TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 23/05438 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HAI

N° MINUTE :

2025/1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 janvier 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 7] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Société L’UDAF DE [Localité 7] 75 UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 3] (es qualité de tuteur de M. [U] [Z] [F])

représentée par M^e Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1794

Monsieur [Z] [F] [U], demeurant [Adresse 5]

représenté par L’UDAF de [Localité 7].

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Philippe PUEL Greffier

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/05438 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HAI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2010, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH (ci-après [Localité 7] HABITAT OPH) a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8].

Par avenant du 16 février 2012, M. [Z] [U] est devenu co-titulaire du bail.

Mme [I] [L] a donné congé le 28 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, le bailleur a fait délivrer M. [Z] [U] un commandement de payer la somme principale de 1938,07 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [U] le 2 mars 2023.

Par assignation du 1er juin 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−3690,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au visa des articles 1728, 1103 du code civil et des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 il soutient que le bail contient une clause résolutoire et que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de 6 semaines.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

A l’audience du 8 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024.

La réouverture des débats a été ordonnée aux fins de vérification par la demanderesse d’une éventuelle mesure de protection judiciaire des majeurs au bénéfice de M. [Z] [U] et le cas échéant de mise en cause du mandataire.

Fixée à l’audience du 4 avril 2024, l’affaire a été à plusieurs reprises renvoyée à la demande de [Localité 7] HABITAT OPH.

Par jugement du 21 juin 2024, M. [Z] [U] a été placé sous tutelle pour une durée de 60 mois et l’UDAF a été désignée en qualité de tuteur.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 [Localité 7] HABITAT OPH a assigné en intervention forcée l’UDAF.

A l’audience du 17 octobre 2024, les deux instances ont été jointes.

[Localité 7] HABITAT OPH représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2024, s’élève désormais à 12858,74 euros. Il indique que le bail n’est pas résilié même si M. [Z] [U] n’occupe plus le logement. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Le conseil de M. [Z] [U] qui le représente expose que ce dernier est placé en EHPAD depuis le mois de mars 2024. Il ne conteste pas le montant de la dette et sollicite les plus larges délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 7] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 10 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1938,07 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 7] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 7] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Il importe que les lieux soient restitués dans les plus brefs délais afin de faire cesser l’indemnité d’occupation

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2024, M. [Z] [U] lui devait la somme de 12337,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 sur la somme de 1938,07 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1752,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [Z] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant et n’est pas en état de régler la dette. Il ne peut en conséquence bénéficier de délais de paiement sur le fondement susvisé.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Z] [U] est placé sous mesure de tutelle. Il vit depuis le mois de mars 2024 en EHPAD. Il est en attente d’ouverture de droits MDPH. Au vu de ces éléments il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois selon les modalités précisées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2010 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, d’une part, et M. [Z] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] [Localité 1] est résilié depuis le 11 avril 2023,

ORDONNE à M. [Z] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 12337,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 sur la somme de 1938,07 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1752,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Z] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 514 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. [Z] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2023,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le Greffier La Juge

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/05438 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HAI

Fait et jugé à [Localité 7] le 07 janvier 2025

le greffier le Président