TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01312 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2FQ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 7] prise en la personne de son Maire, dont le siège est [Adresse 10]

représentée par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 août 2019, la Commune de [Localité 8] a donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 560 €.

Le 16 février 2023, Madame [J] [U] a attesté avoir quitté le logement depuis le 1er janvier 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, la Commune de BURNHAUPT-LE-BAS a fait assigner Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Déclarer la commune de [Localité 8] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] solidairement à verser à la commune de [Localité 8] la somme de 8957,20 € au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] solidairement à verser à la commune de [Localité 8] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

Lors de cette audience, la Commune de [Localité 8] régulièrement représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Elle expose que les locataires ne se sont pas acquittés de manière régulière du paiement de leur loyer depuis le mois de juillet 2022. Elle ajoute qu’ils ont libéré le logement au mois de février 2023 sans restituer les clés. Elle estime qu’outre l’arriéré de loyers (6587,24 €), ils sont redevable de la somme de 1722,96 € au titre du préavis de trois mois ainsi qu’au paiement se rapportant à l’eau potable soit la somme de 648,04 €.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Selon l’article 15 de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location signé par les locataires le 30 août 2019, une attestation émanant du Maire de la commune ainsi que les justificatifs de la trésorerie.

Il est produit en annexe 2 une attestation de Madame [J] [U] daté du 16 février 2023 qui indique avoir « quitté le logement du [Adresse 2] depuis le 01/01/2023 ».

La demanderesse indique dans ses conclusions que les locataires ont quitté le logement du jour au lendemain au courant du mois de février 2023. Ces derniers, non comparants, ne justifient pas d’une part avoir adressé un courrier de préavis selon les modalités prescrites et d’autre part avoir libéré le logement à une date antérieure. Il est certes produit une attestation de Madame [J] [U] mais il n’est pas justifié de la date d’envoi, de la date de réception et d’une libération effective du logement au 1er janvier 2023 avec restitution des clés au bailleur.

Dans ces circonstances et à défaut d’éléments probants, il convient de retenir que le logement a été libéré le 16 février 2023, date de l’attestation établie par Madame [J] [U], et de faire application d’un préavis de trois mois.

La demanderesse sollicite la condamnation au paiement de la somme de 6587,24 € au titre de l’arriéré de loyers pour la période de mars 2021 à juillet 2023 outre la somme de 1722,96 € au titre du préavis de trois mois.

Néanmoins, il convient de considérer que le logement a été libéré le 16 février 2023 et que les locataires sont redevables du paiement des loyers jusqu’au 16 mai 2023 après application du préavis de trois mois soit la somme de 5170,62 € (4864,28 € au titre de l’arriéré de loyer de mars 2021 à avril 2023 + 306,34 € loyer du mois de mai 2023).

Il est également sollicité la somme de 648,04 € au titre de la facturation de l’eau potable pour la période de 2021 à 2023 tel que cela ressort des justificatifs produits.

Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U], non comparants, n’invoquent ni ne justifient d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] doivent être condamnés au versement de la somme de 5818,66 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 8] les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] à payer à la Commune de [Localité 8] la somme de 5818,66 € (cinq mille huit cent dix-huit euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la Commune de [Localité 8] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [J] [U] à payer à la Commune de [Localité 8] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,