TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 18]

[Adresse 7]

[Adresse 14]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01036 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYOO

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [O] [H], né le 13 Août 1935 à [Localité 19] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

Madame [K] [Y] épouse [H], née le 15 Septembre 1966 à [Localité 16] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Marc MULLER de l’ASSOCIATION STAEDELIN MULLER, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [E], né le 19 Décembre 1968 à [Localité 16] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [F] [J], née le 02 Août 1975 à [Localité 16] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er octobre 1999, Monsieur [O] [H] a donné à bail à Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 12].

Le 27 mai 2005, Monsieur [O] [H] a fait donation de cette maison à Madame [K] [Y] épouse [H] avec réserve d’usufruit à son profit.

Suite au non-paiement des loyers, une sommation de payer a été envoyée aux locataires le 8 février 2023.

Madame [K] [Y] épouse [H] et Monsieur [O] [H] ont fait délivrer par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023 un congé pour reprise.

Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] ont fait assigner Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— Déclarer recevable et bien fondée la demande,

— Dire et juger que le congé pour reprise concernant l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] est régulier et non contesté,

En conséquence,

— Condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] à l’expulsion de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], avec effet immédiat et sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, le tout sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du mois qui suivra la signification du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] à payer :

— La somme de 3840 € au titre des loyers impayés pour la période d’avril 2023 à septembre 2023,

— Une indemnité d’occupation de 1000 € par mois à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à libération effective des lieux,

— La somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

Au soutien de ses prétention, Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] précisent que le congé pour vendre délivré le 27 mars 2023 est régulier et est conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils exposent que le fils de Madame [K] [Y] épouse [H] et petit-fils de Monsieur [O] [H] souhaite prendre son indépendance et que ce logement permettrait à ce dernier de réduire son temps de trajet pour se rendre sur son lieu de travail.

A l’audience, ils précisent que le logement est toujours occupé par Monsieur [C] [E].

Madame [F] [J], régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Monsieur [C] [E], régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé pour reprise

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail a été consenti à Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] pour une durée de 2 ans à compter du 1er octobre 1999 puis a été tacitement reconduit le 1er octobre 2001 par période de deux ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 1er octobre 2021 pour expirer le 30 septembre 2023 à minuit.

Un congé pour reprise a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 27 mars 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il sera relevé que le congé délivré précise, conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le motif sur lequel il est fondé, ainsi que l’identité du repreneur, à savoir : « Monsieur [S] [V] [L] [Y], né le 21/10/1997 à [Localité 13] (68), fils de la requérante et petit-fils du requérant, demeurant actuellement chez ses parents [Adresse 5] à [Localité 9] souhaite prendre son indépendance et se rapprocher de son lieu de travail en Suisse ».

Cette décision est justifiée par le fait que Monsieur [S] [V] [L] [Y] souhaite prendre son indépendance et se rapprocher de son lieu de travail afin de diminuer le trajet domicile- travail. En outre, il est versé au débat un justificatif de domicile et un bulletin de paie du repreneur.

En l’espèce, la décision de reprendre le logement pour y faire habiter son fils, résidant à son domicile à [Localité 15], âgé au moment de la délivrance du congé de 25 ans, souhaitant prendre son indépendance, caractérise la volonté de Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] de reprendre le logement. De plus, les demandeurs démontrent que le trajet de Monsieur [S] [V] [L] [Y] serait moins long en résidant à [Localité 17].

Dès lors, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est démontré, il n’appartient pas au juge de se prononcer sur l’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement y installer un de ses enfants.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 septembre 2023 à minuit.

Monsieur [C] [E] et Madame [F] [J] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 septembre 2023 à minuit et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Madame [F] [J] n’occupant plus le logement, la demande d’expulsion à son encontre est devenue sans objet.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le demandeur, supérieur au montant du loyer, apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 580 €.

Monsieur [C] [E] et Madame [F] [J] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 580 € et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Ainsi pour la période d’avril 2023 à septembre 2023, Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] seront condamnés solidairement à la somme de 3480 €. Les demandeurs justifient de l’arriéré locatif et Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E], non comparants, ne justifient pas d’une cause exonératoire ou d’un versement non pris en compte par les demandeurs.

Le bailleur indique à l’audience que Madame [F] [J] a libéré le logement et cela est confirmé par la signification de l’assignation à Madame [F] [J] le 17 avril 2024. Cette dernière, non comparante ne justifie pas la date à laquelle elle a libéré le logement. Dès lors pour la période d’octobre 2023 au 16 avril 2024, Madame [F] [J] sera condamnée solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation fixée à 580 € par mois. A compter du 17 avril 2024, Monsieur [C] [E] sera condamné au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] devront verser in solidum à Madame [K] [Y] épouse [H] et Monsieur [O] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] d’un congé pour reprise relatif au bail ayant pris effet le 1er octobre 1999 et concernant la maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 12] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 septembre 2023 ;

ORDONNE à Monsieur [C] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] la somme de 3480 € (trois mille quatre cent quatre-vingt euros) au titre de l’arriéré de loyers pour la période d’avril 2023 à septembre 2023 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 580 € (cinq cent quatre-vingt euros);

CONDAMNE solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’au 16 avril 2024, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DEBOUTE Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [J] et Monsieur [C] [E] à verser à Monsieur [O] [H] et Madame [K] [Y] épouse [H] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,