Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 03 Juillet 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [R]

95 rue de la Patouillerie

Appartement 211 Etage 2

44700 ORVAULT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 24/03809 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOPZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [K] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 août 2015 à effet au 12 août 2015, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [E] [N], [H] [N] et [K] [R] un appartement de type 3 situé 95 rue de la Patouillerie, 2ème étage, n°211 – 44700 ORVAULT, ainsi qu’une cave et un emplacement de parking n°83 pour un loyer mensuel de 377,99 € pour le logement et 8,80 € pour le parking, outre 157,60 € de provisions sur charges.

Par un avenant du 11 octobre 2021 et à la suite du départ du logement d'[E] [N] et [H] [N], [K] [R] est devenue seule titulaire du contrat de bail à compter de cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait signifier à [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.375,21 € en principal, au titre des loyers et charges impayés au 10 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

A titre principal, constater à compter du 22 juillet 2023 pour défaut de paiement la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 12 août 2015 entre les parties ainsi que celle de son avenant en date du 11 octobre 2021 ;

A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire du bail ainsi que celle de son avenant ;

Ordonner l’expulsion de [K] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner [K] [R] à lui payer la somme de 6.071,18 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 22 mai 2023 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

Condamner [K] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 22 juillet 2023 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

Rappeler à la locataire qu’elle reste tenue au paiement de son loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer courant à compter de la date d’audience de jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail et son avenant seront résiliés de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Condamner [K] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 17 avril 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A ladite audience, la société ATLANTIQUE HABITATIONS, se référant à son assignation, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 8.432,77 € arrêtée au 13 mai 2025. Elle précise que ce montant ne comprend pas le surloyer, celui-ci ayant été déduit, que la locataire a repris le paiement des loyers depuis le mois de mars 2025 et qu’elle verse en outre une somme supplémentaire de 250 euros. Enfin, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à étude, [K] [R] a comparu. Elle reconnaît le principe de la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 250 € par mois en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la société ATLANTIQUE HABITATIONS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de Loire Atlantique le 22 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 mai 2025.

En conséquence, la demande de la société ATLANTIQUE HABITATIONS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est une obligation essentielle du contrat de bail celle faite au preneur de payer les loyers aux termes convenus.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 qui ne s’applique qu’aux contrats de bail signés après son entrée en vigueur).

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2015 contient une clause résolutoire à l’article 4.7.1 qui prévoit qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant une durée de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 mai 2023 pour la somme de 5.375,21 € au titre des loyers et charges impayés au 10 mai 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [R].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.432,77 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025, frais de procédure compris.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 338,80 €.

En outre, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, le bailleur ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d’assurance qu’il a tarifés à la locataire seront déduits du montant de la dette locative, soit le montant de 44€ (1 x 4,40 e + 18 x 2,20 €).

En conséquence, [K] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 8.049,97 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 611,79 €, augmenté des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [K] [R] a repris le paiement intégral de son loyer à compter de mars 2025 et qu’en mai 2025 elle a effectué un paiement de 250 € en sus de loyer courant.

Le diagnostic social et financier indique que les difficultés financières de [K] [R] sont nées à la suite de problèmes de santé d’un membre de sa famille, impliquant des versements réguliers et ayant déstabilisé son budget. Par ailleurs, il est mentionné qu’après avoir réussi à maintenir un budget équilibré durant l’année 2023, [K] [R] a connu une baisse significative de ses ressources liée à un congé maternité et parental. Enfin, il est précisé que, désireuse de se maintenir dans les lieux, la locataire a repris le paiement de ses loyers et signé un plan d’apurement avec son bailleur à hauteur de 250 € par mois.

Lors de l’audience, la défenderesse a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 250 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [K] [R] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe en outre de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [K] [R] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation. La société ATLANTIQUE HABITATIONS pourra alors, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [R], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, il convient de rejeter la demande d’ATLANTIQUE HABITATIONS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 août 2015 entre la SA ATLANTIQUE HABITATIONS et [K] [R], concernant le logement 95 rue de la Patouillerie, 2ème étage, n°211 et ses accessoires – 44700 ORVAULT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;

CONDAMNE [K] [R] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 8.049,97 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [K] [R] un délai de paiement de 30 mois pour se libérer de la dette, soit 29 mensualités de 250 €, la 30ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [K] [R] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 95 rue de la Patouillerie, 2ème étage, n°211 et ses accessoires – 44700 ORVAULT, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [K] [R] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [K] [R] à payer à LA SA ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 14 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 611,79 €, augmenté des charges et revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [K] [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY