TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00787 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7LC

JUGEMENT 27 Novembre 2025

Minute:

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [D]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025, sous la présidence de Bluette GAUTHE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Etienne PRUD’HOMME, avocat du barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [D],

né le 7 février 1986 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DES BORDEAUX, représentée par l’association Immobilière Sociale 62, donnait à bail à Monsieur [E] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]) par acte sous seing privé avec prise d’effet au 11/06/2024 pour un loyer mensuel de 517,48 euros outre une provision sur charges d’un montant de 30 euros par mois. L’annexe mensuelle pour le garage était fixée à 85,00 euros.

Par ailleurs, par acte sous seing privé daté du 07 juin 2024, la SCI DES BORDEAUX, représentée par l’association Immobilière Sociale 62, concluait avec la société par actions simplifiée à associé unique ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement destiné à garantir le paiement des loyers par Monsieur [E] [D].

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES faisait signifier à Monsieur [E] [D] le 16 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme due de 2108,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2025 signifié à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES faisait assigner Monsieur [E] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ARRAS pour :

Faire constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail ; Ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef si besoin, avec le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 4388,77 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Monsieur [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative de la demanderesse ;Condamner Monsieur [E] [D] à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [E] [D] aux entiers dépensDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation était dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] le 04 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier était communiqué au tribunal judiciaire d’ARRAS le 19 septembre 2025. Il a été fait lecture de ce diagnostic à l’audience.

A l’audience du 26/09/2025, la société demanderesse, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [E] [D] demande à pouvoir demeurer dans le logement et sollicite la suspension des paiements pendant 3 mois et des délais de paiement. Il expose être dans l’attente d’une décision prud’homale qui devrait lui accorder une indemnisation. Passé un délai de trois mois, il propose de s’acquitter de la somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, le jugement étant rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

L’article 2308 alinéa 1er du code civil dispose que la caution qui a payé, a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, et l’article 2309 du même code prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

En l’espèce, si l’absence de signature du contrat de cautionnement, fondement de l’engagement de la demanderesse, peut poser difficulté, il s’avère qu’elle produit également la dernière quittance subrogative du 27/08/2025 portant valablement la signature de l’association IMMOBILIERE SOCIALE 62, mandataire de la société civile immobilière SCI LA SOLIDAIRE, de sorte que l’intérêt à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est établi.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par voie électronique enregistrée le 04 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles qu’applicables à la date de l’acte introductif d’instance.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail conclu le 11/06/2024 entre, d’une part, la SCI DES BORDEAUX, en qualité de bailleresse, représentée par l’association Immobilière Sociale 62, et d’autre part, Monsieur [E] [D] en qualité de locataire, comporte une mention intitulée « IX. CLAUSE RESOLUTOIRE » qui stipule que « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société demanderesse et des débats à l’audience, notamment le commandement de payer du 16 janvier 2025 et les quittances subrogatives avec décompte à l’appui, que Monsieur [E] [D] a manqué, de manière répétée et constante à cette obligation, pourtant principale, à compter du mois de septembre 2024, ce que ce dernier ne conteste d’ailleurs pas dans le diagnostic social et financier.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation litigieux et que ses effets se produisent à compter du 17 mars 2025, en application des dispositions contractuelles, plus favorables au locataire que le délai légal, la société ACTION LOGEMENT SERVICES étant fondée à agir sur le fondement de la subrogation et des dispositions contractuelles du contrat de cautionnement susvisé.

L’expulsion de Monsieur [E] [D] sera ordonnée.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; ».

En l’espèce, il est établi, d’une part, que Monsieur [E] [D] occupait un local d’habitation en vertu d’un contrat de bail signé avec la SCI DES BORDEAUX le 11 juin 2024, faisant déjà mention de la caution apportée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, et d’autre part, que la SCI DES BORDEAUX, bailleresse, avait conclu un contrat de cautionnement avec cette dernière le même jour afin de garantir le paiement du loyer en cas de difficulté du côté de Monsieur [E] [D].

Ainsi, Monsieur [E] [D] était bien tenu au paiement du loyer en contrepartie de la jouissance des lieux.

Pour autant, la société ACTION LOGEMENT SERVICE produit, d’une part, le commandement de payer les loyers du 16 janvier 2025 faisant état d’un impayé de loyers à hauteur de 2108,89 euros et, d’autre part, la quittance subrogative signée de la SCI DES BORDEAUX faisant état de règlement de sommes à hauteur de 5278,06 euros au titre des loyers impayés ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant cette somme.

Ces éléments établissent, d’un côté, le manquement contractuel de Monsieur [E] [D] à son obligation principale de payer les loyers du temps de l’exécution du contrat de bail d’habitation et, d’un autre côté, la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES par l’effet de la subrogation conventionnelle du fait du contrat de cautionnement et des versements effectués à la bailleresse.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENTS SERVICES la somme de 5.278,06 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2108,89 euros à compter de la date du 16 janvier 2025, sur la somme de 4388,77 euros à compter de l’assignation du 03/07/2025 et pour le surplus à compter du présent jugement.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que Monsieur [E] [D] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant, et ne démontrant pas être en situation de régler la dette locative, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Afin de privilégier le désintéressement de la créance des loyers et charges et au regard de la nature du litige, il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [E] [D] sera condamné au paiement de l’intégralité des dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11/06/2024 entre la SCI DES BORDEAUX, d’une part, et Monsieur [E] [D], d’autre part, portant sur les lieux situés [Adresse 4]) sont réunies à la date du 27 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.278,06 euros (incluant le loyer et les charges pour le mois d’août 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2108,89 euros à compter de la date du 16 janvier 2025, sur la somme de 4388,77 euros à compter de l’assignation du 03/07/2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01/09/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par le greffier

Le greffier, Le juge,