 du code de commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises afin que le défendeur produise des justificatifs de paiement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2025 à laquelle le syndicat de copropriétaires [Adresse 5], représenté par son conseil, s’en est référé à ses dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [U] [S] a comparu. Il a contesté les demandes du syndicat, en indiquant qu’il avait payé plus que les charges qu’il a réellement engagées, en faisant valoir qu’il ne consommait qu’environ 14m3 d’eau pour une pièce de 100m2 dans laquelle il exerce son activité d’artisan, alors que les autres lots sont des lofts ayant des charges bien plus importantes que lui. Il a également sollicité de façon reconventionnelle le remboursement de la somme de 32 000 euros au titre d’un trop perçu par le syndicat relativement aux charges de copropriété.

Sur ces demandes reconventionnelles, le syndicat a soulevé l’incompétence du tribunal judiciaire in limine litis et à défaut, le rejet de cette demande reconventionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété

— les appels de charges et travaux du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 30 octobre 2023 et du 08 octobre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— une situation du compte individuel arrêté au 25 mars 2024 ainsi qu’une situation de compte arrêtée au 17 janvier 2025

— le commandement de payer du 16 octobre 2023 , ou la mise en demeure du DATEMEE ,

— le contrat de syndic.

Il ressort de la situation du compte individuel de M. [U] [S] que le syndicat réclame le paiement des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, ce qui correspond bien à la période durant laquelle M. [U] [S] était encore propriétaire des lots au sein de la copropriété.

Le syndicat verse à la procédure les procès-verbaux des assemblées générales attestant du vote du budget prévisionnel de l’année 2024, justifiant dès lors les appels de charges pour cette période, ainsi que l’approbation des comptes pour l’année 2023 et le vote du budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il produit donc suffisamment de pièces de nature à établir le bien fondée de sa créance pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, chacune des sommes figurant sur le relevé de compte au titre des appels de charges et solde de charge étant justifié par la production des appels de fonds correspondants.

Il en résulte une somme totale de 2458,47 euros arrêtée au 17 janvier 2025.

Cependant, il y a lieu de relever que le syndicat ne sollicite le paiement que de la somme de1 816,65 euros au titre des charges de copropriété.

M. [U] [S] conteste devoir cette somme au titre des charges de copropriété de 2023 et 2024. Cependant, il ne produit aucune preuve de paiement intervenu à cette période qui serait de nature à réduire la dette.

Les pièces produites sont des relevés bancaires sur les années 2016, 2018, 2019, un courrier électronique non daté, faisant référence à l’année 2022 et sans qu’un lien ne soit établi avec les charges de copropriété, un procès verbal de saisie attribution du 18 janvier 2022 qui mentionne une somme due au titre des charges de copropriété arrêtée au 15 mars 2019, soit bien antérieurement à la période qui concerne le présent litige, de même que les autres pièces d’huissier produites aux débats.

Aucun de ces éléments ne permet de déduire des paiements intervenus pour la période considérée.

Dans ces conditions, M. [U] [S] sera donc condamné à payer au syndicat la somme de

1 816,65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2024 au 24 décembre 2024, jour de la mutation de propriété, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 sur la somme de 1559,30 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le syndicat de copropriétaires intègre dans le décompte des frais liés aux mises en demeures et relances adressées à M. [U] [S] sans toutefois produire les lettres correspondantes, à l’exception de la mise en demeure du 21 août 2023 et de la relance du 20 juin 2023. Le défendeur sera donc tenu, conformément au contrat de syndic, de payer à ce titre la somme totale de 88 euros.

Les frais de constitution d’hypothèque, à hauteur de 300 euros, sont prévus par le contrat de syndic et seront donc intégrés dans les frais dus par M. [U] [S].

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « suivi du dossier transmis à l’avocat», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin le syndicat impute au débit du compte des frais pour le commandement de payer et l’assignation en justice, alors que ces frais relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Il résulte de ces éléments que M. [U] [S] sera condamné à payer la somme totale de 388 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Sur l’incompétence

Le demandeur soulève l’incompétence du tribunal judiciaire alors que le tribunal judiciaire reste compétent pour les demandes relatives aux charges de copropriété, la valeur du litige, inférieure ou supérieure à 10 000 euros, ayant seulement une incidence sur l’orientation du dossier au sein du tribunal judiciaire, entre une chambre de procédure écrite ou une chambre de procédure orale.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat.

Sur l’orientation de la demande reconventionnelle

L’article 38 du code de procédure civile prévoit que lorsqu’une demande incidente est supérieure au taux de sa compétence, le juge, si une partie soulève l’incompétence, peut soit ne statuer que sur la demande initiale, soit renvoyer les parties à se pourvoir pour le tout devant la juridiction compétente pour connaître de la demande incidente. Toutefois, lorsqu’une demande reconventionnelle en dommages-intérêts est fondée exclusivement sur la demande initiale, le juge en connaît à quelque somme qu’elle s’élève.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la demande reconventionnelle de M. [U] [S], tenant au remboursement d’un trop-perçu par le syndicat , s’analyse en une demande de dommages et intérêts fondée exclusivement sur la demande initiale du syndicat, qui sollicitait la condamnation du défendeur à payer une somme au titre des charges de copropriété.

Il y a donc lieu de connaître de cette demande.

Sur le fond

M. [U] [S] sollicite la condamnation du syndicat à payer la somme de 32 000 euros. Toutefois, les pièces qu’il verse aux débats ne permettent pas d’établir le bien fondée de cette demande. En effet, la production de relevés bancaires et de saisies dénoncées par huissier, sans aucune pièce relative à l’historique des charges de copropriété votées en assemblée, appelés par le syndicat, antérieurement à l’année 2023, ne permet pas de faire une comparaison entre les sommes payées par le défendeur et les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Dans ces conditions, la demande de M. [U] [S] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le commandement de payer et l’assignation en justice.

Le syndicat sollicite que cette condamnation inclut les frais engagés en cas d’exécution forcée.

Cependant, il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens des frais non encore engagés.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [U] [S] devra verser au syndicat de copropriétaires [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [S] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 1 816,65 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er janvier 2023 au 24 décembre 2024, date du transfert de propriété, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer du 16 octobre 2023 sur la somme de 1 559,30 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 388 euros au titre des frais de recouvrement ;

Sur la demande reconventionnelle de M. [U] [S] en paiement de la somme de 32 000 euros, REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat de copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic ;

DIT que le tribunal dans sa formation de chambre de proximité connaît de la demande incidente de M. [U] [S] ;

REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de M. [U] [S] ;

CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens, en ce compris le commandement de payer et l’assignation en justice ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge