COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° RG 24/00270 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OUY5

Pôle Civil section 2

Date : 05 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES PERRIERES immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°339 927 741, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Axel TAP, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. AMETIS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°442 131 322, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assisté de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier et de Philippe LE CORRE lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 03 Avril 2025

MIS EN DELIBERE au 05 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte notarié du 18 mars 2022, une promesse unilatérale de vente du bien immobilier situé [Adresse 4] BAGNOLS [Adresse 7] (30) cadastré section CD, numéro [Cadastre 2], a été consentie par la SCI LES PERRIERES à la société AMETIS (SAS) pour un montant de 600.000 euros, et une durée expirant le 31 juillet 2023 à 16h, avec prorogation jusqu’au 30 septembre 2023 16h dans le cas ou l’autorisation de construire ferait l’objet d’un recours des tiers ou admnistratif.

Par lettre recommandée, avisée le 9 novembre 2023, la SCI LES PERRIERES par l’intermédiaire de son conseil, mettait en demeure la SAS AMETIS soit de signer dans le délai d’un mois l’acte authentique de vente du bien, soit de lui verser la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ce contexte et à défaut de réponse du bénéficiaire, que la SCI DES PERRIERES a assigné la SAS AMETIS devant le tribunal judiciaire par acte du 5 janvier 2024 aux fins de voir :

DECLARER la demande de la société SCI DES PERRIERES recevable et bien fondée et en conséquence ;

CONDAMNER la société AMETIS à payer à la société SCI DES PERRIERES la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNER la société AMETIS à payer à la société SCI DES PERRIERES la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société AMETIS payer à la société SCI DES PERRIERES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société AMETIS aux entiers dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties :

Au soutien de ses prétentions mentionnées à l’assignation, au visa des articles 1103 et 1304-3 al 1 du code civil, la SCI DES PERRIERES indique que la promesse de vente prévoit une condition suspensive relative au dépôt d’un permis de construire et à l’obtention d’une décision favorable de financement.

Elle souligne que le dépôt de permis de construire n’a pas été justifié, ni la conclusion d’un contrat avec un bailleur social, que la condition suspensive doit s’appliquer, et que le bénéficiaire doit lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue.

Sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil, elle fait valoir une résistance abusive de l’acquéreur, car aucune somme n’a été versée en séquestre, ni en caution.

***

La SAS AMETIS, citée à son siège social, n’a pas constitué avocat

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 Mars 2025, et l’audience de plaidoirie fixée au 3 avril 2025.

A cette date, le conseil du demandeur a été entendu en ses observations, a déposé ses pièces et a été avisé de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce,

La promesse de vente comprend en sa page 10

un article « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » selon lequel « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE MILLE EUROS (30.000 EUR) »et un article « VERSEMENT » selon lequel « en cas de non réalisation de la vente promise, l’indemnité ci-dessus stipulée sera due par le bénéficiaire au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse. Toutefois, ladite indemnité ne sera pas due par le bénéficiaire en cas de non réalisation d’une seule des conditions suspensives ci-après prévues à l’expiration du délai de validité des présentes. »

Les conditions suspensives sont énumérées aux pages 11, 12, 13, 14, 15, 16 et 17, et comprennent : l’origine de la propriété, la situation hypothécaire, l’absence de cahier des charges de droit privé, la découverte d’une espèce protégée ou menacée, l’obtention d’un arrêté de permis de construire purgé de tous recours et retrait, la loi sur l’eau, le bornage contradictoire, l’élimination des déchets, l’étude environnementale, la décision favorable de financement.

Cette dernière condition fait état de la nécessité pour le bénéficiaire qui envisage la production de logements locatifs sociaux, de signer avec un bailleur social un avant contrat portant sur la vente en état futur d’achèvement de l’ensemble immobilier. Il est précisé que la condition suspensive est « l’obtention de décisions favorables d’agrément des autorités compétentes, permettant au bailleur social d’obtenir un ou plusieurs prêts aidés par l’Etat pour financer le programme envisagé de construction en nature de logements sociaux et intermédiaires »

La condition s’agissant du permis de construire, est également à la charge du bénéficiaire et porte sur « l’obtention d’un permis de construire valant démolition, [..] avec pour objet de détruire le bati existant et autorisant la construction d’un ensemble immobilier avec pour minimum de surface plancher de 2650 m² environ pour 32 logements aidés environ et leurs stationnements réglementaires.

La SAS AMETIS n’a produit aucun justificatif s’agissant de la réalisation de ces démarches, malgré la mise en demeure du promettant par courrier du mois de novembre 2023, soit après l’expiration du délai fixé à la promesse de vente.

Il y a donc lieu d’appliquer la clause « CARENCE », page 7 de l’acte authentique signé des parties, qui indique qu’au « cas ou le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai […] et le promettant pourra en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice »

En conséquence, il convient de condamner la SAS AMETIS à payer à la SCI DES PERRIERES la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce,

Il apparait de la clause « CARENCE » qu’elle indemnise le préjudice du promettant du fait de l’immobilisation de son bien.

La SCI DES PERRIERES n’apporte aucun document au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice distinct de l’immobilisation du bien immobilier, de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS AMETIS succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS AMETIS sera condamnée à payer à la SCI DES PERRIERES la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SAS AMETIS à payer à la SCI DES PERRIERES la somme de 30.000 euros (TRENTE MILLE EUROS) au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte authentique du 18 mars 2022 ;

DEBOUTE la SCI DES PERRIERES de sa demande de dommages et intérets.

CONDAMNE la SAS AMETIS à payer à SCI DES PERRIERES la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

CONDAMNE la SAS AMETIS aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE