COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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N° : N° RG 25/01357 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PM5E

Pôle Civil section 1

Date : 19 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

S.D.C. de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS VIVIER DORANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 344 866 777, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. L’ENVOL immatriculée au RCS de [Localité 2], sous le n° 510 278 930, dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré, procédure sans audience

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors de la mise à disposition.

MIS EN DELIBERE au 19 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La société L’ENVOL est propriétaire des lots n°8, 33, 188 et 189 respectivement à usage de cave, appartement et parking au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6] situé au [Adresse 7] à [Localité 1].

Au terme d’un jugement du 9 mai 2023 la société L’ENVOL a été condamnée au paiement de son arriéré de charges dues au 1er octobre 2022.

Par la suite, le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic le cabinet VIVIER DORANCE a adressé une mise en demeure à la SCI L’ENVOL par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2024, afin d’obtenir son règlement du solde débiteur sur la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024 s’élevant à la somme de 18.486,32 €.

Par acte introductif d’instance délivré le 11 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la société VIVIER DORANCE a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la société L’ENVOL afin d’obtenir, au visa des articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 36 et 43 du décret du 17 mars 1967 ainsi qu’au visa des articles 1231-6, 1240 et 1342-10 du code civil :

« Condamner la société L’ENVOL, à verser au Syndicats des copropriétaires de la [Adresse 1], la somme de 18.041,46 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01.10.2023 au 09.01.2025 cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27.07.2024 ;

Condamner la société L’ENVOL, à verser au Syndicats des copropriétaires de la [Adresse 1], la somme de 387,20 €au titre des frais de syndic ;

Condamner la société L’ENVOL, à verser au Syndicats des copropriétaires de la [Adresse 1], la somme de 2.000 € au titre de sa résistance abusive et injustifiée ;

Condamner la société L’ENVOL au paiement de la somme de 1.500 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. »

Au soutien de ses demandes le Syndicat des copropriétaires expose que la société L’ENVOL n’a pas réglé ses appels de fonds sur la période s’écoulant du 01.10.2023 au 09.01.2025.

La société L’ENVOL, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Par avis du 27 mai 2025, le juge de la mise en état a sollicité l’avis des parties sur le déroulement de l’instance relative à cet incident sans audience, par une procédure exclusivement écrite, renvoyant l’affaire dans l’attente à l’audience d’orientation du 10 juin 2025.

Le conseil du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a acquiescé à la procédure sans audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 18.041,46 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— un relevé de propriété permettant d’attester que la défenderesse est propriétaire des lots 8, 33, 188 et 189 objets du présent litige ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2022 duquel il ressort que les budgets prévisionnels pour l’exercice 2022 et 2023 ont été approuvés ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2023 duquel il ressort que les budgets ont été approuvés pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que pour le budget prévisionnel N+1 et N+2 de 2023 et 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 duquel il ressort que les budgets ont été approuvés pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que pour le budget prévisionnel N+1 et N+2 de 2024 et 2025 ;

— les appels de fonds et répartitions des charges sur les mêmes périodes :

* un appel de fonds sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 indiquant un solde à régler sur cette période de 171,42€ ;

* un appel de fonds sur la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 indiquant un solde à régler pour cette période de 905,52€ avec un solde global s’élevant à 20.652,60€ ;

* un appel de fonds du 1er octobre 2023 indiquant un trop perçu de 188 € ;

* un appel de fonds du 1er octobre 2023 pour 14.013,61€ ; précision étant ici apportée par le Syndicat des copropriétaires indique qu’à cette période le compte de la SCI L’ENVOL était créditeur de la somme de 1.992,10€ qu’il conviendra de déduire des sommes dues ;

* un décompte des charges sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 indiquant un solde à régler sur cette période de 366,70€ et précisant un solde global dû au 24 juillet 2024 de 19.315,26€ ;

* un appel de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 indiquant un solde à régler sur cette période de 895,34€ avec un solde global s’élevant à 21.790,68€ ;

* un appel de fonds pour la période du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 indiquant un solde à régler sur cette période de 900,57€ avec un solde global s’élevant à 18.217,99€ ;

* un appel de fonds pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024 indiquant un solde à régler sur cette période de 1.131,70€ avec un solde global s’élevant à 18.449,12 € ;

* un appel de fonds pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 indiquant un solde à régler sur cette période de 1.131,70€ avec un solde global s’élevant à 20.446,96 € ;

* un appel de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 indiquant une somme à régler de 462,24€ ;

* un appel de fonds pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 indiquant un solde à régler sur cette période de 1.131,70€ avec un solde global s’élevant à 21.928,66 € ;

— une mise en demeure du 11 juillet 2024, afin d’obtenir son règlement du solde débiteur sur la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024 réclamant à la SCI L’ENVOL le paiement de son solde débiteur soit, la somme de 18.486,32 € ;

— un décompte des frais de syndic réalisé par le conseil du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] mentionnant des frais dus à hauteur de 387,20€ pour mise en demeure (37,20€) et constitution de dossier transmis à l’avocat (350€).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la quasi-totalité des sommes échues mentionnées dans la mise en demeure et dans les divers appels de fonds produits correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu’elles sont dues par la SCI L’ENVOL. Sont à déduire des frais dus au titre du paiement des charges de copropriété, les frais de mise en demeure ainsi que les frais de contentieux indiqués sur les documents produits.

En conséquence, il ressort de ces pièces que la SCI L’ENVOL est redevable :

— Pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, de la somme de 13.105,73€, précision étant ici faite que la somme appelée pour cette période par le Syndicat des copropriétaires est de 12.388,21€.

— Pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, de la somme de 4.521,55€ correspondant aux 4 appels de fonds produits ainsi qu’à la régulation de charges sur l’année 2024.

— Pour la période du 1er au 9 janvier 2025, de la somme de 1.131,70€ correspondant à l’appel de fond des charges du premier trimestre.

soit un total de 18.758,98€.

Le Syndicat des copropriétaires sollicitant, outre les frais de Syndic, la somme de 18.041,46€, il convient de condamner la SCI défenderesse au paiement de cette somme de 18.041,46 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 9 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2024 sur la somme de 14.184,12€ (prenant en compte les appels de fonds du 1er octobre 2023 jusqu’à la fin du second trimestre 2024), et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que la SCI L’ENVOL soit condamnée à lui payer la somme de 387,20€ au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées, se décomposant ainsi :

—  37,20€ de frais de mise en demeure du 11 juillet 2024 ;

—  350€ frais de transmission du dossier Avocat du 30 novembre 2024 ;

S’agissant des frais de « transmission du dossier avocat », ces derniers relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ainsi, que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI L’ENVOL au paiement de la somme de 37,20€ correspondant au frais de mise en demeure prévus au sein du contrat de Syndic, au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société VIVIER DORANCE.

III. Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI L’ENVOL au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts en raison d’une résistance abusive et injustifiée tenant de l’absence de manifestation ou de justification apportée par la défenderesse malgré les nombreux appels de fonds et mises en demeure.

A l’appui des documents produits, notamment de la mise en demeure effectuée par le Syndic en date du 11 juillet 2024 et les nombreux appels de fonds s’étendant sur une période de plus d’un an, le tribunal retiendra que les manquements répétés de la SCI L’ENVOL à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Dans ces conditions, il convient de condamner ce copropriétaire à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400€ en réparation de ce préjudice, à titre de dommages-intérêts.

IV. Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI L’ENVOL qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI L’ENVOL à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société VIVIER DORANCE, la somme de 18.041,46 € au titre des charges de copropriété dues sur la période du 1er octobre 2023 et arrêtées au 9 janvier 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2024 sur la somme de 14.184,12€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI L’ENVOL à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société VIVIER DORANCE, la somme de 37,20 € au titre de des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI L’ENVOL à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société VIVIER DORANCE, la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI L’ENVOL à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société VIVIER DORANCE, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI L’ENVOL aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.