COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

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N° : N° RG 25/02998 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PZTZ

Pôle Civil section 1

Date : 10 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. LAS REBES, dont le siège social est sis, [Adresse 1],/[Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, CREDIT AGRICOLE IMMOBLIER SERVICES SAS, [Adresse 3] RCS, [Localité 2] 4000 777 827 venant aux droits de SQUARE HABITAT LANGUEDOC, SAS, par suite des opérations de fusion absorption de SQUARE HABITAT LANGUEDOC par CREDIT AGRICOLE IMMOBLIER SERVICES SAS, pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représenté par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [P], demeurant, [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors de la mise à disposition.

MIS EN DELIBERE au 10 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

,

[W], [P] est propriétaire des lots n°201, 290 et 494 au sein de la copropriété, située, [Adresse 5] à, [Localité 1].

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] située, [Adresse 5] à Montpellier, représenté son syndic en exercice, la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner, [W], [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

En l’état de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner, [W], [P] à lui payer la somme principale de 24.408,49 € arrêtée à l’appel de fonds du 1er avril 2025 pour les causes sus-énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 janvier 2025,

— condamner, [W], [P] à lui payer la somme de 618 € au titre des frais contentieux,

— condamner, [W], [P] à lui payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner, [W], [P] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, il expose que, [W], [P], propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété ne règle pas les appels de fonds.

,

[W], [P], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

Par avis du 25 novembre 2025 le juge de la mise en état a sollicité l’avis des parties sur le déroulement de l’instance relative à cet incident sans audience, par une procédure exclusivement écrite, renvoyant l’affaire dans l’attente à l’audience d’orientation du 12 janvier 2026.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a acquiescé à la procédure sans audience.

L’ordonnance de clôture a été différée à la date du 12 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence des défendeurs, il appartient au tribunal, conformément à l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, de vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

I – Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 24.408,49 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— un relevé de propriété permettant d’attester que le défendeur est propriétaire des lots objets du présent litige,

— un courrier recommandé avec accusé de réception du 30 septembre 2024 mettant en demeure, [W], [P] de payer la somme de 23.212,27 € au titre de charges impayées,

— un courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2024 mettant en demeure, [W], [P] de payer la somme de 23.859,37 € au titre de charges impayées,

— un commandement de payer la somme de 24.766,49 € signifiée le 28 janvier 2025,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 octobre 2020, 21 janvier 2021, 16 octobre

2021, 11 juin 2022, 22 avril 2023, 10 janvier 2025, desquels il ressort que les budgets ont été approuvés pour les exercices et travaux concernés,

— les répartitions des charges et les appels de fonds et de travaux sur la période litigieuse,

— un décompte des charges sur la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2025 mentionnant un solde débiteur de 24.506,49 €.

Il résulte de l’ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le relevé de compte propriétaire en date du 20 janvier 2025 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu’elles sont dues par le défendeur.

Dans ces conditions, il convient de condamner, [W], [P] au paiement de la somme de 24.310,49 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 janvier 2025.

II- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 618 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées, se décomposant ainsi :

—  49 € de frais de relance du 30 septembre 2024,

—  49 € de frais de relance du 31 octobre 2024,

—  260 € de frais de transmission de dossier commissaire de justice du 21 janvier 2025,

—  260 € de frais de transmission dossier avocat du 17 juin 2025.

Tenant la production des mises des 30 septembre et 31 octobre 2024, il convient de condamner, [W], [P] au paiement de la somme justifiée de 98 € à ce titre.

En revanche, s’agissant des frais de « transmission du dossier commissaire de justice et avocat », ces derniers relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ainsi, que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

III- Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil d’une part, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et d’autre part le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement par, [W], [P] de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

Ainsi ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de condamner, [W], [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 300€ à titre de dommages et intérêts.

IV Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

,

[W], [P] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du commandement de payer, relevant des frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner, [W], [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.825 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

V Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE, [W], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], représenté son syndic en exercice, la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, la somme de 24.310,49 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, comprenant les appels de fonds du deuxième trimestre 2025,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 janvier 2025,

CONDAMNE, [W], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], représenté son syndic en exercice, la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, la somme de 98 € à titre de des frais de recouvrement,

CONDAMNE, [W], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], représenté son syndic en exercice, la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE, [W], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], représenté son syndic en exercice, la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, la somme de 1.825 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, [W], [P] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.