TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02974

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICC4

JUGEMENT du 07/11/2025

S.C.I. AUX AULX

C/

Madame [F] [D] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BABOUT & OBADIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. AUX AULX

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [D] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat en date du 1 janvier 2022, la S.C.I. AUX AULX a loué à Mme [F] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 490,00 € hors charges outre 10,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la S.C.I. AUX AULX a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 15 400,97 € au titre des loyers et charges arrêtés à octobre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la S.C.I. AUX AULX a fait assigner Mme [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion et qui sont susceptibles pour sûreté des loyer échus, charges locatives et indemnité d’occupation,Condamner la locataire à payer la somme de 19 400,97 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025,Condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la restitution complète des lieux,Condamner la locataire à payer la somme de 750,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de la notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais éventuels d’exécution.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, la S.C.I. AUX AULX, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 20 900,97 €, au titre des loyers et charges échus au 1 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. La demanderesse précise que la locataire a quitté les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. AUX AULX verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1 septembre 2025, la dette locative de Mme [F] [M] s’élève à la somme de 20 900,97 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 1 janvier 2022 produit n’est pas signé en sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause résolutoire.

En conséquence, la S.C.I. AUX AULX sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

— 

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.C.I. AUX AULX que les impayés de loyers s’élèvent à la somme de 20 900,97 € au 1er septembre 2025. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

La résiliation judiciaire du contrat de bail sera fixée à la date du présent jugement .

— Sur l’expulsion

Les bailleurs ayant indiqué que Mme [M] a quitté le logement, la demande d’expulsion est donc sans objet et il n’y a pas lieu de condamner celle-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

La SCI AUX AULX sera déboutée de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [M] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. AUX AULX et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [F] [M] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 750,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [F] [M] à verser à la S.C.I. AUX AULX la somme de 20 900,97 € (décompte arrêté au 1 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la S.C.I. AUX AULX de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er janvier 2022 entre la S.C.I. AUX AULX, d’une part, et Mme [F] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [M] celle-ci ayant quitté le logement ;

DÉBOUTE la S.C.I. AUX AULX du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [F] [M] à verser à la S.C.I. AUX AULX une somme de 750,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, le coût de la notification à la CCAPEX, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,