Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 2 février 2026, n° 25/03466

TJ Marseille 2 février 2026

Arguments

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Rejeté
Trouble manifestement illicite
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent justifiant l'enlèvement des encombrants.
Rejeté
Trouble olfactif causé par les encombrants
La cour a jugé qu'il existe une contestation sérieuse sur l'existence d'un trouble olfactif, rendant la demande de provision irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 2 févr. 2026, n° 25/03466
Numéro(s) :	25/03466
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stephanie GAZIELLOBenjamin NAUDINStéphane GALLO
Cabinet(s) :	GAZIELLO SARKISSIANABEILLE AVOCATSCABINET NAUDIN
Parties :	de l', S.A.S. [ Adresse 17 ], représenté par son administrateur provisoire la société AJASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 02 Février 2026

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Novembre 2025

N° RG 25/03466 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XGH

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [O], [E] [I]

né le 07 Mai 1948 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

Madame [L] [I] épouse [T]

née le 04 Février 1944 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA MAURELETTE SIS [Adresse 8]

représenté par son administrateur provisoire la société AJASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 16] prise en la personne de son représentant légal

Grosse délivrée le 02/02/2026

— Maître Stéphane GALLO

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître Stephanie GAZIELLO

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. [Adresse 17]

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Stephanie GAZIELLO de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], sont les propriétaires d’un garage au sein de la résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 11] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 7].

Le 10 septembre 2025 et le 11 septembre 2025, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Adresse 10] sis à [Adresse 14], représenté par son syndic, la société Square Habitat Cabinet Lieutaud, et la société [Adresse 17], devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de les condamner solidairement, sous astreinte, à faire cesser l’encombrement devant leur garage en faisant procéder à l’enlèvement des déchets et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une provision à valoir sur leur préjudice de jouissance.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], reprenant oralement les termes de ses conclusions, demandent au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1358 du code civil, 835 du code de procédure civile et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 11] ([Adresse 5], à faire cesser l’encombrement devant le garage en procédant à l’enlèvement des déchets sous astreinte de 100 euros par jour à partir de quinze jour après la signification de la décision à intervenir ;condamner la société Square Habitat Cabinet Lieutaud à payer, à titre de provision, la somme de 5 000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissancedébouter les défendeurs de toutes leurs demandes formulées à leur encontrecondamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence La Maurelette sis à [Adresse 14], et la société [Adresse 17] au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leur demande, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], exposent, en premier lieu, que depuis plusieurs mois de nombreux déchets s’accumulent devant le garage n°119, dont ils sont les propriétaires, et les empêchent d’accéder à leur bien et qu’en dépit de plusieurs mise en demeure le syndicat des copropriétaires se refuse de les enlever.

En réponse aux prétentions et moyens soulevés en défense, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], soutiennent, en deuxième lieu, que leur demande est recevable au motif que l’action engagée ne tend pas au paiement d’une somme d’argent, mais à une obligation de faire avec pour accessoire la condamnation à une astreinte ayant pour but d’en assurer l’exécution ; que le syndicat des copropriétaire a été assigné le 11 septembre 2025 soit postérieurement à la désignation de l’administrateur provisoire intervenue le 24 février 2025.

Monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], font valoir, en troisième lieu, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’ils ont informé le syndic de la présence de déchets ; qu’ils ne jouissent pas paisiblement de leur garage ; qu’aucune mesure n’a été prise.

Monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], expliquent, en troisième lieu, au soutien de la demande de provision, que la présence de ces déchets entraînent une nuisance olfactive ; qu’aucune démarche n’a été entreprise par la société Square Habitat Cabinet Lieutaud, le temps où elle était syndic du syndicat des copropriétaires, pour enlever les déchets situés devant leur garage. Pour contester les moyens soulevés en défenses, ils expliquent que le procès-verbal de constat du 10 décembre 2024 concernent les garages 250 à 254 ; que les photographies fournis sont suffisamment probantes et que la preuve des faits allégués est suffisamment rapportée.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 11] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, la société AJASSOCIES, reprenant oralement les termes de ses conclusions, sollicite :

principalement, de déclarer irrecevables l’intégralité des demandes formées à son encontre ;subsidiairement, de rejeter les demandes formées à son encontre ;et, en tout état de cause, de condamner la partie contre laquelle l’action compètera le mieux à verser une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 14], soutient principalement, au visa de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, que la demande en justice pour des faits antérieurs à la mise sous administration provisoire et tendant à une condamnation sous astreinte est irrecevable en ce qu’elle s’analyse en une demande tendant au paiement d’une somme d’argent ; que la créance est bien antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire, peu importe la date de l’assignation ; que cette créance n’a pas été déclarée.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] [Adresse 10] sis à [Adresse 11] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 7], affirme que, selon la facture du 30 décembre 2024, les encombrants ont été enlevés ; qu’un commissaire de justice a réalisé un constat antérieur à cette facture ; que les photographies produites en demande ne sont pas suffisamment probantes ; que les faits allégués ne sont pas prouvés ; que la copropriété doit faire face à des grandes difficultés financières ; que l’administrateur provisoire n’a pas été informé de la situation alléguée.

Lors de l’audience, la société [Adresse 17], reprenant oralement les termes de ses conclusions, demande de :

débouter monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], de l’ensemble de leurs demandes ;condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En substance, la société Square Habitat Cabinet Lieutaud, explique qu’elle n’exerce plus les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires, puisqu’elle en a été dessaisie par ordonnance du 24 février 2025 et que les copropriétaires ont été informés de la désignation de l’administrateur provisoire par note d’information du 19 mars 2025, de sorte qu’elle n’est plus en mesure d’être condamner à faire enlever les encombrants.

La société [Adresse 17], indique également avoir exercé les fonctions de syndic pendant un peu moins de 9 mois du 29 mai 2024 au 24 février 2025 ; que durant son mandat et à réception des réclamations des demandeurs elle fait procéder au constat des encombrement subis par les copropriétaires et a fait intervenir la société Nejio pour leur évacuation.

MOTIFS

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, « I. — La décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

La décision de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat (…) ».

Aux termes de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances. A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en [T] d’Etat. Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire. Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que, par ordonnance du 24 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné en qualité d’administrateur provisoire pour l’immeuble [Adresse 15] [Adresse 10] sis à [Adresse 14], avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement normal de la copropriété.

Ceci précisé, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], demandent de condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 14], à faire cesser l’encombrement devant le garage en procédant à l’enlèvement des déchets sous astreinte et de condamner la société [Adresse 17] à payer, à titre de provision, la somme de 5 000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance.

A titre liminaire, il doit être relevé que monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], ne formulent aucune demande de provision à valoir sur la réparation de son trouble de jouissance à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il s’ensuit que les prétentions et moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires pour voir déclarer irrecevable la demande visant à obtenir sa condamnation au paiement d’une provision à valoir sur la réparation de son trouble de jouissance sont sans objet.

En outre, il est constant en droit que l’astreinte, qui est l’accessoire de la condamnation qu’elle assortit, n’est pas indépendante de l’obligation objet de la condamnation, dont elle vise à assurer l’exécution.

Il s’ensuit qu’en sollicitant une condamnation du syndicat des copropriétaires à faire enlever les encombrants, l’action engagée par les demandeurs à l’encontre du syndicat des copropriétaires a pour objet une obligation de faire, et ne peut donc pas s’analyser comme une demande de condamnation au paiement d’une somme d’argent.

Faute de tendre à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent, l’action en justice des demandeurs ne relève pas de l’interdiction visée à l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence l’action en référé de monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], est recevable.

SUR LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE ET LE DOMMAGE IMMINENT

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire.

Il doit donc apparaître de façon évidente que la règle de droit, au sens large du terme, a été violée dans des conditions justifiant, sans contestation possible, qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur, au moyen de mesures conservatoires.

L’existence d’un trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le juge statue.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

En l’espèce, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], se fondent sur l’existence d’un trouble manifestement illicite pour solliciter une mesure d’enlèvement des encombrants en précisant que leur présence méconnaît les alinéas 4 et 5 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1065 et leur cause un trouble de jouissance.

Il est constant que monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], sont propriétaire du garage numéro 119 au seins de la résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 14].

Pour rapporter la preuve de la présence de ces déchets, ils communiquent notamment :

plusieurs photographies montrant de nombreux encombrants devant des portes de garage dont les plus récentes sont datées du 24 juillet 2025 ;des correspondances adressées au syndic, la Foncia du 20 février 2024, du 11 mars 2024 et du 2 juillet 2024, puis la société [Adresse 17] le 2 juillet 2024 par lesquels les demandeurs sollicitent du syndic qu’il évacue les lieux ;

Toutefois, les photographies produites ne constituent pas à elles seules des éléments de preuve suffisants pour rapporter la preuve d’une présence actuelle d’encombrants dans les parties communes de l’immeuble de la résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 14].

Par suite, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], échouent à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite ou l’existence d’un dommage imminent justifiant que soit ordonnée une mesure sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Ils seront donc déboutés de leur demande visant voir condamner le syndicat des copropriétés à enlever les encombrants sous astreinte.

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LA REPARATION DE SON PREJUDICE

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], déclarent sans le justifier que l’amoncèlement d’encombrants crée un trouble olfactif.

Dès lors, en cet état, il existe une contestation sérieuse.

La demande de provision sera donc rejetée.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], seront condamnés aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] sis à [Localité 13][Adresse 1] [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, la société AJASSOCIES, de sa fin de non-recevoir ;

Déboutons monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] sis à [Adresse 14], représenté par son administrateur provisoire, la société AJASSOCIES, et la société [Adresse 17] du surplus de leurs demandes ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [W] [O] [E] [I] et madame [L] [I], épouse [T], aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition au greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président