TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/04511 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BSK

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Madame [H], [V] [D]

C/

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, OPH

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [H], [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Présente et assistée de M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, OPH

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Xavier MARTINEZ

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, OPH

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 mars 1993, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné en location à Madame [H] [D] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5].

Par requête reçue au greffe du tribunal le 4 mars 2025, Madame [H] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir condamner l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à lui payer les sommes suivantes :

2 632, 70 € en principal,500 € de dommages-intérêts,1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Les parties ont été convoquées par le greffe par lettres recommandées avec accusé de réception, dont les accusés de réception signés ont été reçus.

L’audience s’est tenue le 23 juin 2025.

À cette audience, Madame [H] [D], assistée par son conseil, maintient les demandes de sa requête.

Elle expose qu’entre le 12 mai 2023 et le 11 août 2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait réaliser des travaux dans son logement et l’a hébergée temporairement durant ceux-ci dans un logement relais d’un état médiocre. Elle expose qu’à son retour dans son appartement, des objets mobiliers lui avaient été volés, les lieux avaient été dégradés, et une intervention non-conforme sur la plomberie avait causé un dégât des eaux. Au visa de l’article 1719 du code civil et de l’obligation de garde du bailleur, Madame [H] [D] soutient que durant le temps des travaux, un transfert de garde de l’appartement s’est effectué au profit de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat et que les dommages constatés relèvent de sa responsabilité civile. Elle précise avoir porté plainte pour vol et que la procédure est toujours en cours. Elle indique avoir effectué une évaluation forfaitaire de certains objets disparus qui avaient surtout une valeur affective, notamment un escabeau appartenant à son frère décédé. Enfin, Madame [H] [D] explique qu’une tentative de conciliation a eu lieu et a abouti à un accord partiel le 21 novembre 2024 au sujet des objets entreposés dans sa cave et de l’électricité utilisée pendant les travaux par les ouvriers.

L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. Sur les demandes de dommages-intérêts

La somme principale de 2 632,70 € sollicitée aux termes de la requête est détaillée tel qu’il suit dans les pièces annexées :

150 € par mois au titre du préjudice de jouissance du 11 mai 2023 jusqu’à la remise en état complète de l’appartement500 € à titre forfaitaire au titre des objets volés ou dégradés (dont 70 € pour l’escabeau, 40 € pour des pantalons et 30 € pour un destructeur de documents)612,70 € au titre d’une facture de serrurier350 € au titre des frais de commissaire de justice – 720 € au titre des frais d’avocatIl y est ajouté 500 € de dommages-intérêts sans précision sur le préjudice invoqué.

Par suite, il y a lieu de distinguer les différentes postes d’indemnisation demandés par Madame [H] [D], qui ne reposent pas sur les mêmes fondements juridiques.

En outre, l’ensemble des demandes en paiement relatives aux frais de procédure (frais de commissaire de justice et d’avocat) seront examinés au titre des dépens et de la demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile.

1) Sur les obligations de garde et de jouissance paisible

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1242 du même code énonce que l’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

L’article 1725 du code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Au sens de ce dernier texte, le préposé du bailleur ne peut être considéré comme un tiers.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel (qui peut constituer en une perte de chance) et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant qu’entre le 12 mai et le 11 août 2023, des travaux importants ont été effectués par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat dans le logement sis [Adresse 5] loué à Madame [H] [D], et que celle-ci n’a pas occupé les lieux durant cette période.

Cela ressort très clairement de la convention d’occupation précaire signée le 10 mai 2023 entre les parties et portant sur le logement relais mis à sa disposition durant cette période (article 2 notamment).

La date du retour de Madame [H] [D] dans les lieux est établie par le courriel de Madame [C] [M], chargée de suivi social chez l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, en date du 9 août 2023 et du courriel de Madame [H] [D] en réponse en date du 16 août 2023.

Au cours de cette période, la garde de l’appartement [Adresse 5] a donc été transférée à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, et les

entreprises intervenues pour les travaux avaient la qualité de préposés du bailleur. Son obligation de jouissance paisible était en outre maintenue malgré la mise à disposition d’un second appartement, le bail du 4 mars 1993 n’ayant pas pris fin.

Dès le 14 août 2023 (plainte déposée au commissariat [Localité 10] [Localité 11]) puis le 16 août 2023 (courriel à Madame [C] [M]), Madame [H] [D] a signalé la disparition des objets suivants, qu’elle a constaté à son retour dans les lieux :

un escabeau professionnelquatre pantalonsun destructeur de documentsElle a également dénoncé la dégradation des éléments suivants :

téléphone fixepapiers peintsbibliothèqueporte-manteaumeuble de salle de bainparquettapis d’entréesolsLa temporalité de ces déclarations, immédiatement après la remise du logement à Madame [H] [D], ainsi que les démarches judiciaires entreprises, leur apportent de la crédibilité.

En outre, le 14 août 2023, soit trois jours après la réintégration de Madame [H] [D] dans son logement, maître [W] [L], commissaire de justice, a relevé dans l’appartement sis [Adresse 5] les éléments suivants, annexant des photographies en couleur concordantes :

dans l’entrée : le parquet est taché ; il y a des débords au niveau des lames en pied de plinthes ; il y a des tâches et salissures en pied de plinthes et au droit de la cuisine ;dans la cuisine : l’eau fuit depuis le siphon en dessous du nouvel évier ;dans la salle de bains : le meuble de rangement est endommagé – charnières cassées, battants ne fermant plus ;dans le séjour : l’armoire bibliothèque est cassée au sommet, le porte-manteau n’est plus fixé normalement et est cassé, le papier peint est déchiré en plusieurs endroits, des auréoles noirâtres se trouvent près des radiateurs, des reprises en blanc ont été faites en plusieurs endroits au mur, des goulottes encadrent l’huisserie de la porte d’accès à la chambre.Ces vols et dégradations ayant été commis sur la période où Madame [H] [D] n’était pas dans les lieux, et où l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat en avait la garde, sont donc de nature à engager la responsabilité du bailleur, à charge pour lui de se retourner contre son préposé le cas échéant. Il sera en outre rappelé que si en principe, le bailleur n’est pas tenu de garantir le vol subi par un locataire, tel n’est pas le cas lorsque lui ou l’un de ses préposés a commis une faute (que le vol ait été commis par le préposé ou que sa négligence ait permis l’introduction d’un tiers dans les lieux).

En l’absence de constatations du commissaire de justice en ce sens, les tapis déchirés et le téléphone fixe endommagé ne seront cependant pas retenus au titre des préjudices subis.

Concernant les objets volés, la valeur de l’escabeau (70 €) est justifiée par la preuve d’achat d’un bien équivalent. L’évaluation de la valeur des pantalons (40 €) et du destructeur de documents (30 €) est cohérente avec leur nature et leur état d’usage.

Concernant les objets et parties de l’appartement dégradés, il y a lieu de soustraire la somme précédente de l’évaluation forfaitaire globale effectuée par la demanderesse ; le montant restant de 360 € apparaît fondé et non-excessif concernant l’ensemble des dégradations multiples évoquées.

Madame [H] [D] sollicite par ailleurs le remboursement d’une facture de serrurier, qu’elle produit (facture en date du 25 août 2023 de la SARL Yannick Plomberie d’un montant de 612,70 €).

Au regard des circonstances de commission du vol, alors que le bien était sous la garde du bailleur et de ses préposés, étant considéré que la locataire pouvait donc légitimement s’inquiéter de la transmission de ses clés à des tiers non de confiance, le souhait de changer de serrure afin d’assurer sa sécurité est directement lié à la faute commise. Dès lors, le préjudice financier résultant du changement de serrure sera également mis à la charge de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat.

Par conséquent, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera condamné à payer à Madame [H] [D] la somme de 1 112,70 € de dommages-intérêts au titre des vols, dégradations et préjudices subis en violation de ses obligations de garde et de garantie d’une jouissance paisible du bien loué, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2) Sur le trouble de jouissance

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose quant à lui que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…), d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a cidessus, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…)

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, Madame [H] [D] fait état d’un préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité de demeurer dans son bien durant les travaux, et de la survenance d’un dégât des eaux à l’issue de ceux-ci.

En ce qui concerne le premier point, il y a lieu de relever qu’il résulte de la convention d’occupation précaire signée le 10 mai 2023 que lors de la période où l’appartement loué sis [Adresse 5] n’était plus occupable par Madame [H] [D] du fait de son état et des travaux en cours, celle-ci a été relogée et a donc reçu une compensation en nature. Le bailleur a dès lors assuré son obligation de délivrance par cette mise à disposition d’un autre logement. Bien que Madame [H] [D] soutienne que le logement relais ait été dans un mauvais état, elle ne produit aucune pièce de nature à le démontrer.

Il n’est pas allégué ni démontré de préjudice antérieur ou ultérieur aux travaux résultant d’éventuelles causes d’indécence dans le logement loué.

Sur le second point, Madame [H] [D] justifie avoir subi un sinistre survenu le 21 août 2023 (déclaration auprès de son assurance en date du 22 août 2023, courriel au commissaire de justice le 21 août 2023).

Le constat d’accord partiel avec l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat en date du 21 novembre 2024 mentionne que le bailleur a accepté de produire à Madame [H] [D] le justificatif des travaux réalisés pour que son assureur puisse statuer sur la prise en charge des travaux d’embellissement suite au dégât des eaux.

Néanmoins, les pièces versées ne permettent pas d’établir que ce dégât des eaux a été causé par suite des travaux réalisés par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat. Il n’est produit aucun constat de commissaire de justice ou d’expertise réalisée par l’assurance locative permettant d’identifier l’origine de ce désordre.

Par conséquent, la demande d’indemnisation de Madame [H] [D] au titre du trouble de jouissance sera rejetée.

3) Sur les dommages-intérêts supplémentaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En vertu de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel (qui peut constituer en une perte de chance) et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est sollicité dans la requête une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts, outre les demandes déjà examinées au principal.

Aucune précision sur l’objet de cette somme n’est donnée, ni de fondement juridique à son appui.

Les éléments évoqués dans les pièces versées ont tous été précédemment examinés, dans le cadre des autres demandes.

Par suite, en l’absence de démonstration d’une faute de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, d’un préjudice, et d’un lien de causalité, cette demande de dommages-intérêts sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, qui succombe, devra supporter les dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat en date du 14 août 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera condamné à verser à Madame [H] [D] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à verser à Madame [H] [D] la somme de 1 112,70 € de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DĖBOUTE Madame [H] [D] de sa demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance ;

DĖBOUTE Madame [H] [D] de sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 500 € ;

CONDAMNE l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à verser à Madame [H] [D] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat en date du 14 août 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE