TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00488 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6HS

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 10 juin 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A. FONCIERE EPILOGUE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Estelle BOUCARD, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.S.U. ANTHEUS PROMOTION

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 29 avril 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2021, la société TAMAR OFFICE PROPERTIES a donné à bail commercial un local à usage commercial situé [Adresse 7]), à la société ANTHEUS PROMOTION pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel de référence de 30 935 euros HT.

Selon acte authentique daté du 28 avril 2022, la société TAMAR OFFICE PROPERTIES a vendu l’immeuble objet du contrat de bail à la société FONCIERE EPILOGUE.

Par assignation signifiée le 23 août 2024, la société FONCIERE EPILOGUE a attrait la société ANTHEUS PROMOTION devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

— débouter la société ANTHEUS PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à celles présentées par la société FONCIERE EPILOGUE,

— constater l’acquisition, depuis le 29 février 2024, de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial régularisé le 25 février 2021 consenti à la société ANTHEUS PROMOTION pour les locaux sis à [Adresse 8],

— constater la résiliation dudit bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la société ANTHEUS PROMOTION et de tous occupants et biens de leur chef des locaux, dans le délai de un mois à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— ordonner que la société FONCIERE EPILOQUE pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit dans un garde meuble à son choix aux frais, risques et périls de la société ANTHEUS PROMOTION,

— condamner à titre provisionnel la société ANTHEUS PROMOTION au paiement de la somme de 67 860,86 euros au titre des loyers impayés et de ses accessoires, en ce compris les frais d’exécution et d’acte liés notamment au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2024 et des saisies conservatoires de créances des 7 mai et 19 juin 2024 d’un montant de 786,79 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision à intervenir sera devene exécutoire, lequel d’intérêt légal sera majoré de cinq points à compter de cette dernière date,

— condamner la société ANTHEUS PROMOTION ou ses ayants droit au paiement d’une indemnité d’occupation égale, conformément aux stipulations contractuelles, à deux fois le dernier loyer journalier, augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée, outre intérêt légal et pénalité forfaitaire, jusqu’à la parfaite libération des locaux et à la remise des clés,

— rappeler que le dépôt de garantie en possession du bailleur vient en déduction des charges, indemnité d’occupation et éventuels travaux de remise en état,

— juger que la société ANTHEUS PROMOTION sera redevable, à titre provisionnel, au titre de la clause pénale d’une indemnité calculée sur les sommes dues à hauteur de 5 % HT à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable, soit la somme de 3 393,04 euros,

— condamner la société ANTHEUS PROMOTION au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024, celui de la présente assignation ainsi que les frais d’exécution déjà engagés et à venir.

Suivant conclusions déposées le 11 février 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société ANTHEUS PROMOTION demande à la juridiction des référés de bien vouloir :

— lui accorder des délais de paiement sous forme de douze échéances mensuelles d’un montant équivalent et ce à compter de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal et que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,

— suspendre rétroactivement et durant les délais de paiement les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire tel que signifié en date du 29 janvier 2024,

— dire et juger qu’à l’issue du plan d’échelonnement, le commandement de payer visant la clause résolutoire tel que signifié en date du 29 janvier 2024 sera réputé non avenu et privé de tout effet,

— dire et juger que chacun des parties conservera la charge de ses frais et dépens,

— débouter la société FONCIERE EPILOGUE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 29 avril 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société FONCIERE EPILOGUE maintient ses prétentions et s’oppose à la demande de délais de paiement formée par la société ANTHEUS PROMOTION.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en constatation de la résiliation du contrat de bail et d’expulsion formée par la société FONCIERE EPILOGUE contre la société ANTHEUS PROMOTION :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure que la société ANTHEUS PROMOTION n’a pas réglé régulièrement à la société FONCIERE EPILOGUE les loyers échus depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein de droit incluse dans le contrat de bail a été signifié à la société ANTHEUS PROMOTION le 29 janvier 2024.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement.

De plus, la société ANTHEUS PROMOTION n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la société ANTHEUS PROMOTION ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte compte tenu de la sollicitation du concours de la force publique.

La société FONCIERE EPILOGUE sera autorisée à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société ANTHEUS PROMOTION qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

De plus, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que la société ANTHEUS PROMOTION reste devoir à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 67 860,86 euros au titre des arriérés de loyers, charge et taxe foncière selon décompte arrêté au 25 juillet 2024.

En conséquence, il convient de condamner la société ANTHEUS PROMOTION à payer à la ANTHEUS PROMOTION ladite somme à titre de provision, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 62 552,27 euros, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, la société ANTHEUS PROMOTION ne justifiant pas de la notification des mises en demeure antérieures.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la société ANTHEUS PROMOTION est également redevable à la FONCIERE EPILOGUE, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 4 645,56 euros par mois, du 1er août 2024 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En effet, l’article 27.1 prévoyant la majoration de l’indemnité journalière d’occupation à deux fois le dernier loyer journalier en vigueur, comme la majoration de 5 % de l’ensemble des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire, s’analyse en une clause pénale et est susceptible de réduction par le juge du fond en cas d’excès manifeste.

Or, le cumul des demandes à ce titre (indemnité forfaitaire de 5 %, majoration de l’indemnité d’occupation) est de nature à constituer un avantage excessif au bailleur qu’il appartient au juge du fond d’apprécier.

En conséquence, les demandes de provision à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société ANTHEUS PROMOTION sollicte des délais de paiement sur douze mois, afin d’apurer sa dette.

En l’espèce, la société ANTHEUS PROMOTION ne produit aucun élément comptable et financier à l’appui de sa demande de délais de paiement, ne permettant pas au juge des référés d’apprécier la faisabilité de sa proposition d’apurer sa dette par le paiement de douze mensualités.

En conséquence, elle sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile la société ANTHEUS PROMOTION sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 29 janvier 2024, d’un montant de 73,08 euros.

La société ANTHEUS PROMOTION sera également condamnée au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la société FONCIERE EPILOGUE et non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en date du 25 février 2021 liant la société FONCIERE EPILOGUE, venant aux droits de la société TAMAR OFFICE PROPERTIES, à la société ANTHEUS PROMOTION, concernant la location d’un local à usage commercial situé [Adresse 6] ;

CONDAMNONS la société ANTHEUS PROMOTION ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

AUTORISONS la société FONCIERE EPILOGUE à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société ANTHEUS PROMOTION qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné ;

CONDAMNONS la société ANTHEUS PROMOTION à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme provisionnelle de 67 860,86 € (soixante sept mille huit cent soixante euros et quatre vingt six centimes) au titre des loyers charges et taxes impayés selon décompte arrêté au 25 juillet 2024, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 62 552,27 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par la société ANTHEUS PROMOTION ;

CONDAMNONS la société ANTHEUS PROMOTION à payer la société FONCIERE EPILOGUE, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de de 4 645,56 € (quatre mille six cent quarante cinq euros et cinquante six centimes) par mois, du 1er août 2024 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS la société ANTHEUS PROMOTION à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société ANTHEUS PROMOTION aux dépens, comprenant les frais du commandement du 29 janvier 2024 s’élevant à la somme de 73,08 € (soixante treize euros et huit centimes) ;

REJETONS le surplus des demandes de la société FONCIERE EPILOGUE ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,