TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02058 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I54E

Section 2

cg

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT – M2A HABITAT – prise en la peronne de son rperésentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

— représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [H]

né le 21 Août 1993, demeurant [Adresse 3]

— comparant en personne

Madame [B] [H]

née le 01 Janvier 1994 , demeurant [Adresse 3]

— comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 8 janvier 2019, à effet au 6 février 2019, L’OP de l’Habitat [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT (ci-après M2A Habitat) a donné à bail à M. [N] [H] et son épouse, Mme [B] [C] , un appartement situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer 351€ par mois, outre 92.24€ pour les charges, et 7€ pour le loyer parabole collective, soit 450.24€.

Des loyers restant impayés, le 2 octobre 2023, M2A Habitat a fait signifier à M. [N] [H] et Mme [B] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 5 août 2024, M2A Habitat a fait assigner M. [N] [H] et Mme [B] [C] devant le juge chargé des contentieux de la protection pour obtenir le constat de la résiliation du bail, leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée le 19 novembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont il a repris oralement le bénéfice à l’audience en l’actualisant, M2A Habitat régulièrement représenté, demande au juge au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil, :

— de constater la résiliation de plein droit du bail en date du 3 décembre 2023 et subsidiairement prononcer cette résiliation aux torts exclusifs des locataires;

— d’ordonner l’expulsion de M. [N] [H] et Mme [B] [C] et de tous occupants de leur chef;

— de condamner M. [N] [H] et Mme [B] [C] solidairement à lui verser la somme de 3077.07 € (4801.52€ arrêté au 8 novembre 2024) outre intérêts au taux légal à compter de la décision;

— condamner M. [N] [H] et Mme [B] [C] solidairement à lui verser les loyers et avances de charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au jour du jugement;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 3 décembre 2023 à la somme de 487€;

— de condamner solidairement M. [N] [H] et Mme [B] [C] à lui verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 487 € par mois;

— juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et charges qui seraient du si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner M. [N] [H] et Mme [B] [C] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer (137.77€) ainsi qu’à lui payer une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, M2A Habitat déclare que le montant de la dette a augmenté et qu’elle en justifie par un décompte actualisé. M2A Habitat maintient toutes ses demandes, précise que les allocations ne sont plus versées et s’oppose aux délais de paiement sollicités. Subsidiairement, M2A Habitat demande l’ajout d’une clause de déchéance du terme.

M. [N] [H] et Mme [B] [C] comparaissent en personne et justifient avoir payé le loyer du mois de novembre 2024 (hors charges) ainsi qu’une somme de 100€ en paiement de l’arriéré.

Ils souhaitent pouvoir s’acquitter de la dette par paiements échelonnés de 100€ par mois en plus du loyer et des charges courants.

Ils précisent que Monsieur est actuellement au chomage et que Madame perçoit un salaire de 920.69€ par mois ayant deux enfants de 5 ans et 7 mois à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 prorogé au 14 mars 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action résiliation du contrat de bail à usage d’habitation:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement le 28 mars 2023, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de l’action en résiliation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail d’habitation est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à usage d’habitation prévoit une clause résolutoire (paragraphe 3-2 b « La résiliation du bail par l’Office » ) aux termes de laquelle en cas de non-paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire à l’Office d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement (APL, AL, etc.) le bail sera résilié deux mois après un commandement de payer resté sans effet.).

Un commandement de payer visant expressément cette clause a été signifié le 2 octobre 2023 pour la somme en principal de 2209.96€ – en réalité 2118.06€ déduction faite des frais de commandement et des frais de recommandé, correspondant à 9 mois de loyers impayés outre un solde pour les mois de octobre 2022 et mai 2023, selon décompte arrêté au 18 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse.

La charge de la preuve de paiement dans les deux mois de la délivrance de ce commandement , pèse sur les locataires.

En réalité, M. [N] [H] et Mme [B] [C] ne contestent pas la situation d’impayés et n’ont pas justifié de leurs paiements libératoires.

Il est établi que M. [N] [H] et Mme [B] [C] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, restaient devoir la somme de 2581.82€ frais de poursuite et de recommandé déduits, un seul versement de 200€ ayant été enregistré au crédit du compte sur la période outre une régularisation de charges d’eau froide.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant l’appartement se sont trouvées réunies à la date du 2 décembre 2023 à minuit.

Ainsi à compter de cette date, M. [N] [H] et Mme [B] [C] n’avaient plus aucun droit ni titre pour occuper l’appartement et sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, soit la somme de 487 € charges comprises selon le dernier quittancement.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

M2A Habitat produit un décompte actualisé démontrant que M. [N] [H] et Mme [B] [C] restent lui devoir, concernant les loyers , charges et indemnités d’occupation de l’appartement après soustraction des frais de recommandé et de commandement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 4432.26 € à la date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [U] [O] reconnaissent cette dette locative.

M. [N] [H] et Mme [B] [C] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 4432.26 € , avec les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à la demande.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, s’il est saisi en ce sens, le juge peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

M. [N] [H] et Mme [B] [C] exposent avoir repris le paiement du loyer en cours, et expliquent qu’ils s’acquittent de leur dette par paiements mensuels de 100 euros au moins en plus du loyer courant, ce que l’analyse du relevé de compte produit par le bailleur confirme même si la reprise du paiement du loyer courant est très récente (loyer d’octobre 2024).

Compte tenu des propositions de règlement formulées à l’audience, M. [N] [H] et Mme [B] [C] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et qui permettront l’apurement de la dette.

Il convient d’attirer l’attention des locataires sur le délai maximal de trois ans pendant lequel le juge est autorisé à accorder des délais de paiement, de sorte qu’en prévoyant des mensualités de 100€ par mois pour résorber la dette, la trente sixième et dernière mensualité sera d’un montant minimal de 932.26€.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, tant que M. [N] [H] et Mme [B] [C] respecteront les modalités de remboursement de la dette ainsi fixées en plus du paiement du loyer et des charges courantes.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’exigibilité immédiate de la detten après mise en demeure infructueuse, l’expulsion en raison de la résiliation du contrat les autorisant à occuper les lieux ainsi que la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation selon les précisions apportées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires :

M. [N] [H] et Mme [B] [C], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire (137.77€).

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M2A Habitat qui sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La première vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de L’office Public de l’Habitat [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’ OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et M. [N] [H] et Mme [B] [C] se sont trouvées réunies à la date du 2 décembre 2023 à minuit et CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [H] et Mme [B] [C] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4432.26 € (quatre mille quatre cent trente deux euros vingt six centimes) au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [N] [H] et Mme [B] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 (trente-cinq) mensualités de 100 euros (cent euros) chacune outre une 36ème (trente sixième) mensualité augmentée du solde de la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [N] [H] et Mme [B] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, en l’espèce l’appartement situé [Adresse 4] [Localité 8], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [N] [H] et Mme [B] [C] soient condamnés à verser à l’ OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus pour l’appartement en l’absence de résiliation du bail, soit 487 € (quatre cent vingt sept euros) et ce jusqu’à la date de la restitution intégrale des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [B] [C] aux dépens, qui

comprendront notamment le coût du commandement de payer (137.77€);

DEBOUTE l’ OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT de sa

demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,