N° RG 25/02164 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P7OS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Compagnie d’assurance -SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e RGM, avocat au barreau de LYON substitué par la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [O] [M] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [J] [S] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Janvier 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER-BRIBES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 juillet 2018 ayant pris effet le 01 juillet 2018, l’EURL CARREMENT IMMO a souscrit, par l’intermédiaire des sociétés CBB TEMPO et APRIL IMMOBILIER, une assurance loyers impayés auprès de la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE.

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2022 ayant pris effet le même jour, Madame [V] [Y] a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CARREMENT IMMO, donné à bail à Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] un logement à usage d’habitation, avec garage, situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 231 €, outre récupération du montant de la taxe ordures ménagères et un dépôt de garantie à hauteur de 1 231 €.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 29 août 2022.

Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] ont quitté les lieux et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, pour lequel les locataires ont été convoqués mais ne sont pas venus.

En sa qualité d’assureur, la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE a réglé la somme de 10 498,36 € à CARREMENT IMMO, mandataire de la bailleresse.

CARREMENT IMMO, mandataire de la bailleresse, lui a délivré quittance subrogative en date du 13 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 ayant fait l’objet de procès-verbaux de recherches infructueuses, la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE a fait assigner Monsieur [A] [J] [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

10 498,36 € au titre de l’indemnisation versée à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens,

outre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 01 décembre 2025, la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE, représentée par son conseil qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens.

En défense, Monsieur [A] [J] [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation à la dette locative

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-1 du même code précise que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] à lui payer la somme de 10 498,36 €.

Il ressort de la quittance subrogative versée aux débats que la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE a, en effet, en sa qualité de caution, versé au mandataire de la bailleresse la somme de 10 498,36 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, en application du contrat d’assurance et après déduction du dépôt de garantie conservé par les bailleurs.

La société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE est ainsi subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de 10 498,36 €.

Elle verse aux débats un décompte locatif arrêté en date du 09 janvier 2025 duquel il ressort que ladite somme correspond à des loyers et charges impayés à hauteur de 6 630,64 € et à des réparations locatives à hauteur de 5 098,72 €, outre la déduction du dépôt de garantie à hauteur de 1 231 €.

Sur les loyers impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit et arrêté en date du 09 janvier 2025 que Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] resteraient redevables de la somme de 6 630,64 € au titre des loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire les sommes de 353 € et 347,05 € au titre des taxes ordures ménagères pour 2023 et 2024 non justifiées, ainsi que la somme de 25 € au titre des frais de relance qui ne correspond donc pas à des charges récupérables.

Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] sont ainsi redevables de la somme de 5 905,59 € au titre des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’occurrence, la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE sollicite la somme de 5 098,72 € au titre des réparations locatives, outre déduction du dépôt de garantie à hauteur de 1 231 € soit la somme totale de 3 867,72 €.

Elle verse aux débats une facture établie par la société ABIDI BATI en date du 19 février 2025, d’un montant total de 11 340,12 €, dont 1 966,36 € pour le nettoyage complet du logement et du jardin, 8 195,66 € pour la remise en peinture des revêtements, 107,80 € pour la reprise des joints du bac de douche et du meuble vasque, 242 € pour la réparation du volet roulant de la chambre, 132 € pour le remplacement du canon de la porte d’entrée, 52,80 € pour le débouchage de l’évier, 132 € pour la réparation de la fuite du wc, 132 € pour le remplacement de la boite aux lettres, 49,50 € pour le remplacement du seuil de la porte et 198 € pour la réparation du cumulus.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement en date du 29 août 2022 et l’état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, pour lequel les locataires ont été convoqués mais ne sont pas venus.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée que les dégradations imputables aux locataires sont les suivantes :

les sols de l’ensemble des pièces du logement, ainsi que les carrelages muraux des salle de bain, ne sont pas nettoyés,

la porte de la boîte aux lettres est voilée

le portillon et sa canisse sont en mauvais état,

la clé du portillon n’a pas été remise,

la végétation extérieure n’est pas entretenue, l’espace extérieur est en mauvais état, des rebuts non tirés sont présents et la canisse de la tonnelle est manquante sur la moitié de la surface,

la palissade et le muret sont noircis,

les convecteurs du séjour, de la cuisine et de la chambre 4 sont sales et celui de la chambre 3 ne fonctionne pas,

la hotte aspirante, le plan de travail et l’évier de la cuisine, les sanitaires, le bac de douche ou encore le placard de la salle de bain 2 sont sales, non nettoyés ou présentent du calcaire,

la douchette de la salle de bain 2 est cassée,

les placards de la cuisine sont tachés,

les bouches d’aération VMC de la cuisine ou encore des sanitaires sont encrassées,

la poignée de la porte fenêtre de la cuisine est déréglée et sa manipulation demeure difficile,

le volet de la cuisine cassé et celui de la chambre 4 ne s’ouvre pas,

des meubles ont été laissés dans l’espace sous l’escalier, l’arrière-cuisine et la chambre 4,

la chasse d’eau des sanitaires et le ballon d’eau du garage présentent des fuites

L’état des lieux d’entrée mentionne, en revanche, la présence, dès la prise à bail du logement par les locataires, de revêtements (murs, plafonds et portes) tachés, avec des éclats ou trous à certains endroits, voire présentant des traces de peinture pour le sol du garage notamment. Les locataires ne sont donc tenus d’aucune somme à ce titre.

Il est noté également que la plaque à induction présente des traces de chauffe incrustées, que le four présente des traces de nourriture, que les placards de la cuisine sont sales, que les rails de la porte fenêtre de la cuisine ne sont pas nettoyés, que le wc présente des traces, que les bouches d’aération VMC des sanitaires et de la salle de bain 1 sont poussiéreuses, que le robinet de la salle de bain 1 présente du calcaire, que le meuble de la salle de bain présente des traces à l’intérieur, que le cadre de la porte du garage est fissuré et présente des traces de frottement, que la porte du garage électrique est en mauvais état, que l’évier de l’arrière cuisine présente des traces de calcaire, que le garde-corps du balcon est en mauvais état ou encore que le sol du balcon est en mauvais état et fissuré. Les locataires ne sont donc tenus d’aucune somme à ce titre.

L’état des lieux de sortie ne mentionne enfin aucunement la nécessité de procéder au remplacement du canon de la porte d’entrée. Les locataires ne sont donc tenus d’aucune somme à ce titre.

Il convient ainsi de dire que Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] sont redevables de la somme totale de 2 962,96 € au titre des réparations locatives, soit 1 966,36 € pour le nettoyage complet du logement et du jardin, 107,80 € pour la reprise des joints du bac de douche et du meuble vasque, 242 € pour la réparation du volet roulant de la chambre, 52,80 € pour le débouchage de l’évier, 132 € pour la réparation de la fuite du wc, 132 € pour le remplacement de la boîte aux lettres, et 198 € pour la réparation du cumulus, outre 132 € de frais de déplacement. Il convient de déduire de ce montant le dépôt de garantie d’un montant de 1 231 €.

La société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE verse aux débats une quittance subrogative en date du 13 janvier 2025 aux termes de laquelle l’agence immobilière CARREMENT IMMO, mandataire de la bailleresse, reconnaît avoir reçu de la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE la somme de 10 498,36 € au titre des loyers impayés et réparations locatives après déduction du dépôt de garantie et subroge cette société pour l’exercice du recours contre les locataires défaillants.

Ainsi, eu égard à cette quittance subrogative, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] à payer à la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE la somme de 7637,55 € au titre des indemnités versées par cette dernière à la bailleresse, soit 5 905,59 € au titre des loyers et charges impayés et 1731.96 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que doit être rejetée la demande d’indemnisation du préjudice résultant du caractère abusif de la résistance du locataire à défaut de résistance abusive caractérisée.

En l’espèce, la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE [Localité 4] ne démontre pas le caractère abusif de la résistance des locataires, ni leur mauvaise foi, et sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [J] [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] à payer à la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE la somme de 7637,55 € au titre des indemnités versées par cette dernière à Madame [V] [Y], bailleresse, soit 5 905,59 € au titre des loyers et charges impayés et 1731.96 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [J] [S] [P] et Madame [O] [M] épouse [P] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE la société MUTUELLE D’ASSURANCE DE BOURGOGNE de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,